浅析现行准则对房地产企业理财的影响

湖南杂交水稻研究中心 罗珊

浅析现行准则对房地产企业理财的影响

湖南杂交水稻研究中心 罗珊

2006年新准则的实施给企业及财务人员、管理人员等其他相关人员和部门带来了新的挑战。本文对新旧准则进行了对比，分析了新准则针对房地产企业会计处理的主要变化，针对其房地产企业会计核算和理财的不利影响提出了一些应对措施。

会计准则 房地产企业 理财 影响

一、前言

以前，我国房地产业的暴利令人咋舌，房地产企业利用会计准则漏洞操纵利润的大有人在，这极大的扰乱了国家正常的市场经济秩序。2006年2月15日，财政部发布了39项企业会计准则，2007年1月1日，新会计准则在我国地产类上市公司实施，新的会计准则的实施对我国当今房地产企业的财务管理与经营发展战略带来了一定的影响。

本文将新旧会计准则进行对比，从涉及当今房地产企业的主要内容出发，重点探讨了新会计准则对我国当今房地产企业的影响，结合我国实际情况分析其应用的积极之处以及存在的问题，并对新会计准则进行了思考，提出了相关对策分析，以期为促进房地产企业的持续、稳定、健康发展提供借鉴与参考。

二、与房地产企业相关的会计处理上的主要变化

1、《投资性房地产》准则的引入

在旧的会计准则中，以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物是作为固定资产或无形资产进行核算的，并且投资性房地产是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产进行核算。新准则体系增加了《投资性房地产》准则，对投资性房地产做出了明确定义：为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。

2、《收入》准则的变化

以前的《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买受人并得到认可作为房地产收入确认的依据，虽然比较简单而便于会计实务操作，但其未能反映销售的实质，且理论上缺乏合理性。新《收入》准则以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标志，虽然要求会计人员具有较高的职业判断能力，但理论上更具有合理性。

3、《资产减值》准则的变化及其意义

以前，上市公司“盈利上升，多计提跌价准备；盈利下滑，再将跌价准备冲回”，运用资产减值准备的计提和冲回来操纵企业利润，调节盈利。实施新会计准则后，上市公司不能冲回固定资产减值准备、无形资产减值准备和按成本计量的投资性房地产的减值准备，使得利润操纵的这一主要途径被封死。

4、《借款费用》的变化及其意义

借款费用准则的变化有以下几方面：扩大了借款费用资本化的资产范围；扩大了可以资本化的借款范围；借款费用扣除项目规定更加严谨科学。

首先，借款费用可资本化范围的扩大,将使生产周期长的房地产企业受益。但对借款费用中应予资本化的利息金额，扣除了尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的投资收益。其次，新准则还要求披露资本化率和利息资本化金额，这也有助于投资者了解房地产企业的融资状况。

三、新会计准则对当今房地产企业理财的正面影响

1、增加房地产企业资产账面价值

企业从采用成本模式转换为公允价值模式，视为会计政策的变更，根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此，在采用新会计准则公允价值模式的首年，各相关上市公司将会采取追溯调整的方式，调整年初所有者权益。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将这部分房地产原来按成本计量转为投资性房地产按公允价值模式计量，其影响结果是，这些上市公司的上年度的资本公积 (其他资本公积)将会得到较大幅度的提升，所有者权益将大为增加。同时，企业将自用房地产转换为投资性房地产时，公允价值大于原账面价值的差额也将计入所有者权益。这都有利于提高这些房地产企业的规模，使原来隐形的资产得到了体现，达到更好地披露其真实价值的目的。

2、增强会计信息真实性和可靠性

新会计准则引入公允价值的后续计量模式，可以反映出房地产随时间变化的真实价值，提高了会计信息的真实性和可靠性。同时，新准则规定：投资性房地产从原来的固定资产中分离出来，需要单独披露其种类、金额和计量模式，还有两种计量模式下的详细信息。新准则下的财务报告相当于一份详细的调查报告，信息披露更加规范、详细，这大大增强了房地产企业会计信息的真实性和可靠性，从而使企业信息披露更加透明，利用资本市场融资更加便利。

四、新会计准则对当今房地产企业理财的负面影响

1、加大了会计核算的工作量

新的会计准则体系对不同类型的房地产进行了明细规定。对不同房地产类型的明细划分，要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认，以便向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，在某种程度上增加了企业会计核算的工作量。

2、容易造成房地产企业业绩波动

新准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但是有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量，不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销，仅需要以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，并将公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。这势必会影响到房地产企业各个会计期间财务状况和经营成果的稳定性。

3、易引起房地产企业现金不足

房地产企业大多是以现金为主的，所以人们除了关注企业的盈利状况外，会更加关注企业良好的现金流状况。如果房地产企业以公允价值计量投资性房地产，使得被重估的投资性房地产更贴近市场价值，但没有形成实质性的现金流入。新会计准则并没有对其价值重估带来的当期损益税收安排做出明确解释，如果按照现行的评估增值会计处理方式，虽然净资产增加的一部分只是形成递延税款，不影响当期应计税款，但由于不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，使得企业利润提前实现，就要缴纳相应的所得税，反而导致房地产企业的现金流出。

五、应对新准则不利影响的措施

作为房地产企业而言，一方面要积极利用新会计准则的利好政策促进企业的发展；另一方面，房地产企业也要有针对性的采取措施，尽量避免其带来的不利影响。

1、调整资金来源结构

针对新会计准则的出台导致房地产企业现金不足的问题，房地产企业必须调整资金结构，扩大资金来源。对当今房地产企业来说，不能过分依赖银行贷款，而要重点注意实现资金的多元化来源渠道。

2、加强企业成本控制

新会计准则的出台，必然会增加房地产企业的费用支出，房地产企业要实现利润最大化，必须加强成本控制。包括明确成本控制工作流程、建立成本控制体系、建立完善的成本控制机构、贯彻成本控制思想等。

3、把握好将自用房地产资产或存货转为投资性房地产的时机

是否将自用房地产或存货转换为投资性房地产？这往往取决于企业持有的目的。如果说企业持有是为了近期转让，并且比较容易实现转让的情况下，好的选择是，继续作为自用房地产或存货；在不打算近期转让的情况下，公司才会选择将重估盈余巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产。

4、选择合理的投资性房地产后续计价模式

新会计准则虽然引入了公允价值计量模式，但对于这一模式的运用尚有一定的保留，因而采用公允价值模式对企业也存在着某些不利因素。因此，即使对那些拥有大量投资性房地产的公司来说，对投资性房地产的后续计量模式应该相机选择。

5、加强人员培训

新会计准则的实施，对房地产企业财务管理人员的职业判断和综合技术操作能力提出了更高要求，财务方面的改革将不断加重公司财务总监的工作量。这样对于房地产企业来说应特别注意管理人员是否对新会计准则的精神做了正确的传达，财务人员是否真正了解领会了新会计准则的精髓、要点和内容，以及是否能做好新旧会计准则的衔接工作。要想让财会人员尽快熟悉新制度的运作，就必须重视对财务人员的继续教育，这样不仅能使我们财务人员最快、最准确的学习和掌握不同时期的制度，也能大大减少企业成本，降低企业财务风险。

六、结语

综上所述，新会计准则虽然给房地产企业带来了一定的负面影响，但它更有助于促进当代中国企业的迅速发展，并实现中国上市公司在国际市场的可比性。因此，在当今市场竞争日趋激烈的环境下，我们房地产企业不但应该积极采取措施尽量避免新会计准则对企业造成的负面影响，还应该最大限度地利用新会计准则所带来的新机遇，来实现企业快速健康发展。

[1]朱一妮.新会计准则对房地产企业的影响[J].合作经济与科技, 2008;7

[2]曾文兰.浅析新会计准则对房地产行业的影响与对策[J].商场现代化,2007;3

[3]邱近峰.试析新会计准则对房地产行业的影响[J].法制与社会, 2007;5

（责任编辑：罗宁）