借鉴其他国家经验，推进我国房产税改革

江西省宜春市地方税务局 胡国华

借鉴其他国家经验，推进我国房产税改革

江西省宜春市地方税务局 胡国华

今年4月初，财政部在其2010年工作要点中明确指出要“完善房产税制度”，5月27日，国务院又批转发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，根据该《意见》，今年将深化财税体制改革，逐步推进房产税改革，充分显示了政府推进房产税改革的坚定决心。

一、部分国家、地区房产税比较

“房产税”或“物业税”在西方等国家称谓区别很大。美国称为 “财产税”、英国称为“地方税”，在中国香港称为“物业税”。但是他们都有一个共性，就是作为稳定地方财政收入的工具。

香港的房产税称为物业差饷，按年缴纳。应税物业包括房屋、土地(不含农地)和包括码头在内的其他构筑物。可免除差饷的包括全部业主自住楼宇；空置、不作任何用途以及社团、商会拥有的物业。计税依据是物业的应税净值，即物业应评税值扣除拥有人支付的差饷后，再减去20%的修缮及支出免税额后的余额，适用税率为15%。

韩国的房产税分为财产税和综合土地税，其税率达到惊人的30%。据报道，韩国在接下来的2年内，还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税，税率将增加为：第二套房产为50%，而第三套房产为60%。

在美国每个房子都要交房地产税，无论是住房还是商业性房产(商店、写字楼等)。房地产税在美国是属于地方税，与联邦政府无关，由州、县和镇三家按比例分成。税率是由镇与县两家来确定的，以镇为主体确定本社区的税率。美国一般按1%～3%的税率征收房地产税，税基是房地产评估值的一定比例。

瑞典的房产税，征收额度为不动产税务评估价值的0.5～1%。自2001年起，对于单栋独立家庭住房(相同于国内别墅的那种住房)，税率为1%，对共同产权型的公寓住宅，税率为0.5%。商业物产不动产税率为1%，工业物产税率为0.5%。

荷兰征税对象包括个人住宅和营业用房，对营业用房及低收入者有减免规定，但对个人住宅没有。这种税收政策可以说是在鼓励房屋出租。

加拿大根据业主的不同情况，以土地和房屋的评估总值的0.5～15%征收房产税。自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产，房产税也不相同，对拥有第二套住宅的人以高税率征收。

新加坡对所有房产征收房产税，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。

日本的房产税主要有两项，分别为针对房屋征收的固定资产税和都市计划税。这两项税具体的计算方法是，在对房屋的主体、装修等价格进行评估的基础上得出该房屋的征税标准额度，再乘以分别的税率，具体的税率由各个市镇所分别设定。固定资产税的标准税率为1.4%，税率的上限为2.1%。

二、当前我国房产税存在的问题

房产税的雏形始见于周朝，《周礼》曾记载“掌敛廛布于泉府”，廛布即是当时课征的房产税。新中国成立后，我国开始在部分城市征收城市房地产税，改革开放初期，房产税作为一个独立税种从城市房地产税中剥离出来，征税范围扩大，2009年财政部又将这两个税种合并为房产税。自上世纪八十年代中期房产税开征以来，房产税在筹集财政收入、调控经济、调节收入分配等职能方面发挥了一定的积极作用，但应当看到，经过改革开放30多年的发展，我国当前的政治制度和经济结构与当初条例制订时相比已经发生了深刻的变化，现行房产税已难以适应市场经济发展变化的要求。

1、税基狭窄，职能弱化

现行《房产税暂行条例》出台于1986年，那时我国正处于改革开放初始阶段，受当时政治经济发展水平、社会物质条件、城镇建设规模等诸多因素影响，房产税税基的设定只限于城市、县城、建制镇和工矿区内的房产，而把乡、广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外，并且将国家机关、人民团体、军队、国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产、个人所有非营业用的房产列为免税对象，征税范围非常狭窄。当前我国经济正处于转轨时期，伴随着工业化的进程，农村城镇化程度在不断提高，一些地区已具备了城镇的功能，尤其在城乡结合部、经济发达地区的农村，房产规模急剧扩大，经营用房快速膨胀，完全可以纳入征税范围，作为国家税收的稳定税源。随着中国事业机构管理体制的改革，不属于提供社会公共产品的事业单位将逐步实现市场化和企业化，由于其性质己发生变化，因此它必须承担纳税义务。

1998年的住房制度改革加速了居民住房的商品化，高收入阶层不但拥有N套住房，而且通常选择面积大、地段好、各种服务设施齐全的住房，因而占有了更多的社会公共资源和享受了更多的社会公共服务，对居民自用住房完全免税，不仅使国家放弃了调节居民收入分配的重要手段，还违背了多受益者多纳税的公平原则。在住房商品化环境下，由于对居民自有非经营性住房完全免税，大量闲散资金投机房地产，推高房价，引发社会各种矛盾，现行房产税调控职能几乎消失殆尽。

2、计税依据、税率设计不科学，有失税收公正

现行房产税是以房产余值和租金收入为计税依据，分别按1.2%和12%的税率计算缴税。在开征范围内，相对于以房产余值计税来讲，同一地段的应税房产由于所建造年份不同，相同面积的房产计税价格却截然不同；不同地段的房产受环境经济影响，由于所建造年份不同，面积相同的房产计税价格有天壤之别。就租金收入计税来讲，在按5%缴纳营业税后再征一道12%的房产税，与按余值计税比照，综合税负显得过重。另外，由于会计核算形式不同，自建房产的余值不包含外购土地价款，而外购房产却包含在内，两种面积相同的房产必然会形成一种计税依据差异，不符合税收公平原则。

3、征管措施不完善，税源流失严重

一是缺乏有效的房产登记制度，尤其是对小产权房监控不到位；二是私人房产出租、经营遍布城乡各地，征管力量不足，顾此失彼；三是委托征收制度不健全，忽视了相关部门和社区的作用；四是缺乏与房产税密切相关的房地产价格评估机制和房产税评税政策等等。严重影响了税收征管的力度，致使不少税源流失。

三、房产税改革基本思路

房产税改革箭在弦上，一石激起千层浪，引来各种争议。就目前我国房地产市场来说，利用税收杠杆，配合其他政策，通过房产税改革来抑制过度虚高的房价是很有必要；站在长远角度看，改革房产税符合我国经济持续稳定快速增长的要求。房产税改革必须遵循以下原则：

1、公平原则，即普遍纳税原则

在全国范围内开征房产税。按照房产用途和属性，将房产划分四种类型，即生活保障型房产、公共服务型房产、生产经营型房产、投机套利型房产，另外取消对租金收入征房产税，体现税收的公平性、严肃性。对生活保障型房产，实行以家庭为单位，按人均占有面积为基准，超基数二倍以内的部分作为生产经营型房产，超基数二倍以上的部分作为投机套利型房产。对公共服务型房产，本着合理利用、厉行节约公共资源的原则，按单位在编人数人均占有面积计算，超基数部分全部转作生产经营型房产。

2、效率原则，即便利征管原则

防止出现像土地增值税那样复杂化，千人计算千种结果的局面。一是计税依据要合理，参照国际上通行的作法，以土地和房屋的评估值扣除使用年限系数值后的余额为计税依据，房屋的评估值应在一个时期内保持相对的稳定。二是税率设计要科学，根据不同类型的房产设计不同的税率。对生活保障型和公共服务型房产实行零税率，对生产经营型房产，在保有期内税率从低，出售时适度从高，对投机套利型房产执行从重税率。三是政策界限要明晰，严格减免政策。对社会公益性质房产实行免税，如宗教寺庙、公园、名胜古迹、全额财政拨款的教育机构自用的房产；对遭受自然灾害的地区和个人实行定期减免政策，如地震灾害、洪涝灾害；列举特殊减免的房产，如军队营房、武器仓库、人民大会堂等。四是征管措施要到位，建立和完善代扣代缴、代征代缴制度，以法律形式将相关部门的代扣代缴、代征代缴义务固定，如房管部门、社区居委会、村民小组、房产经营使用者等。五是成立专业评估机构，创建和逐步完善评估体系，保证评估工作的公正、合理，促进评估工作顺利开展。

3、财政原则，即筹集收入原则

任何一种税制改革，其最终目标都会反映在税收职能上来，筹集财政收入是税收的首要职能。在西方国家，以财产为课税对象的物业税或保有税是地方财政收入的重要来源，美国、英国、加拿大的财产税占全部收入超9%，日本、新西兰、澳大利亚等国为5～7%，而在我国，根据财政部公布的 2008、2009年房产税征收情况仅为 680.4亿元、803.64亿元，分别占当年税收收入总额的1.25%、1.35%，剔除征管不到位因素，比重仍大大低于国外水平，不利于地方经济的发展和推进城市化进程。房产税改革不是单纯对现有条列进行调整，牵一发而动全身，必将其他与房产相关项目的税种、费金进行整合（如土地增值税、契税、土地出让金等），使房产税设计更为科学、合理，以保证地方财政收入稳定增长，满足公共财政支出的需要。

（责任编辑：何秀秀）