“新国十条”时代的中国房地产

文/魏雅华

“新国十条”时代的中国房地产

文/魏雅华

2010年4月，新华社以罕见地连发“新华时评”六篇檄文，拉开了《中国房地产批判》的序幕。紧随其后，中央主流媒体全军出动，包括中央电视台、中央人民广播电台、《人民日报》、《光明日报》、《中国青年报》等。

有人冷笑：撼山易，撼房地产难。于是，“新国十条”来了。

什么是“新国十条”

2009年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》是以国务院令的方式发出的，它不是以银监会或住房建设部的《通知》方式发出的，它体现的是国家权威，它表达的是刚性的国家意志。

“新国十条”简要地可以归纳为：

⒈购买首套自住房，且套型建筑面积在90平方米以上的家庭贷款，首付款比例不得低于30%。； ⒉贷款购买第二套住房，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；⒊商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；⒋对不能提供1年以上当地纳税证明，或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款；⒌财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策； ⒍保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应； ⒎房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应；⒏抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布； ⒐加大交易秩序监管力度；⒑完善房地产市场信息披露制度。

通知还要求，各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为，进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。

中国股市是怎样解读“新国十条”的

我们之所以如此看重中国股市对“新国十条”解读，是因为股市是最敏感的，它不用文字解读，它用毫不含糊的数字解读，用杀伤力极大的钱来解读。

当然，不同的人会作出完全不同的解读。可股市只有一个解读，这是中国一亿三千万个股票账户，外加一亿五千万基金账户的股市全民公决。

“新国十条”发布当日，中国股市是这样解读“新国十条”的：

本来便处于低位的中国股市，当日以让人心惊胆战的跳空36点低开，3100点开盘即告失守，低开于3096点，随即一路下行，跌势如瀑。地产金融板块领跌，房地产股纷纷跌停，到收盘，沪市大盘竟暴跌了150点！收在2980点。一天之内，痛失3100点和3000点两大关隘，创下了2010年年内最大单日跌幅。在中国股市的K线图上，竖起了一根让人毛骨悚然的、顶天立地的大阴棒。

此后的一连几天，中国股市房地产股如摧枯拉朽，风声鹤唳，不过几日，许多中国最优秀的一批房地产公司，股价已折损过半。深万科的股价已从14.94元跌至7.90元。跌幅高达48%。尽管它的业绩好得不得了，市盈率才16倍。而中国股市的平均市盈率还在25倍上下。

于是，“新国十条”房产新政时代的中国房地产怎么走，便成了一个巨大的问号，成了一个中国之问。

为什么出台“新国十条”

2010年4月14日，国家统计局发布了2010年1—3月份全国房地产运行情况：全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%，普通住宅销售价格上涨15.1%，高档住宅销售价格上涨18.5%。90平方米及以下的新建住宅销售价格上涨19.0%。

其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。

二手住宅销售价格同比上涨9.5%。其中涨幅最大的5个城市是：三亚50.4%、海口40.4%、深圳23.9%、温州18.6%、银川16.2%。

我们所看到的数字几乎都是两位数的增幅，用“疯涨”两个字来形容房价涨幅，一点都不夸张。这让我们想起前不久国家统计局才刚刚发布的，2009年的中国房价平均涨幅为1.50%，国家统计局局长解释说，1.50%的涨幅是很大的，正常的涨幅应在百分之零点几。

那么，11.7%的涨幅大吗？海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%的涨幅大吗？

在这样的涨幅面前，我们已没有选择的余地。不是可管可不管，而是非管不可。

如果我们放纵房价的疯涨，后果是什么？房价如果继续以这样的势头上行，那么下一个金融危机风暴将在中国爆发。几百家银行将破产，连国有银行都不能幸免，几百万家房地产公司将会因为资金链断裂而倒闭，中国经济将遭受重创，人民币将变成断线风筝，物价飞涨，百姓遭殃，这难道是我们愿意看到的吗？难道是房地产商们愿意看到的吗？

这就是我们为什么出台“新国十条”这一问题的答案。

二套房究竟如何认定

这是“新国十条”中分量最重的、操作性存疑的一条。而如何认定二套房又是弹性最大、各地银行自由裁量权最大的条款，所以要作重点解读。

2010年4月23日，中央电视台报道了中国银监会银行监管一部主任杨家才对记者的谈话，他明确指出，第二套住房的认定标准，以房屋数量为限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位。这也就是说，二套房认定标准将“认房不认贷”。

这一解读影响极大。

第二天，几乎所有的全中国的主流媒体，都在最醒目的位置，以《银监会：二套房认定标准“认房不认贷”》报道了这件事。

二套房的认定标准一直是银行贷款松紧程度的水位线。

在此次“国十条”房贷新政出台前，二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。

杨家才指出，从整个新政来看，政策出发点是居者有其屋，有一套住的就足够了，一个人没有必要住两套。房地产按揭贷款只支持住房的资金需求，而不能支持倒卖房屋的资金需求。据杨家才介绍，房子的套数需经房产管理部门的房屋登记系统进行查询后，由其进行认定。此外，银行在做个人住房按揭贷款时，还需要严格执行面谈、面签、上门走访的程序。

这一操作细则的精神是四个字：“从紧从严”。

已签合同但未收到的贷款，是否按照新政执行？由于银行近几个月的信贷额度偏紧，出现了大量客户贷款已获批复，但未放款的情况。对于这部分客户贷款，是执行新政还是赶上末班车？

从法理上讲，新政不能对既往追诉。所以，应该“新老划断”。即应按原规定处理。据某股份制银行副行长表示，新政出台时已签署贷款合同的按老政策执行，新政出台时还没有签署贷款合同的贷款申请，按新的政策执行。

这个处理是正确的。

新政后，二套房购房者会多付多少钱

以30年期贷50万元按等额本息还款方法计算，如果首套房按照7折利率计算，每月还款2433.43元，总共还款876033.69元。

现在贷款购买二套房，按照“新国十条”上浮10%后，基准利率是6.534%，每月还本付息是3170.21元，每月将多出736.78元。这对于一个工薪家庭，恐怕不是个小数字。总共还款1141276.08元，也就是说，第二套房贷将多付265242.39元。

如果首套房为八折利率，贷款期限为20年，第二套房比首套房多付12万元利息。

七折利率贷款者提前还贷不划算

房贷新政执行后，同样贷款50万元的二套房，比首套房要多付26万元。那么对于希望提前还贷的贷款者，在房贷新政出台之后，提前还贷是不是一个好的选择？

由于首套房和二套房之间巨大的利息差，对于享受了七折优惠的贷款者，以不要选择提前还贷为好。而且各银行都会将提前还贷视为违约，受到多付一个月利息的处罚。

提前还贷之前要算好一个家庭的资金运用的全部账务，因为对于具有一些投资理财渠道的家庭来说，不是所有的提前还贷都能省钱。比如还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么，如果有良好的投资理财渠道，不提前还款或许会给家庭带来更多的收益。

如果贷款者选择部分提前还贷，那么剩下的贷款应该尽量缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行资金的时间成本来计算的，选择缩短贷款期限，就可以有效减少利息的支出。

“新国十条”实施后房价会下跌吗

答复是肯定的。

“新国十条”新政是4月17日才发布的，4月21日，据《东方早报》报道，上海房贷出现大面积退单。

文中说，自4月19日起，上海各商业银行已开始全面执行二套房贷款新政，据该公司副总经理赵炜透露，由于贷款收紧，该公司目前已有10%左右已送件的房贷个案遭遇退单。同时，该公司负责人还透露，已有20%～25%的购房者要求退房，买家都普遍认为，房价会大幅下跌，因此就算是损失部分定金，也坚决要求退房。

赵炜认为，随着一系列政策的出台，市场在5-6月可能会出现量价齐跌。

同一天，《第一财经日报》报道说：《房产新政威力初显 杭州交易量“一夜入冬”》。文中说：

据杭州当地主流中介公司我爱我家、易居臣信、裕兴不动产、盛世管家、华邦地产、信义房屋等公司的最新统计数据：从16日开始，各家中介的新增客户、带看量都比前一周同期下降50%以上。

杭州官方“透明售房网”的统计数据：从4月17日开始到4月19日21：00为止，杭州主城区一共成交二手房350套，与前一周日均成交200套左右相比，减少了近一半。同样显露出惊恐心态的还有一手房的“预定量”。透明售房网显示，杭州主城区商品房预定仅有2套，跌至冰点，创下春节长假后日预定量新低。

房价的跌幅会多大

非常之大。本人认为在两到三年内，跌30%~50%是可以期待的。直白地说，跌30%~50%仅仅是将疯狂的房价打回原形而已，算不得大跌。

请问，将海口的房价打回64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。 很惨很重吗？如果做不到，物业税就会出台。政府有的是办法。说没治，那是狂妄的房地产商的自恋情结。

近来，网上疯传着一张《房地产崩盘时间表》：

该表通过中日房地产走势图的对比，发现中国的房地产价格走势与上世纪八九十年代的日本极为相像，从而预言2011年中国房地产市场将崩盘。舆论普遍认为，这其实传达了关于高房价的一种“民意焦虑”。

“新国十条”是一剂猛药，是一针打下去就会见效的退烧针。

中国房地产业需要冬天，任何一个行业都不能没有冬天，冬天不冷都是灾难。如果冬天不冷，来年病虫害就会成灾；如果冬天不冷，植物的根系如何深入地下？来年的丰收便会落空。没有冬天又何来春天？如果地球没有冬天，地球上的生物就会灭绝。

中国房地产的出路在哪里

2010年的中国，没有任何一个行业能像中国房地产业那样，迫切地需要一场降价战。

改革开放三十多年的历史已经证明，不经过一场残酷的、腥风血雨般的降价大战，中国房地产市场不经过这场死去活来的血与火的洗礼，是不可能获得如凤凰般重生的。

中国的许多行业都有过这样的经历，比如中国彩电业、中国家电业、中国纺织业、中国制造业、中国汽车业、中国电脑业、中国手机业、中国航空业，中国的许多许多行业，翻开这些年来，中国有哪个支柱产业，能逃脱这样残酷的降价大战?

2010年，中国房地产业难逃此劫。在中国960万平方公里的国土上，中国房地产业降价战的大幕正在拉开。

主动性撤退比落荒而逃损失要小。一次胜利大逃亡与一次胜利大进攻的收益不相上下。

第一个打出降价战牌的房地产商，将会成为死里逃生的幸存者。您千万别犹豫，当大楼着火的时候，多宽的楼梯总是显得太狭窄，并不是谁都能逃得出来，常常是一万个人里只能逃出几个，就像美国“9·11”事件中的着了火的世贸大厦一样。

有人给降价战勾画了这样一幅地狱的活景像：那是一场没有赢家的战争，那是一场两败俱伤的战争，而最终受伤害的是消费者自己。还危言耸听地说，如果房地产业垮了，中国经济会垮得更惨。

大谬不然。

首先，房价大跌，中国房地产业未必会垮。其次，中国房地产业都不会垮，中国经济会垮吗？

事实将恰恰相反，降价战将是一场多赢的战争。老百姓赢得了物美价廉的住房，国家盘活了沉淀多年的资金，银行的呆坏账大幅下降，老百姓成为最大的赢家，中国房地产业将重新洗牌。经历了降价战洗礼的中国房地产业会更加强大，百炼成钢。就是那句话：钢铁是这样炼成的。

中国的汽车业便是一个成功的典范。

正是一连多年的残酷的降价大战，造就了全球第一的、强大的中国汽车业。2009年, 中国以1370万辆产销量，毫无争议地成为世界第一汽车大国。这一切的发生，首先是因为中国汽车业走出了暴利行业的桎梏。中国汽车大降价吹响了中国汽车业突飞猛进的冲锋号。

我赞美降价战，是因为它已被世界经济的发展所证实，证明它是走出经济阴霾的诺亚方舟；我赞美降价战，是因为它是消灭杂草丛生的房地产市场最好的除草剂；我赞美降价战，是因为它是房地产市场成熟最好的催产素；我赞美降价战，是因为它使中国老百姓得了实实在在的实惠；我赞美降价战，它使我们手里的人民币的含金量变得越来越高。

降价狂飚给中国汽车业所带来的并非世界的末日，降价狂飚给中国汽车业所带来的是圣诞节、复活节和狂欢节。

同样，降价狂飚给中国房地产业所带来的也并非世界的末日，给中国房地产业所带来的是圣诞节、复活节和狂欢节。

编辑：靳伟华 jinweihua1014@sohu.com