天津实物市场：探索建筑拆除权转让

□/杨丽宇

天津实物市场：探索建筑拆除权转让

□/杨丽宇

天津市五一化工厂是天津渤海化工集团下级公司渤海精细化工公司所属的一个集体企业，注册资本 867万元，建筑面积14506.29平方米。为支持国有企业调整产业结构，盘活土地资产，2010年中旬，依据《天津市国有土地有偿使用办法》、《天津市土地整理储备管理办法》等有关规定，在市国资委的组织协调下，天津市渤海国有资产经营管理公司对包括五一化工厂所在地块的天津渤海化工集团所属地片的十余地块进行土地整理预收购，要求各厂对职工进行安置，厂区内建筑物及机器设备自行整理，最后将土地在规定时间内按要求移交给国资公司。五一化工厂领导班子决定拆除其原址建筑，同时对82台套机器设备进行处置。许多拆除公司闻风而至，希望得到拆除权。化工厂负责人找到天津产权交易中心实物转让调剂市场咨询。实物市场负责人详细介绍了实物市场具备的职能，以及企业通过这样一个公开的交易市场进行转让的意义和利益所在。化工厂领导班子商议后决定，此次转让工作要严格规范操作，通过市场依法合规进行。

一、案例描述

该项目涉及房屋建筑拆除权，这不但对天津产权交易中心，对全国产权市场来说也是首例，这就意味着没有前例可以借鉴。实物市场接到委托后，立即组成工作小组，对项目进行前期策划。该项目属于化工行业，拆除过程中的安全和环保非常重要，工作小组查阅了大量相关的文件资料、政策法规，到相关专业机构咨询有关拆除行业所需的资质证、许可证及具体等级划分等等。考虑到该标的存在一定特殊性，方案规定该项目涉及的房屋建筑拆除权和机器设备进行整体转让，不可拆分。

在与转让方沟通后，确定以市场法作为评标方法，综合考虑多种因素对评标结果的影响，并且决定在评估的同时预先进行7个工作日的信息挂牌，进行市场询价。工作小组根据该标的特殊性制定有针对性的条件在信息挂牌时公布，符合条件者在信息挂牌结束后可到现场进行实地考察，在限定时间内向实物市场报价。通过市场询价这一环节不仅可以了解对该项目感兴趣的意向方，而且可以为转让方确定最终挂牌价格提供参考。这一做法得到了转让方的认可，也得到各意向方的高度评价。

除上述工作外，工作小组本着对转让方负责的态度，向其提出了一些保护性建议：企业除签订《产权交易合同》外，将合同未尽事宜和具体拆除过程中需要与受让方约定的事项另做《补充协议》和《安全协议》；转让方除要求受让方打入交易保证金外还应向企业打入履约保证金，以保证日后施工的顺利进行，若拆除过程中出现问题可以给予转让方一定的保护。建议得到转让方充分的认可。

工作小组协助转让方进行了材料准备、拟定相关协议等工作，还协助被选定的首次接触到此类项目的资产评估机构做了大量的准备工作。该项目评估价为54.47万元，其中旧房拆除权 31.65万元，废旧机器设备22.82万元。转让方参考了前期市场询价的结果后决定以70万元作为挂牌价，为企业争取利益最大化。2010年9月7日，该项目在天津产权交易中心正式挂牌。在公示的7个工作日中有多家意向方打电话或前来咨询，但由于不符合受让条件而没有机会参与受让。截止挂牌结束，只有一家符合受让资格的意向方。9月19日双方签约。

二、案例启示

一是大胆探索，细致准备。该项目是一次全新的尝试，无可借鉴。天津实物市场工作小组进行了相当周密的策划和细致的准备，从前期到相关机构咨询、查阅资料，到协助企业准备材料、制订协议，每一个细节及可能发生的问题都事先想到。通过市场询价做到了心中有底，也为企业争取到了最大利益。项目转让工作的圆满完成得到了交易双方的高度认可，也为天津实物市场开拓一个新的交易品种，并积累了宝贵经验。

二是全心全意为交易双方服务。从前期策划一直到交易完成的整个过程，工作小组全程协助转让方和意向受让各方，尽可能从多方面为交易双方着想，为他们提供了许多无偿服务，帮助他们减轻负担，转让方表示了由衷的感谢，受让方也表示满意。

天津实物转让调剂市场）