榕城高端物业投资法则

吕 甜

今年前三季度中小户型打天下，第四季度福州市将逐渐转变为以大户型和别墅为主的高端物业。自去年以来，高端住宅总体销售数字呈直线上行态势，但并不是所有房源都有“高端价值”。

在所谓“高端住宅”并不一定会保值升值的迷惑下，多数业内人士认为，福州的高端物业市场潜力较大。只要是真正的高品质产品，就不怕无人识货。

黄金地段最有价值

正荣(福州)量业发展有限公司策划部经理潘璟

地段地段还是地段，是李嘉诚的至理名言。核心地段房产品升值前景明显好于其它地段，这一规律已经成为共识。如果从房产保值增值的角度考虑，往往良好地段的物业，其升值能力更强。据有关数据显示，在楼市跌宕的2008年，福州市中心的房价下跌仅10％。在城市中，市中心的房子又较郊区的房子抗跌能力强。这种地段的房子，交通方便、商业发达，且治安情况很好，应该是最受欢迎的居住区域。

豪宅也遵循物以类聚，入以群分的原则。周边物业的档次、区域居住人群层次等决定了个体物业在市场中的价值，因此一些距离感适中、高端物业聚集、品牌开发商率先入驻的区域就成为豪宅扎堆的地方。

资源稀缺贵人独事世欧地产营销总监苏小斌

“很多房子卖了就买不回来了”，许多房产投资者都有这样的体会。这种感受，用来形容拥有稀缺资源的高端物业，再形象不过。

在资源匮乏、自然景观无法复制的现实面前，享受独有的稀缺自然资源产品，堪称良好的资产避风港。而随着海西战略不断推进，福州城市化进程的不断深入，拥有稀缺资源的高端物业的升值速度必将加快。

建筑工艺方面的优势，终会随着时间而拉近，只有自然资源的价值才是与日俱增的。房地产市场进入波动期，对房产的投资购买并不会戛然而止，刚性需求和一些具有长远眼光的客户仍会出手。对福州市场而言，大规模社区和区域规划的社区、具有稀缺性的社区都在此范围之内。

品牌名企高端品质

福建心家泊房地产开发有限公司策划经理邱公浩

房子的终极作用是居住，购房者最应关注的是房子的品质。虽然建筑品质也许不是高端住宅物业的最大特色，但肯定是最牢靠的基础。开发商花了多大的心力在这个项目上，所用的设计、施工、材料等，这些先天条件的优劣决定了住宅的品质。

真正的豪宅物业通常更注重建筑的设计和各种细节，比如经久耐磨的外立面、高出市场标准的建筑质量、大量优质材料的运用等。而入住后以什么样的物业维系，则决定了产品后续运营的成本以及保值增埴的能力。越来越多的实力开发商，在做一个高端物业的时候，首先会倾向于搭建自我品牌。因为品牌愈睐着更高的溢价和更强的市场抗风险性。

题材板块潜力更大

融信(福建)投资集团有限公司营销总监吴昊

细数福州的高端住宅，特别是别墅，多是位于偏远的郊区，要说交通和居家生活配套，如购物、学校、医疗等，远不及二环路内方便。高端物业的卖点在那里?

在一线城市，一些思维超前的投资者为高端物业投资路径提供了新的参考样本：他们挑选豪宅时不再是一味地追求地段，转向更大范围内的所谓题材地段或板块。

在这个过程中，我们发现，福州的购房者也越来越看重小区自身的环境和户型，也就是说，小环境造就了高端楼盘的大行情。这些真正选择近郊的高端物业者，绝大多数是为了住宅升级，改善和提升现有居住条件。他们往往是拥有实力的群体，更看重居住细节和未来升值潜力。他们对城市化进程比较有信心，对房地产市场的空间看得更远。这样的投资者，此时低价出手，享受在两三年后整个市场的整体价值提升带来的巨大收益。

长期持有更胜一筹

福州房产专索林祥

高端物业是房子的品质高不是价钱高。通常我们说，投资越大，收益越大，但是承受风险的可能性也在加大。投资高端物业，除了分析其升值空间，还要考虑对于物业投资的方式，是短期炒作还是中长期投资。

首先，物业本身规模大小、价格位置都是需要衡量的关键因素。有的高端项目规模，只开发一期，由于没有后期价格参考又受到高额税收的影响，短期炒作可能面临变现困难。对于追求资金变现的投资者，高端物业选择一定规模的项目可能更合适，项目后期销售价格将成为前期物业价值的重要衡量标准。

此外，衡量一个投资产品的好坏，回报率是一个很重要的指标，不能仅看回报率，但也不能不看回报率，一般情况下，资产越升值可能回报率就会越低。

物业投资永恒不变的定律是，“中低端产品轮轴转，高端产品长期持有”。投资高端物业，还必须衡量自己的资金周转能力，必须有对大笔金额投入后无法在短期内变现的心理准备。