高端物业没有冬天

程 香

编者按

2001年，中国政府连续出台“二套房首付五成、房贷利率上浮10％”等调控政策，试图调控飞涨的房价，以商品房为代表的地产市场顿时风声鹤唳。然而，有一种房子的市场却继续在稳步增长，它就是人们心中的“高端物业”。在特定的一群投资者眼中，高端物业更是一种稳定的具有升值潜力的投资产品。本刊特别制作“海西高端物业投资鉴赏系列报道”，从投资鉴赏出发，探寻高端物业投资价值和空间，以飨读者。

微博上，著名地产人物soHo中国董事长潘石屹常常秀出自家别墅的照片。在长城脚下的山间林地里，名为“长城脚下公社”的私家别墅，时不时地被主人用来接待外国友人、公司高层聚会、圈中好友举办Party，甚至是微博博友见面等。

潘石屹毫不掩饰自己对别墅生活的喜爱和享受：早餐是自家种出的玉米，没有施过任何化肥和农药；院子里的柿子树上果实挂满枝头；狗尾巴草低下头，预示着秋天来了；中午看着书，迷迷糊糊的睡着了，被蝉鸣和风吹芦苇的沙沙声吵醒了；院子里的山楂一天比一天红了，在明媚的阳光里很好看；从窗望去山坡上一束艳丽的、紫色的、不知名的野花，在秋天里怒放着……

凡此种种，不枚胜举。别墅生活在细节中尽显魅力，为都市里忙碌的人们添了瑰丽的“院落梦”。是的，拥有一座有天有地有院落的房子，是每个人的梦想，正是因为这持续不灭的梦想，在调控政策轮番上场的市场下，高端物业始终保持稳销。即便是秋越来越深，但

对于金字塔顶端的人群来说，高端物业是没有冬天的。

千万富豪催热高端物业

关注别墅的人多为中国的新兴富商阶层。三十多年的改革开放所累积的经济财富，让这一群体不断的扩大。根据《胡润财富报告》，截至2009年年底，中国大陆千万富豪已经达到87.5万人，亿万富豪人数则超过5.5万人。而在花旗银行的《2010财富报告》中，中国的百万富翁已力压德国，名列世界第四。美国洛杉矶的贝弗利山庄、加州的橘郡、纽约中央公园旁的第五大道，巴黎的十六区，日本的东京湾，香港的半山，这些世界顶级富豪、明星以及社会名流聚居地，对于中国商界的高层人士来说不再是那么遥不可及。

在洛杉矶，中国有的富商购得了百万美元以上豪宅。位于香港的半山的一豪宅，也在去年被内地客以4.39亿港币的价格买走，每平方米高达76.7万港元。曾经以超过11亿元的身价，而享有世界第一豪宅之称的英国的爱敦阁，也有了关于中国买家的传闻。—时之间，满世界似乎都有中国的新富阶层寻求豪宅的身影。

需求决定市场。著名心理学家马斯洛曾说过，人首先要满足的是让自己免于饥饿，有可以居住的房子之类的最基本的生理需求，之后，他就会去追求安全、归属、尊重，最后实现自我。对于刚刚开始崭露头角的中国财富新贵们来说，高端物业就是他们进入“贵族生活”领域的敲门砖。单纯从市场上来看，高端物业也比一般的房子更保值，这也让希望能用房子来保证自己资产价值的投资者心动。

市场低迷，高端物业却会止跌领涨

拿高端物业中的别墅为例，别墅的价格虽然有时也会下跌，但相比普通房子而言，有更强的抗压性。1997～2002年的亚洲金融危机期间，虽然是香港别墅价格暴跌的过程，但从2002年到现在，香港的楼市均价上涨了130％～150％，别墅价格上涨则超过了200％。刚刚结束的交代危机让美国整体旁价下跌了30％，但别墅区不跌反而逆势上涨，全美前十名别墅价格平均价格为8850万美元，比去年的平均值增加了近1000万美元。经济学家金岩石说过，一个国家整个房地产市场崩溃的时候，高端物业却会止跌领涨。

在国内别墅市场方面，2009年上海楼市别墅总成交16万套，门槛最低已经达到5万元／平方米。成交均价最高的前10名楼盘的价格中位数为9.5万元／平方米，比2008年的7.2万元涨了32％。有经济学家预测，不久的将来，上海别墅价格还会有很大的潜力，北京将达20万元／平方米，广州、深圳将达10万元／平方米。

和美国这样土地资源丰富的国家相比，中国的别墅市场更显稀缺。为了缓解住房市场中的压力，2003年国土资源部颁布“限墅令”，2006年5月，中国政府全面叫停别墅用地，大户型住房开发将在某种程度上受到抑制。许多别墅房产商纷纷转投居民商品房。别墅成为市场上稀缺的产品，别墅楼盘尤其是占据城市稀缺土地资源的城市别墅“濒临绝迹”。

随着这一波别墅的稀缺，地段的稀缺，以及土地增值浪潮的到来，别墅的投资价值越来越显现。

国际知名地产咨询机构第一太平戴维斯9月发布调查报告称，由于日益稀缺、文化价值高，上海的老洋房售价在过去三年里上涨了27％。其中，上海徐汇区中心地段的一套老洋房更是以每平方米20.9万元的高价售出，而当时最贵的一手公寓“汤臣一品”售价为每平方米人民币18.9万元。老别墅超过了引领上海豪宅价格风向的“汤臣一品”。

最贵的房子，往往也是最便宜的

仁者乐山，智者乐水。流动的溪水和自然的山林对于信仰天人合一的中国人来说，总有一科莫名的吸引力。今天，这样的山水景色在中国快速城市化的背景下，已经越来越少。伴随城市化而出现的新富阶层，并不缺少高楼大厦，他们想有的是山水中的和谐空间，用以表现自己继承传统、引领时代的身份。在这其中，高端物业无异于最佳媒介。

国广一叶董事长叶斌亦看好高端物业的价值空间。他认为，从置业心态上来讲，同样是购房投资，买便宜不如买贵。“最贵的房子，往往也是最便宜的。”他告诉记者，“基于中国经济的长期稳定向上发展，现在看过去偏贵的房子，在将来回头看，升值空间一定会更大。而同样都在升值的房产，越贵的升值幅度越大，因为其资源的不可复制性，以及自身品质的优越性。”

高端物业的价值空间提升，除了其拥有的天然稀缺性环境，如临江、靠海、背山等，叶斌认为，还有很重要的一点，在于对物业的“养”。“这个‘养，不是养房，而是养人，养氛围。”他说，环顾国外和香港地区的高端物业，真正的高端社区，必定是名流云集的地方。当然，那种名流云集的氛围，也绝不是一朝一夕养成的，也曾经历过漫长的过程。

而环顾福州本土，能称得上“名流云集”的高端社区，基本空白。从这个意义上来说，福州市场目前泛滥的高端物业，可称得上是“泛高端”、“伪高端”。但也正因如此，福州高端市场处于初级起步阶段，也给未来带来了无限想像空间。

海西高端物业长期仍然看涨

自2008年至今，针对楼市出台的调控政策三令五申，房价却依然似压不住的野草般疯长。每轮调控，楼市多多少少都会受到些影响，有的开发商为保护

资金链，被迫降价销售。但纵观高端物业，却鲜见地不受政策影响，领涨止跌，仿佛携带了“护身符”，成为楼市抗跌中的“钢铁侠”。

究其原因，置房网总经理杨明对本刊记者分析认为，原因有五。其一，与城市化进程有关。我国出现“磁心现象”，大城市吸纳中小城市，小城市吸纳乡镇人口。城市化进程每年以1％的进度发展，每年有1400万人口涌入城市，相当于每年中国都要再造一座类似上海这样的巨无霸型城市。“我预计中国的城市化进程至少还要10-15年才会放缓脚步。”杨明说，在这期间，房屋仍需大量供应，房价上涨也是必然，占尽天时地利的高端物业，无疑堪称领涨将军。

其二，从消费群体来看，高端物业其实不缺买家。如本文开篇所述，随着中国经济稳步向上发展，催生了近百万的千万富豪，他们是高端物业的终端消费者，且大都怀有—个院落梦，即便经济再不景气，每年也总会有人实现自己的别墅梦想。况且，千万富豪的消费能力雄厚，即便房价小幅上涨，对他们来说亦毫无感觉。

其三，从二手供应来看，原本拥有别墅的群体，多为社会精英群体，资金实力雄厚，不会轻易卖掉房子，特别是自然环境稀缺型房源，即便少有人出售，亦很快被转手。这就导致市场上二手房量很少。

其四，国家已经停批别墅用地，现有的别墅资源占天占地，资源优势明显，市场上卖一件少一件。供应量与资源的匮乏，决定了其价值只会升，不会降。

其五，从消费习惯来看，东南亚民族都有买房习惯。对很多人来说，终其一生的奋斗，只为能住进一套像样的房子。消费习惯促使楼市永远不缺买家。而中国人口众多，总有先富裕起来的群体，“你不买，总会有人买。”

升值空间，高端物业有信心

“高端物业作为房产中的奢侈品，是非常好的投资品。”房产专家刘福泉告诉记者，越来越多富裕起来的人们，手握资金寻找投资渠道，而依中国目前的现状，投资，除了股市就是楼市。与股市的跌宕起伏相比，作为实体的楼市。显然更符合中国传统投资习惯。

而且，随着城市综合体的不断出现，城市中心也在悄然发生变化。以往一个城市一个中心，在将来可能会形成一个城市多个中心。“今天买的房子可能很偏远，以后可能很中心。而中心地区的高端物业升值幅度有目共睹。”刘福泉说。

就福州本土市场来看，也确实如此。5年前，闽江边、乌龙江边、二环以外，尚属荒凉，那时的人们，谁会想到如今那里都高楼林立、别墅云集呢?

“所以，眼光和信心很重要。投资最重要的就是信心，只要有信心，亏损的很少。有了信心，再综合考虑楼盘信息，譬如说，地理位置，开发商品牌，社区环境，户型设计，交通状况，业主定位等。看准之后及时下手，将来不管是自住还是转卖，收益自然比普通住宅高出很多。”刘福泉告诉记者。

国广一叶董事长叶斌则对福州高端物业市场提出希望：目前的高端物业门槛还比较低，“有钱就可以高端”，高端仅仅体现在价格上，尚未从品质、群体上划分。

“高端物业需要一种气质，一种灵魂的东西，需要经历一段文化沉淀的过程，需要‘养，而这些是目前福州高端市场缺乏的。”叶斌说，“如果未来哪个社区，除了价格的高门槛外，再设个文化门槛，吸引社会名流、艺术家、知识分子等文化素质较高、拥有社会影响力的群体，那可能会打造出真正的‘高端物业。”