就说买房子这事儿

车 耳

北京的房价跟电影《阿凡达》中那棵巨无霸大树似的,都快涨到天上去了,而人们还在购买。

那天我带国外回来的朋友去东三环CBD一家烤肉店吃饭。这个北京的中央商务区,建房跟栽树一般,高楼林立,店铺众多,广告铺天盖地,该找的名字看不到,不该找的名字总在冲入眼帘。我虽然已经到了,拿着地址电话,却不知餐馆在哪个楼里。

经过一家房地产中介时,我想问问烤肉店具体位置,顺便吓唬一下从加拿大回来的朋友,让他们知道北京房价比他们西方发达国家贵了多少。于是,我指着一个只有两居室却标价420万的房子介绍,跟他们迅速计算了一下,结论是按平米至少比加拿大中等海滨城市贵了三倍。

一旁如影随行的售楼小姐告诉我餐馆位置后,看我已经转身离去,便急着追过来问了一句:“这房子你买吗?”加拿大人对此很是惊愕:即便在超市买东西,也要比较一下价格和质量吧?!

不按平米计价的西欧房产

我们国人现在都已经习惯按平米计算房价,在此之上进行国际比较,以得出贵还是便宜的结论。其实,这种计算方法就和用大汉堡为基础比较各国汇率是高还是低一样,有失偏颇。

西方国家房产计算的是室内面积,阳台不算。而我们国家房地产商计算的是建筑面积,把自家阳台、楼道、公共电梯间和其他连我们也不知道的地方都算进去,统统摊到了购房者头上,最终使得按平米计算的合同面积永远和实际居住面积有很大的差距。

就这点说来,真要比较巴黎北京两地房产谁贵谁便宜的话,至少我们要将后者的面积打个八折甚至七折以下计算才有意义。换句话讲,假如香榭丽舍大街房产和长安街名义价格同等的话,那么事实上,北京的价格就比巴黎贵了至少20%到30%。

事实上,欧美国家销售和购买房子的人都不按平米多少钱来交易,这个在我们国家作为计价基础的方式对他们说来只是一种参考。法国一些售房者甚至不愿意将平米数明确写进合同中,因为不同地段的价值是不同的。比如香榭丽舍临街的房子按平米可能比红磨坊一带的同样面积房子贵出两三倍。即便同一地段甚至同一栋楼房,价格也是不同的,高层比低层贵,临街比不临街贵,能看到花园的比看到马路的贵。所以他们讲的是一个综合条件,谈价格也是一揽子交易,而不是说每平方米给你降多少钱。

越老越值钱的长命楼宇

在建筑质量上,欧美国家房产经得住考验。很久以来,他们建房似乎都有百年大计的考虑。像在巴黎,你随便都能看到名人故居。200年前的雨果故居仍然很坚固,那种砖石结构砌起来、久经风雨的老宅不仅可以居住,售价比新的建筑还高很多。伏尔泰的故居更久,好几百年了,不知转手了多少次,却越卖价格越高。

在巴黎,经常见到的是黄颜色的大块沙土石建筑,卢浮宫以至于塞纳河两岸房子都是这样三四层的矮楼。这种当地人称为巴黎石的大石块非常容易切割,甚至拿锯就能把它像木头一样割成想要的形状。建成楼后,这种沙土石块经过风吹雨淋后,反而会变得比以前坚硬,透气性还好,历久弥新。而且这样的石块建筑外墙既不用化学涂料,又不用什么大理石贴面,至于内部你可以装修也可以不装。如果不装的话,室内室外就是同一块石头,一个颜色,一种风格,古朴典雅,环保绿色。巴黎沙土石建筑虽然矮小却十分厚实,成了这个令人难忘城市的主体,像常胜将军拿破仑一样,雄视着在建筑上追求高大雄伟、急功近利的世界。

而在国内,许多房子设计时,建筑寿命就是短短的几十年,一代人的时间。在我们还活着的时候,房子已经过了其年限。房子比人老得快!连一些耗资很大的桥梁也就几十年的设计寿命。中国历史上,也有上千年的赵州桥,也有都江堰,现在还在造福于人类。但是这些老祖宗的理念却被我们轻易忘却,所以更多现代建筑在诞生的那天起就注定是短命的。

短命的设计期限加上短命的建筑材料,这是现在许多国人房产的宿命。即便不是如此,也可能被一些房产商、甚至一些地方政府以各种理由爆破掉,以便建个更大更好卖钱的。所以在百年后,当巴黎标志性的黄颜色大石块朴素矮楼依然矗立在那里、还以高价出让时,我们很多玻璃贴面、曾经风光无限的高楼大厦将会早已不见踪影。

至于一衣带水的邻邦日本,房屋建筑远没有巴黎那样的品位,也没有北京那种多样化的风格,但是结实耐用,成本高质量好,可以抵抗比较强烈的地震。

拥有的是产权而非居住权

从产权上看也很有说服力。西方国家土地是私有的,产权是永久的,可以老子传给儿子,儿子再传给孙子,只要房子质量好可以继续住,就能子子孙孙传下去。相比之下,我们土地是公有的,产权是几十年的,即便是七十年产权,到时候也得交还给国家,至少理論上是如此。当然,国家到时候可以再续给我们一个几十年的产权,但是能没有代价吗?

所以,当我在业务上碰到那些只剩20年不到的租期却还要承建豪华会所的融资项目时总不能提起兴趣,因为承租人绝不会为20年的使用期设计一个百年大计建筑的,结果就是帮其筹到资金,让他搞一个没几年就成垃圾的楼宇。

至于人文环境,西方建筑整体设计比我们更适合居住,也更有持续发展的空间。

像在巴黎建楼,必须按照城市规划挖地几十公尺,不仅为打桩,也要造出地下车库,车位数量还要高出住户数量,地面上只会建少量的停车场方便临时而非永久停车。人行道是更不能停车的,否则罚款很重。所以在那里,即便高楼林立,地面上的汽车也没有北京多。

西方国家还鼓励将低矮的楼建到高楼大厦旁边,以期错落有致,不像军营般整齐划一。巴黎市政还有混建办公楼和住宅楼的规定,即便像北京这样建个中央商务区,他们也会要求那里纯粹用于居住的公寓楼达到一定比例,这样,就不会出现夜里人去楼空、上班时间人头攒动,让上班族一天到晚往返家里单位像蜜蜂一样奔波,人为制造深夜空城和早晚的交通堵塞。

装修和绿化上的规定

在西方国家,入住新居时,不仅装修时间受到严格限制,连搬家具都要事先通知门房,以免吵到邻居。西方人倾向于简单装修,甚至不装修。首先,因为新造的房子都是国内讲的精装修房,连空调机的空间都预留好了,不用现打眼钻洞。其次,西方人对旧东西比我们有特别的偏好,买旧房时很多人都接受原来的布局,甚至连墙纸和地板都不换。

西方人一般不会做破坏性的装修——打掉承重墙,改变房内的结构,像我们一些家庭那样。他们知道,在法律上付不起责任,在道义上他们也羞于此行,因为尊重邻里私人财产安全、尊重周围公共环境是他们的共识。

在巴黎时,有时没听到什么动静,不知不觉新邻居就搬进来了。而我们这里,一年到头都有装修的。像我在北京住的房子,十年来电钻声音就没有断过,我甚至想:这座获过建筑业长城杯奖、本来很坚固的大楼,被不断搬进搬出的住户钻成千疮百孔后,还能否经得起地震的袭击!

至于绿化,则是西方所有人共识,既是建筑者的责任、地产商的卖点,也是管理当局的要求。许多西方城市颁发建筑许可时都要求绿地和步行空间必须达到一定的比例。不仅在古老的西欧,新兴的北美城市同样是这样。

在历史不长的加拿大城市多伦多,这个比例还相当大。市政建筑法明文规定新建公寓必需留有50%的空地并加以绿化,假如空地达到80%,还会有额外的补贴。就是说政府并用行政手段和财政手段,先划定最小的绿化范围,用税收和补助鼓励更好的环境。他们并不是不知道GDP对一个城市的重要,但是长期可持续增长才是他们的考量。经过多年的努力,多伦多成了全世界绿化最好的城市,其树木量比人数高十倍还多。

想想看,北京市内空地面积占比有多么小,即便有点空地,又被接踵而来的汽车填满,连人行道都变得比以前狭小,而北京在1960年代曾经被一些外国游客称之为森林城市。

所以,国内房产价格已经与其价值背离得越来越远,人们对自己的财富也出现了相当大的错觉。在人人都可以出国在全世界购房的背景下,这种价格与价值背离的现象到了该纠正的时候了。