探析房产税

黄前柏

这是个有趣的故事。

一个城市里有三个人，甲有5套房，不上班，靠收房租生活；乙有一套房，上班赚工资；丙租房，在菜场卖菜。

忽然有天要收房产税了，丙说：“太好了，我没房，收那帮炒房人的税，我全力支持，房价大跌了，我就可以买房了。”；乙说：“没关系，我只有一套，收那帮炒房人的税，我支持，房价大跌了，我可以再买一套。”；甲说：“哦，房产税收多少？1%对吧，下个月房租涨5%。”

房租上涨了，丙很郁闷，想换个房子，发现大家房租都涨了，只好忍。不过也不能吃亏，明天菜价也涨5%，恩，就这么干。乙和甲去买菜，发现菜价涨了，很郁闷，想换个菜场，发现菜价都涨了，只好少吃点了。

于是乎，生活水平就这样下降了，CPI就这样升高了。

⋯⋯

这不是个简单的故事。关于房产税出台的猜测和博弈，究竟将会给我们带来什么样的影响？

进入11月，房产税渐行渐远。财政部财政科学研究所所长贾康“房产税出台‘按月计算，离推出最终时间不会超过一年”的言论更是让市场充满了猜想。

时机窗口

“房产税出台脚步越来越快，但是我们首先要搞清楚它的大背景，房产税出台是我国税制改革的基本趋势。”知名财税专家、中央财经大学税务学院副院长刘桓告诉记者。

刘桓认为，从各国税制来看，主要由三个税种支撑，包括流转税、所得税和财产税。从财产税来看，主要包括遗产税和房产税，遗产税开征目前条件不成熟，毫无疑问，房产税将是“十二五”税改的重点。

从最近这些年的房地产市场调控来看，存在着“越调控房价越涨”的怪现象。之前的调控也动用过税收工具，提高二手房转售环节的营业税、契税、所得税等，但这些多增的税收基本上都被转嫁到了买家头上。业内人士认为，其中重要原因在于房地产税制流通环节畸重、保有环节畸轻的现状。

今年4月份，号称“史上最强”房地产调控的“新国十条”出台，多少还是让亢奋的房地产市场有了稍许冷却，部分一线城市出现“价量齐跌”的现象。

但值得注意的是，9月份全国70个大中城市房价同比上涨9.1%，环比上涨0.5%，停止了连续3个月的环比下降，开始转涨。北京告别负增长，房价环比上涨0.2%，房价上涨压力还在加大。

“房产税出台时机主要看此次房地产调控的效果，如果房价继续上涨，管理层将不惜一切代价出重拳，不排除房产税会提前出台。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为。

这样又回到一个问题：当前出台房产税到底是调控房价还是为地方财政构建稳定的财源？

“从长远来看，是让地方政府有一个稳定的主体税种，逐步取代广为诟病的土地财政，但从短期来看，调控房价的因素更多一些，而且我坚信对房价调控一定有用，对投机者来说一定会带来冲击。”刘桓说。

然而，财科所副所长刘尚希却不这么认为，“在房价上涨的情况下，房产税百分之百都可以转嫁，房产税对住房消费有一定的调节作用，但对住房投机，几乎没有调节作用。”

绕不过的立法

对于房产税的开征，普通百姓的第一感觉就是怎么又要征税？

一位专家告诉记者，“房产税比较复杂，如果开征，相关部门首先要做的工作就是让公众慢慢熟悉它，接受它。现在舆论天天热炒房产税，或许就是相关部门在有意识地做好舆论引导工作。”

该专家解释，房产税是直接税，而且是直接税里面最直接的税。个人所得税还可以通过代扣代缴的形式，不是你自己从口袋里掏钱交税，而直接交税感觉是不太一样的。

据初步统计，我国现阶段涉及房地产的税种有12项，涉及房地产的收费多大50项，加起来就是60多项。另据一位房地产人士算过的一笔账，开发商所承担的税费包括：土地费用在内的各种税费，对住宅总体开发成本、销售价格的影响较大的项目依次为土地费用（约30%），税收（约10%），其他各种合理和不合理费用（约15%-20%），政府通过税收、土地、各项收费共拿走了房价的55%左右。

而且，房产税开征还存在重复征税的问题。对于买房者来说，已经摊了土地出让金，相当于摊了70年的租金，如果再付土地持有环节的房产税，就存在二次征税的嫌疑。

从2010年开始，老百姓会发现，“房产税”这个词出现得越来越多，渐渐取代了原来官方“物业税”的提法。

其实早在1986年，中国就已经有了房产税，1986年国务院出台的《房产税暂行条例》，征收范围是城镇经营性房产。1985年，全国人大授权国务院对于有关经济体制改革和对外开放方面的有关问题，必要时可以根据宪法制定暂行的规定或者条例，这是当时《房产税暂行条例》出台的特殊背景。

“既然中国已经有了房产税，就没必要新开一个税种，根据宪法，新开一个税种需要人大审批。”上述专家认为，官方现在频繁提到房产税，可能是管理层希望绕过复杂的立法程序，尽快推动房产税的出台。

但在一些业内人士看来，这样的做法显然不合适。刘桓认为，房产税要出台根本上还是要立法，以法律作保障。但遗憾的是，在中国现有的二十余个主要税种中，目前只有企业所得税和个人所得税是通过人大立法开始征收的。

“据了解，房产税方面的相关法律已经‘上会到人大，年底就应该会出台一些意见”刘桓透露。

合理边界

目前，包括上海、重庆、深圳等几个城市已经在着手准备房产税的试点。从这些城市流传的版本来看，争议比较大的地方还是税率、税基等几个方面。

首先就税率来看。杨红旭认为，0.3%～0.8%是可以接受的范围。从上海版本来看，房产税试点征收税率可能为0.3%-0.4%。照此计算，一套总价220万元的住宅，年缴房地产税约8800元。

有业内人士分析称，一些多套房产拥有者，预期房价上涨的得益，会远超放弃租金或征收房地产税带来的损失。假设房地产税征收税率小于1%，那么房价年涨幅超过1%就足以抵消其带来的持有成本增加，而近几年一线城市实际房价年涨幅均超过了两位数。这样的话，房产税可能还不足以有动力促使空置房投入流转。

另外，累进税率也被提及。据悉，重庆市可能采取“套数越多、面积越大”—税率逐级提高的累进税率计算方式，其原理与个人所得税的累进税率相同。

在这种方式之下，个人被征收房地产税的税率，可能因个人名下拥有住房的套数、面积的不同而不同。对于别墅和面积超过200平方米以上的大户型住宅物业，将首先被直接征收房地产税。同时，对于评估价格超过重庆主城区平均价格三倍以上的住宅，亦将被开征房地产税。在此过程中，依据面积，划定档次，而后依据已划定的档次，逐级调高税率。

除此之外，在重庆，如果一人或一户拥有四套及以上住宅，将直接被征收房地产税，并直接课以累进税率。以控制个人或者家庭，占有“过多的、非自住”的住房资源，从而实现房产的“去投资化”目的。

但也有专家认为，如果采用累进税率，则其抑制投资性需求和奢侈性需求的作用都将增强。但累进税率存在累进级距不易把握、计算较复杂、征税成本相对较高、有可能打击纳税人生产经营积极性的缺点，还需进一步深入探讨。

第二就是税基。杨旭红分析，根据重庆房产税方案的基本思路是，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度体系。重庆方案最有可能的选择就是“面积＋套数”的办法。

具体来说，超过免税面积落在前两套房的部分，税率为1.5%；超过免税面积落在第三套的部分，税率为3%；超过免税面积落在第四套的部分，税率为5%；超过免税面积落在第五套的部分，税率为10%；超过免税面积落在第六套或以上的部分，税率为20%。此外，计税时点定为上一年度12月31日，房产数据和申报的家庭成员，皆以此为准。

而从上海房产税方案来看，据复旦大学金融资本市场研究中心主任谢百三介绍，上海房产税可能最新出台的第四套方案实施，即对原来（新税出台前）的存量旧房（无论几套）均不征税，对新税出台后的增量（新买的住房）征税，而且如果新房未达到规定面积的也不征税。

谢百三介绍，第四套方案也是对原来第二套方案的再修改，只对新房超面积的部分征税，但原来的存量旧房，也就是居民们原来已买的住房和新买的二手房都不用再征房产税。这种方法对普通居民的原有财产不会造成什么伤害，已买了房的人都不用担心被征税，估计实施起来社会阻力会小一些，但是对房价的调控效果将较为有限。

这与贾康最近的“旧房旧办法，新房新办法”的观点不谋而合。

值得注意的是，此次房产税改革，决策层倾向于以房地产的市场评估价值为计税依据，而不是此前规定的房产原值。按照原值征收房产税难以体现房价波动，但按市场评估值征税，意味着房产税税负将随房产价格的上升而“水涨船高”。

另外，业内认为，房产税迟迟不出台还有一个重要的原因是相关技术不完善。刘桓介绍，这方面问题主要有：房产登记不完善、由于历史原因产权混乱、数字不准确、异地置业统计难、没有公信力的评估机构等等，现在各地的税务部门也在加快推进，为房产税出台创造条件。

“虽然房产税出台还面临很多难题，但不代表不能推进，我个人一直很主张房产税早日出台，但是一定要有步骤。”刘桓认为，首先是要先易后难。重点地区重点推进，不搞一刀切，也可以为其他地方积累经验；可以先征收豪宅然后向普通住宅推行；其次是逐步过渡。有步骤地推进房产税，不能让老百姓突然感受到税收带来的压力。

“一定要保障老百姓住房的权利，我坚决主张第一套基本住宅不征税。”刘桓说。