信息不对称与房地产泡沫

贺云龙 肖 嫦

房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础价值的持续上涨,即土地和房屋价格极高,与其使用价值的市场基础价值不符部分。房地产泡沫作为房地产市场波动的主要表象之一,对国民经济的发展有着重要的影响。房地产经济泡沫一旦破灭,将会给社会带来很大的危害。房地产泡沫会造成经济结构和社会结构的失衡、造成生产、消费危机、金融危机,甚至引发政治和社会危机。在房地产泡沫生成、成长、膨胀、破灭的过程中,房地产泡沫一直影响着会计信息,它使得整个房地产市场具有不透明性,最终影响着会计信息的披露。相应地,信息不对称也是房地产泡沫产生的重要原因之一。

一、基于信息不对称的房地产泡沫 一个分析框架

1.信息不对称与经济主体的行为取向。市场信息、会计信息等是经济主体进行投资决策的重要依据,房地产泡沫产生一个很重要的原因是信息不对称。信息不对称,是指信息在交易各方的分布具有不对称性,交易的一方拥有有关交易的信息,而另一方则没有,从而影响了其准确决策的作出。在房地产交易市场中,经济主体主要包括供给者(开发商)、需求者(购房者)以及政府。在信息不对称的情况下,这些经济主体依据各自掌握的信息优势,以寻求自身经济效益最大化的行为目标。基于房地产产品的异质性和信息不对称两个特点,我国房地产市场是一个特殊的垄断竞争市场,房地产交易则是供给者和需求者之间的博弈过程。在这种博弈中需求方是相对弱势主体,供给方则是强势主体,二者存在着严重的信息不对称。

从需求方来分析,房地产商品的基本功能是满足消费者正常的居住需求,同时,其也是一种投资品,还存在着投资者对房地产的投资需求。对房地产的生活消费需求和投资需求会引起实物经济领域的正常波动,即房地产的真实需求。投机需求则取决于投机者对短期价格的预期,容易引起实物经济领域的异常波动,其是产生房地产泡沫的根源。与其他市场一样,房地产市场的变化不是永恒的,各种动态因素的变化,都会引起房地产市场的变化。而在信息不对称的情况下,投机者对变化的市场很难做出及时、准确的判断,过度炒作常常会导致投机者的预期发生变化。随着城市住房制度改革的全面推进;居民收入的不断增加;国家产业政策的引导;境外资金的不断涌入等,我国房地产价格持续、大幅度上升,人们的预期发生变化,投机者过度看好经济形势及预期收益率,在巨大的利益吸引下,就会有大量的投机者涌入房地产市场。

从供给方面来分析,房地产商利用信息不对称,通过“造市”行为,向公众发布虚假的售房信息来制造房价进一步高涨的预期,从而使得投机者更多购房的“羊群行为”,房地产价格以更快的速度提升,从而导致泡沫的持续产生和增长。同时,房地产作为一种商品,与其他商品一样具有共同属性,即随着房地产价格的上涨,房地产的供给会增加,但房地产商品和房地产行业具有自身的特点,这就决定了房地产的供给除了商品的共性外,还具有其特性。我国房地产业具有四大特征,即土地资源限制、基础设施配套限制、资金密集、建设周期较长,这使得开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求,从而加快泡沫的生成。可见,信息的不对称不仅会扭曲市场对房地产供求关系的正常反映,也是房地产市场盛行投机炒作的一个重要原因。

在我国房地产市场中,政府在房地产行业的发展过程中,掌握着充分的市场信息,扮演着相当重要的角色。在房地产行业发展中,最重要的两个投入品——土地和资金的供应上,政府一直处于支配地位。一方面,地方政府试图借助本地房地产经济的发展,带动本地区相关产业和区域经济的发展;另外一方面,当房地产泡沫的危害对相关实体经济造成严重的负面影响时,政府又会制定针对房地产行业的土地政策和金融政策,促使房地产业健康发展。如我国政府为了防止房地产泡沫发展和扩大,不断加大宏观调控力度,先后出台 “国四条”、“国十一条”、“新国四条”、“新国十条”等措施来调控房地产市场,但许多地区的房价仍居高不下。

2.信息不对称与房地产的供需弹性。由于信息不对称,导致房地产市场供需失衡。房地产需求弹性大,而供给弹性小,当供不应求时,价格上涨造成虚假需求,产生失真信号,诱使投资者“一哄而上”,从而为房地产泡沫的产生创造温床。导致房地产需求弹性提高的因素有:城市住房制度改革的全面推进、居民收入的不断增加、国家产业政策的引导、境外资金的不断涌入、信息不对称等。从某种程度上分析,信息不对称是导致房地产需求弹性提高的主要因素。由于信息不对称,投资者的预期开始变化,认为以后房价会继续涨下去,这种预期使投机活动迅速蔓延,越来越多的投机者卷入其中。而随着预期的改变,对不少购房者,住房已不再是消费品,成为了投机性的投资品。伴随价格高涨,预期未来价格更高,价格差越大,利润越丰厚,投机就越旺盛。反过来,投机需求的上升又刺激价格更高涨,从而形成价格越高,需求越大的恶性循环。

另一方面,从土地供给弹性来看,房地产行业的特殊性在于严格的供给约束。在资本、劳动力和土地三要素中,土地供给弹性最小。我国土地供给相对于庞大人口特别有限,本来就是土地供给弹性的强约束;严格的土地管理政策出台,土地供给条件也就变得严格起来。我国房地产业的土地资源限制、基础设施配套限制、资金密集、建设周期较长的现状更是降低了房地产供给的价格弹性。我国房地产供求弹性和价格作用机制是在低供给弹性和高需求弹性共同作用下,推高房地产涨价预期,进一步诱发需求的自我膨胀,促成房地产价格上涨,从而更进一步促成高涨预期,最终导致泡沫的持续产生和增长。

3.房地产泡沫的生成机理。信息不对称导致需求者预期房价高涨,需求激增导致土地供给价格增加,加之政府严格限制土地的供给以及开发商的惜售等行为,供给相对不足,从而导致房地产价格进一步上涨,价格上涨进一步导致房地产预期价格上涨,循环往复,致使房地产泡沫持续产生并增长。

二、房地产泡沫的防范对策和建议

1.改进房地产会计信息披露模式。大量理论和实证分析结果显示:房地产泡沫与会计信息存在很大关联性,而这种关联性没有在现行会计信息披露模式下得以充分披露。因此,改进房地产会计信息披露模式是防范房地产泡沫的一种有效途径。房地产开发企业不仅应披露其某一会计年度的交易情况,而且应定性和定量地披露房地产市场的泡沫情况,以及在泡沫情况下房地产价格对会计信息影响程度的合理预测等信息,使投资者做出理性的投资决策。

2.完善房地产统计信息披露制度。公开透明的信息有利于人们建立合理的预期,从而引导房地产需求者理性投资和消费,抑制炒房和哄抬房价等行为。建立健全房地产信息发布渠道,是避免房地产商发布虚假信息的重要手段,从而增加市场的透明度,促进房地产市场的健康发展。

政府要适时开展住房状况调查,全面掌握当地住房总量、结构、消费特征等信息,建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度,增强房地产市场信息的透明度,同时不断完善市场监测分析工作机制,房地产和统计主管部门要定期公布市场供求和房价情况,全面、及时、准确地发布市场供求信息,及时披露土地供给与地价波动信息。

3.建立房地产行业的强制信息披露制度。恢复房地产业的信用环境,完全有必要在房地产业建立一套有效的房地产行业的强制信息披露制度,并且成立相应的监管机构,严格监督房价成本信息,强制销售进度网上公布制度,发现欺诈行为应立即严肃处理。只有组成了严密的监管体系,即使市场中出现了不规范的问题,也能使监管起到应有的作用。

4.建立统一的房地产市场运行预警制度。为避免房地产泡沫的产生,政府必须建立和完善经济预警制度。建立健全房地产市场供求、价格等情况的信息分析和反馈系统,监督和定期发布更加详细、更多权威性、动态化的信息,以此引导和影响房地产市场的供给和需求。此外,通过经济、法律以及行政手段,确保房地产市场的良性运行和健康发展。这样可以通过研究宏观经济活动的波动及规律,对经济波动趋势作出判断,提前发出警报,当机立断抑制房地产泡沫的聚集,逐步消除房地产泡沫继续增长因素,从而防止问题的扩大,否则泡沫突然破裂对社会经济发展带来的危害更大。

有效运用房地产市场信息,通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析,就市场运行情况做出评价和预测,定期发布市场分析报告,合理引导市场,加强和完善宏观监控体系,为政府宏观决策作好参谋。此外,对房地产个人信贷和房地产开发企业的信用等级进行评估,定期发布信用等级评估信息,也有利于不断完善房地产市场运行预警制度。

(作者单位:长沙理工大学经济与管理学院)