七拼八凑说房价

2010-12-24吕玉忠

产权导刊 2010年3期

■/吕玉忠

当今世界，最弄不明白的事，就是房价。

由于房子和房价，美国这个世界最大经济体，2007年爆发了次贷危机，2008年演绎成了席卷全球的金融大危机。华尔街著名的五大投行——贝尔斯登、美林、雷曼兄弟倒闭，高盛、摩根转为商业银行；房地美和房利美也朝不保夕、奄奄一息。冰岛这个本以打渔为生、过着安逸生活的国度，由于惹上以房贷为派对的金融衍生产品，使整个国家几乎遭到灭顶之灾。

汹涌澎湃的大危机，吓坏了各国政府首脑和政要，西方主要经济体一改传统自由经济理念，纷纷推出国家干预举措，给金融机构输血打氧，向市场注入了数百万亿美元的真金白银。到2009年10月，美国失业率高达10.8%。迪拜，这个在沙漠和海滩上建造起了世界最豪华、最昂贵的房子的城市，2009年11月再一次把全球人弄得心惊肉跳，各国股市大幅下跌，那叫痛苦！都是房价惹的祸！

一、中国房价——只升不降的大气球

中国，这个世界第一人口大国，只要你在房价上有“雷人”之语，一定会成为名人，或千夫所指，或万人拥戴。而中国的房价更雷人，即使在全球经济衰退的2009年，中国的房价在吵闹中又创了历史新高。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”。1200多年前的名人杜甫就勾勒出了中国人生者有其居的美好愿景，但1200多年后的中国，要想实现杜甫的“号召”，仍是一件千难万难的事情。

回顾2000—2009年10年间中国的房价走势，大体可以得出这样的结论：2000年—2003年涨幅很小，2004—2007年大幅飙升，2008年有所回落，2009年升幅“癫狂”。

以北京市为例，2003年为4456元/平方米，2004年比2003年上升了13.39%，2007年比2004年涨了185%，2009年1—11月，四环以内期房升幅高达44.21%，从此北京四环内房价进入了“2万元”时代。

据统计，2009年2—12月上海市商品房上涨了59.27%。深圳市“深港1号”项目2009年1—12月上涨了64.7%。天津市2009年5—12月半年间，市内六区商品房成交均价升幅达35%。中国的三线城市房价也涨势如潮。淄博这个标准的三线城市，2003年高档住宅售价在2000元/平方米，而2009年12月已突破10000元。

（一）高地价助推高房价

要建房子就得用土地。开发商要进行市场开发，首要条件是从政府手中获得土地，或从农民集体组织中征收土地。2002年5月国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，同时也允许集体农地进入建设用地市场。从此开启了土地招标拍卖的大幕。

土地价格是商品房成本的最重要部分。在2009年两会期间，全国工商联一份调查显示，土地成本已占房地产项目直接成本的58.2%。资料统计，2009年以来，房地产企业购地价格明显上升，占比已达到65%。与此同时，全国“地王”不断刷新记录。2009年6月30日，中化方兴公司以40.16亿元的高价摘得北京广渠道15号地块，获得北京“新地王”称号。2009年7月长沙一块土地以92亿元的价格成交，创下了我国土地公开出让市场上单宗土地的最高价。2009年12月22日，被誉为“中国第一拍”的广州亚运城地块经过44次举牌，最终由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元的天价夺得，创了全国地王新纪录；2009年12月底，上海新江湾城C6地块每平方米32484元的楼板价再次刷新全国记录。

水涨船高，羊毛出在羊身上。开发商以“喋血”的价格拿地，绝不会赔本赚吆喝，他们必然将高额的土地价格转移到商品房的销售价格中去，进而推动房价节节攀升，最终由购房者承担。由此可见，高地价是高房价的推手。

（二）供求失衡是房价高企的内因

纵观近几年我国商品房的供需状况，无论从结构上讲，还是从总体上看，总供给远远不能满足总需求。因而，价格上涨应在情理之中。

2009年8月份以来，中国个别大城市楼盘开盘出现了购房者几昼夜排队拿号的奇特现象，当购房者如买大白菜一样抢购时，房价只能由开发商说了算。据统计，2009年1—11月，北京市销售商品房14.1万套，是2008年全年销售套数的1.5倍。据房地产行业统计，2009年10月24—30日的一周中，全国15个重点城市的总成交套数和成交面积分别为52151套和524.4万平方米，环比分别上升了9.75%、10.96%。其中北京上升38.27%和38.79%，宁波上升40.28%和48.66%。

从全国完成房地产投资来看，2009年9月份投资3900多亿元，10月份下滑到3400多亿元，11月份只有2800多亿元。上海市2009年商品住宅销售面积达1830万平方米，而同期开发商购得的可建住宅土地面积仅为908.96万平方米。

（三）充沛的流动性是房价上涨的直接原因

2009年的中国经济运行中有两大奇特现象：一是“不差钱”，且流动性十分充裕。2009年11月末，我国大口径货币供应总量M2余额高达59.46万亿元，同比增长29.74%，增幅比上年末高出11.92个百分点；1—11月全国新增贷款9.21万亿元，同比多增5.26万亿元。二是中国居民消费物价指数不升反降。2009年1—11月份，CPI（消费物价指数）同比下降0.9%，PPI（工业品出厂价格指数）同比下降6%。

过量的货币必然引起商品价格的上涨，为什么我国居民消费价格、工业品出厂价格不升反降呢？很简单，CPI、PPI中都没有包含商品房价格。统计专家讲，不把商品房价格纳入居民消费物价指数，这是世界惯例。也就是说，中国2009年过剩的货币被房市吸纳，使商品房价格疯涨，偏偏飞涨的房价又不在CPI统计中，所以我国CPI很靓丽。据估算，2009年全年新增贷款9.5万亿元中，大约有4万亿元进入了楼市。如此多的货币量追逐供不应求的商品房，房价不涨才是怪事。

（四）阶段性财税政策催生房价超前释放

2008年底，针对国际金融危机给我国经济带来的严重冲击，特别是房地产市场当时的状况，国务院调整了个人住房转让营业税免征时限，由5年调整为2年，政策推出后，我国二手房交易量价齐升。2009年1—10月，北京、上海、深圳二手房成交套数同比增长超过2倍，天津、杭州增长接近2倍，广州超过1倍，成都增长74.4%。

2009年12月19日，国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。消息一出，二手房交易出现“井喷”，全国众多城市地产交易登记中心，出现了市民争相排队办理购房过户手续的“盛况”。

（五）投机炒作是幕后杀手

资本追逐高利润是永恒的定律。在一个一年涨幅高达50%，即一年的投资回报率有50%的市场中，是无法阻止游资和投机资本进入的。因此，国内流动资金过剩、国际游资套利，对我国房价起了推波助澜的作用。

现如今，房地产是国民经济中链条最长、对GDP贡献率最大的行业。尤其是地方政府，对房地产业笃爱有加。第一，地方的GDP增长靠房地产做贡献。第二，地方财政收入靠房地产，尤其是卖土地收入，占了地方财政收入的相当比重。以上海为例，2007年土地财政收入为481.29亿元，2008年为400亿元，2009年猛增到992.63亿元。第三，增加就业和形象工程也要靠房地产业。在此背景下，个别房地产商大有“挟政府以令天下”之势，不然的话，怎么会出现那么多强行拆迁的个案。

近几年来，房地产开发商或“绑架地方政府”，或“绑架商业银行”，有的语气冲天、霸道至极，有的干起庄家炒作的勾当。要么雇人排队销售；要么弄虚作假套取银行贷款；要么开盘捂售，制造市场假象，赚得盆钵皆满。

2009年12月25日，国家统计局公布调整后的数据：“2008年中国房地产企业利润3861.3亿元，比2003年增长290.4%”。数据表明，4年间房地产企业年平均利润增长72.6%，远远超过同期中国所有行业的利润增长率。房地产业已成为造就中国亿万富翁最多的行业。

2010年，沪深两市地产板块，将是利润增长最快的板块之一。高利润、高送配、低市盈率将演绎该板块龙头股令人眩晕的行情。

二、房价走势——不可忽略的几大要素

说到房价走势，是一件举国瞩目、又令人无奈的事情。先看看政府和国人的心态，国家希望房地产市场健康发展，也就是说希望房价稳中有涨，但不要大涨、疯涨；买了房子的人希望房子增值，也就是说房子价格大涨无妨；没买房子和准备买房子的人希望房价不涨、甚至大跌、快跌；开发商的心愿不用我说，路人皆知。于是乎各路专家、业内人士，代表着各自利益集团粉墨登场，说涨的振振有词，说跌的引经据典，公说公有理，婆说婆有理。

（一）庞大的人口基数

中国有13亿人口，这是2000年的人口普查数据。2010年的普查如果是无漏登的话，中国总人口接近或超过14亿（“中国现在每年净增人口1000万人”——摘自中国代表团团长张义山大使在联合国开发署人口基金2005年执行局会议上的发言）。按此数据，中国总人口约占全球总人口的22%。也就是说，地球上9个人中就有2个中国人。

1990年，中国的城镇住宅存量约20亿平方米；2008年末，中国城镇实有住宅总量124亿平方米，按2008年6.07亿城镇人口算，人均20.43平方米。如果今后10年我国城镇人口达到7.5亿，人均住房面积30平方米，中国城镇住宅总面积就应达到225亿平方米。也就是说，今后10年，中国城镇需要增加住宅面积101亿平方米。

（二）有限的耕地资源

1.从耕地面积总量看。中国耕地面积仅有18亿多亩，人均1.3亩，而世界人均4.1亩，中国人均耕地只有世界平均数的32%。美国是世界上耕地面积最大的国家，达197万平方公里，占国土总面积的20.5%。印度是世界上耕地面积比重第一的国家，耕地面积有170万平方公里，占国土面积的57.15%。中国国土面积比印度多662万平方公里，但耕地面积比印度少7亿亩；中国的国土和美国差不多，但耕地面积比美国少了10亿亩。印度人均耕地是中国的2倍，美国人均耕地是中国的9倍。

2.从耕地的分布看。中国耕地资源的地域分布很不均衡，东部季风区占全国耕地面积的90%，经过中国农民数千年的辛勤耕作，可再开垦的耕地有限。

3.从耕地的减少速度看。由于中国远远没有完成工业化、城市化的过程，工业占用耕地、交通道路占用耕地、建房子占用耕地有加速之势。1996年10月，全国第一次农业普查时，我国拥有耕地面积为19.51亿亩，到2008年底，我国耕地面积缩减为18.257亿亩，12年间绝对减少1.253亿亩。

中国是一个人口大国，粮食安全是国家安全，18亿亩耕地是我们坚守的红线。一个拥有14亿人口的国家，如果靠进口解决吃饭，是绝对靠不住的。这是中国的基本国策。工业化、城市化的过程必须节约用地，尽量不占耕地。这必然形成房地产开发需求与土地供给的矛盾，进而导致土地拍卖价格持续走高。

（三）奋进的城市化过程

目前，我国的城市化率为43%左右，若用今后20年的时间，基本上完成我国城市化的过程，使我国的城市化率达到75%左右，就要使城镇居住人口达到9亿人以上，要有3亿多农村居民变为城镇居民，城市化率年均提升1.5个百分点，每年大约有1500万人口进城。如果用新建城市去容纳这些人口，就需要建设拥有100万人口的中等城市300多座。如果用现有的城镇去吸纳，现有城市的基本设施、房产面积就要相应扩充。因此可以说，今后20年，中国的房地产业依然是朝阳产业。

（四）纸币流通的特有规律

从纸币流通史的角度讲，纸币流通规律就是通货膨胀规律。在纸币流通的情况下，尽管有时也会出现通货紧缩、纸币升值的现象，但从长期看，纸币贬值则是必然。以美元为例，1944年7月，35美元购买1盎司黄金，如今1盎司黄金售价1100美元。也就是说，65年间，美元贬值了31.43倍，如今的1美元仅相当于65年前的3.2美分。

同样，人民币也必然受纸币流通规律的制约。即使其他因素不变，未来的商品房价格也会以较多的人民币数量标注。这是我们在讨论房价走势时，必须考虑的货币因素。

（五）家家置业的美好愿景

世界上有两大民族在追逐和积累财富方面，表现得无比卓越：一是犹太民族，二是中华民族。中华民族深受儒家文化熏陶，积攒家业殷及子孙，是每个中国人血液中流淌的音符。

综上所述，可以得出这样的基本判断：如果在未来20年的岁月中，中国城镇居民住房仅靠市场的手调节，强大的理论需求、真实需求与有限供给的长期矛盾，将继续催生房价长涨短落、大涨小落。

三、破解之术——各行其道

解开中国房价连环套中的各个节点，不仅要依靠市场的手，而且必须要有政府的手。总的架构是：政府管两头，市场挑中间，各行其道，并行不悖，达到社会公平和社会效益的有机统一。

（一）合理引导需求

需求分心理需求和有支付能力的需求，需求随层次而递增。当过高的心理需求与有支付能力的需求落差太大时，就会累积民怨，产生社会矛盾。世界所有国家，包括发达国家，也不是人人购房、家家置业。每个城镇居民家庭，要根据自己的实际支付能力和未来发展潜力，选择适合自身档次的住房需求，宜租则租、宜买则买，今天先满足基本住房需求，过些年再奔改善型住房。达到心情平和，各得其所。

（二）基本住房需求以政府补贴为主

改革开放30年来，我国人均GDP已超过3000美元，朝着人均4000美元挺进，但收入差距在加大。全国10%富裕家庭占居民全部财产的45%，最低收入10%的家庭财产占全部居民财产的1.4%，到2007年我国基尼系数已高达0.473，属贫富差距较大的阶段。

随着我国经济总量和财政收入的不断增长，我国已有能力通过财政转移支付，提升困难群体的生活水平。2009年我国财政收入达68477亿元。这说明国家已有足够能力对城镇困难群体、低收入家庭进行住房补贴。具体讲，就是加大棚户区改造力度，全面推进廉租房、经适房、动迁安置房、公共租赁房建设。

解决农民工居住问题，是我们必须面对的全新课题。目前中国大中城市中的农民工，已属于第二代农民工，或称80后农民工。与父辈相比，他们对于农业生产、土地，甚至家乡，少了眷恋，多了陌生。他们从初中或高中毕业就随同他们的父兄来到了城市。随着年龄的增长，娶妻生子已成必然，依据他们的收入状况和目前我国大中城市的住房价格，可以说，夫妻两人在城市打工，终其一生，也攒不够买45平方米的住宅。

中国的城市化过程，就是农民工进城过程。怎样使他们住得下、稳得住，不仅关乎着阻断贫困代继相传的顽疾，也关乎着社会稳定的大局。