房地产企业盈余管理之我见

深圳市特皓股份有限公司 金郁金

在当前金融危机下，企业盈余管理更加被公众关注。近年来，国际国内出现的许多会计造假大案，如美国“安然事件”及在我国出现的华源制药、中兴财务造假案，科龙电器、京东方、黄山旅游、锦州港以及ST科健等事件，给人们敲响了警钟，这些房地产企业存在的盈余管理问题以及利润操纵的手段，将引发和启迪人们进行房地产企业盈余管理分析及对策研究。而且，我国证券业迅速发展，对企业财务信息的需求也在迅速增大，加之企业财务信息失真给社会造成的负面影响，特别当前金融危机下使人们对财务信息质量的要求越来越高。正是这种背景下，房地产企业的各利益相关者都需采取不同的措施，来规范房地产企业的盈余管理并保证其真实性，可靠性。

一、房地产企业盈余管理分析的意义

房地产企业盈余实现的多少以及其分配管理状况是每一个与房地产企业相关联的组织或个人都非常关心的问题，涉及到房地产企业的方方面面。因此，盈余管理分析对各方来说，是至关重要的。

1、盈余是衡量、评价房地产企业生产经营管理水平的综合体现

市场经济条件下，房地产企业从事生产经营活动的目的，不仅表现在为社会公众提供高质量的产品和满意的服务，而且要获取尽可能多的盈利，进而实现房地产企业价值最大化。而房地产企业盈余的实现及其量的大小，集中反映了房地产企业一定时期内生产经营管理活动水平的高低。一般来说，房地产企业通过合法经营，获取的盈余越多，说明房地产企业经营有术.管理有方，劳动耗费少，生产经营成本低，同时、产品(商品)能满足社会的需要，能对社会提供高质量的服务。由此可见，房地产企业盈余是衡量房地产企业整体经营管理水平的综合体现。

2、有效的盈余管理是房地产企业生存与发展的前提和基础

众所周知，房地产企业的基本持征之一是以盈利为直接目的。市场经济中，房地产企业间的竞争日趋激烈，每个房地产企业为了生存，都必须去开拓市场、发展市场，提高房地产企业产品(商品)的市场占有率，尽可能取得满意的盈余；反过来房地产企业只有不断地取得盈利，才有其生存的可能性，才有可能在生存的基础上有所发展。房地产企业经营如“逆水行舟”，不进则退。在科学技术飞速发展的今天、一个房地产企业如果不能正视自己，适应市场，不能向社会提供好的产品和满意的服务，不能扩大自己的市场份额，就会被其他房地产企业挤出市场，甚至走向终止、破产。如果一个房地产企业通过其经营活动，从中获取盈利，除补偿生产经营过程中的各种耗费、维持简单再生产外，还可以将其剩余部分用于积累，并适时地投放于房地产企业的扩大再生产，从而使房地产企业进“生存——获利——发展”这一良性循环系统中。

3、有效的盈余管理分析是吸引所有者投资的动力和根源

现代市场经济中，任何所有者将资金投入房地产企业，都期望能够通过经营者的活动，取得较高的盈利，给予所有者以高的回报。显然，一个房地产企业实现的盈余多少是所有者关注的焦点之一。作为房地产企业，只有倾尽全力，将所有的投入资金有效加以运用、充分识别并防范风险，正确作出各项经营决策，合理安排、控制成本支出，提高资金使用效率，合法经营，才有可能取得令所有者满意的报酬，才能令自己的地位更加稳固。最终促使所有者将更多的资金投入房地产企业，使房地产企业获取充足的资金来源。

三、如何加强房地产企业盈余管理

1、强化政府监管政策的执行力度

房地产企业的盈余操纵现象与我国监管政策的低效率有一定的关系。我国政府应该积极制订科学、合理的监管政策，加大监管政策的执行力度，严厉处罚盈余操纵的房地产企业，该摘牌的就摘牌，该追究当事人责任的坚决追究，决不手软，树立监管威信。

2、加强组织领导、确保盈余管理信息化顺利实施

盈余管理信息化建设是一项重大的管理工程，它不仅需要将软件技术与企业集团财务管理紧密结合，还要对管理流程、业务流程、制度体系进行梳理和优化，工作量大、涉及面广。各房地产企业必须高度重视，加强组织领导，成立盈余管理信息化领导小组和实施小组。领导小组要由主要领导担任组长、分管财务、业务、资产管理等相关部门的领导作为小组成员；实施小组要以财务部门为主导，由业务部门、资产管理等多部门共同参与。领导小组总体负责确定盈余管理信息化工作规划，审定具体工作计划和实施方案，指导监督盈余管理信息化的实施。实施小组负责制定具体工作计划和实施方案，具体组织实施盈余管理信息化建设，及时掌握建设情况，协调解决出现问题，确保盈余管理信息化顺利实施。

3、合理提高资产的利用效率

房地产企业的资产不是无限的，房地产企业获得的利润不仅仅表现在降低成本和降低资产消耗方面，还表现在提高资产利用率方面。改变资产用途，利用有限的资产多生产盈利更高的产品也是一种现实的选择，对于存在明显资产闲置的企业，提高资产利用率即是降低成本提高盈利水平的关键。盘活存量资产、增加产品产量、调整产品结构、销售更多的社会需要的商品来增加数量盈余，不仅是一种市场策略，有时也是一种成本利润策略，从企业战略意义上讲，提高资产利用事也是实现企业价值最大化的有效途径。

4、加强对房地产企业盈余管理行为的事后监督，加大惩罚力度

加强对盈余管理行为的事后监督，具体来说又主要包括以下几个方面：加强新闻媒体的监督、加强司法监督和加强行政监管。从国内外的实践来看，新闻媒体在揭露上市公司的盈余管理行为中发挥了非常重要的作用。在资本市场中，不论是上市公司还是注册会计师，都需要维护自己的声誉，广大投资者对他们最大的惩罚就是对其声誉的否定。声誉机制能够发挥作用的关键是声誉信息的传播，而新闻媒体对这些声誉信息的传播起到了至关重要的作用。新闻媒体的监督不但可以使更多的盈余管理行为被曝光，也为投资者惩罚这些盈余管理行为提供了一个有力的武器。

5、房地产企业应该确定精细管财观念

科学管理的保障是民主管财。民主管财的科学性体现在“管财决策者”。“家和万事兴”，阳光透明的民主管财是实现精细管财科学化的重要保障。充分发扬民主，不搞“家长制”，不搞“一言堂”，对重大财务决策坚持民主讨论，集体研究；经费管理从严，在民主集中制的基础上，坚持“一支笔”、“一本账”、“一盘棋”。科学管理的前提是专业管财。专业管财的科学性体现在“管财执行者”本身，高素质的财会专业队伍是实现精细管财科学化的首要条件，要满足现阶段房地产企业的发展需求，财务人员除传统的财务核算能力外，还应该具备预测决策能力、沟通协调能力、开拓创新能力。房地产企业要高度重视财务工作，对财务人员必须加强政治修养、增强法制观念、强化职业道德和诚信教育，营造出良好的职业道德氛围；必须对财务人员加强后续教育、加大培训力度，营造出浓厚的业务学习氛围；必须稳定财务队伍、关心财务人员成长，营造出和谐的财务工作氛围。

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