房地产企业成本费用控制探讨

上海中星集团宜兴置业有限公司 奚坚

房地产企业成本费用控制探讨

上海中星集团宜兴置业有限公司 奚坚

房地产开发成本控制问题已经引起了人们的高度重视。房地产开发成本控制是房地产企业重要的控制环节，控制成本取得最大经济效益是房地产企业开发成本控制的关键所在。

房地产企业 开发成本控制 探讨

房地产开发成本控制是房地产企业获得最大经济效益的最基本方法。探讨房地产开发成本控制问题，找到解决的最佳办法，对于提高房地产企业竞争力，降低成本具有重要意义。在房地产开发过程中会产生很多费用，例如土地成本费、工程费用、管理费用、税务费用、劳务费用等。这些费用影响着房地产企业的开发成本，从而影响企业的最终效益。因此控制开发成本成为重中之重。

一、房地产开发成本控制的原因

房地产开发商夹在中间面对着三大困境。这些因素的存在使得房地产企业不得不转向以控制开发成本为根本出路的竞争策略。

一方面,政府限制土地的商业用途供应量,对于土地的拍卖价格也是不断升高;另一方面房地产开发商内部为了获得有限的土地而竞争，也在一定程度上抬高了地价。这使得房地产开发商面对着一大块不可控的土地开发费用。这是影响和促使房地产开发商不得不重视开发成本控制的关键因素之一。另外,去年以来我国一直上涨的通货膨胀指数使得建材成本也有了大幅度的上涨。此外,受到宏观调控政策的影响,银行缩紧银根导致大量房地产开发商得不到足够的资本,资金链比较紧张。

二、房地产企业在开发成本控制中出现的问题以及解决方法

1.工程建设费的控制问题

工程造价的控制与管理贯穿开发的整个过程。控制工程造价需要各个部门相互配合，造价人员、施工单位与设计单位需要相互协调，相互配合，才能做到控制工程造价，降低房地产开发成本。然而在实际操作过程中，有些部门不能很好的配合，造成工程造价出现问题，增加了工程造价，减少了经济效益。解决方法如下：

1.1 严格控制监管设计阶段

施工阶段的成本控制固然重要，但是不能忽视设计阶段的成本，在不改变工程质量的前提下，设计阶段成本控制显得十分重要。设计阶段成本控制也是房地产控制开发成本重要的一个环节。可以采用招标的方式引入竞争机制，同时还要加强监督力量，积极推行限额设计，从而降低设计阶段的成本。

1.2 掌握市场经济规律

开发项目的招投标与合同价的确定以及施工工作的实施，是控制工程造价的重要环节。必须严格规范操作，把握市场经济规律，落实工程造价的责任与压力。

2.会计成本控制的问题

会计成本控制包括以下三个方面，针对这三个方面出现平行的问题。第一，决策阶段的会计成本控制。第二施工阶段的会计成本控制。第三，销售阶段的会计成本控制。这三方面的会计成本控制就是根据房地产开发实施过程中出现的成本控制的顺序划分的。

2.1 项目开发决策阶段的会计成本控制问题

项目开发决策阶段直接影响项目开发的成本，例如项目的选择，工程的选址，工程造价的决策，施工的成本控制等，这些决策问题直接影响着该开发项目最终的经济效益，在房地产开发成本控制中举足轻重。因此在决策过程中要严格实行市场调查，拟定项目可行性研究报告，务必保证报告的真实性与准确性，根据实际情况决策该项目的开发与否。

2.2 施工阶段的会计成本控制

房地产项目的施工周期长，因此产生了很多会计成本控制问题。合理的解决这些问题，才能做好成本控制。施工的质量决定该项目的成败，施工中的不必要支出决定该阶段成本。因此必须严格监督施工阶段的财务。施工阶段的资产成本控制包含固定资产和流动资产的成本控制。固定资产和流动资产的成本控制表现在现金和实物以及施工的成本控制上。解决该类问题，应该从管理和会计核算入手，建立严格的管理制度和先进的会计核算。实施奖惩制度管理控制施工阶段的成本控制，会计电算化的核算方式也影响到会计成本。因此此过程中要解决这些问题是关键。

2.3 销售阶段的会计成本控制

这是房地产开发的最后一个阶段，现在随着市场规律的发展，该阶段已不再是房地产开发项目在时间上的最后阶段，有时候该阶段会早于施工阶段完成。这就取决于销售的方法和项目开发前的决策。销售阶段中流动资金的周转时间影响整个项目的资金循环过程，缩短该阶段中的流动资金周转时间是降低该阶段成本的关键所在。但是该阶段出现的问题也不少。解决该阶段问题要从以下方面入手：

2.3.1 明确销售定价以及浮动标准，做好销售记录管理

2.3.2 建立健全销售与回款预算管理制度

2.3.3 明确销售人员的责任与权力，大额或特殊情况的销售业务要采取集体决策的方法

3.税费成本控制问题

税费成本控制是指在销售阶段中通过合理合法的销售方式，销售定价等方法控制上交税费，从而降低整个项目过程中的成本，从而增加经济效益。合理制定销售定价，熟悉国家税收法律法规以及优惠政策，通过合法的手段降低税费成本。在税费成本控制中解决的方法灵活多变，没有固定的方法。企业应该根据自身情况结合政策来降低该成本。

三、加强房地产开发成本控制的相关对策

只有最大限度的解决好以上在房地产开发项目中出现的问题，才能更好的降低开发成本，获得最大的经济效益。房地产项目需要投入大量的资金，因此决策要慎重，还要了解项目开发过程中各个环节的费用问题。此外，还要做好以下工作：

1.做好成本控制的预算、结算和监督

首先，企业应该高度重视项目预算，根据自身情况，制定可行的方案。其次，工程建设是周期长消耗大的过程，在实施过程中更应该做好监管监督，尽量节约管理耗材等费用。随着工程的进展，落实好监管工作，同时检查预算。最后，结算时也要做好监管，同时总结经验。建立监督反馈机制，落实好监督工作。加强预算，降低成本才能获得最大经济效益。

2.加强合同的执行，最大限度降低成本

在建设过程中监督好合同的执行，工程完工时检查合同完成程度，保障合同的落实。加强管理，在细节上杜绝费用支出，落实好监督管理。

3.全面控制好项目投资成本

一方面在技术上严格把握投资成本，做好防范措施，减少不必要的支出，另一方面从经济上严格把握，在一些费用支出的细节上，最大限度的减少费用。

4.实行会计电算化，使成本控制信息化

实行会计电算化已成为企业会计计算的大趋势，会计电算化的实施可以降低会计成本，便于管理。ERP的成本管理系统采用的是标准成本体系,它是成本的计划、控制、计算和分析相结合的一种会计信息系统和成本控制系统。其通过事前制定的成本标准,对各种资源消耗和各项费用开支规定数量界限,可以在事前限制各种消耗和费用的发生;在成本形成过程中,按成本标准控制支出,及时发现超过成本标准的消耗,有利于企业迅速制定改进措施,纠正偏差,以达到降低成本的目的;产品成本形成之后,通过实际成本与标准成本相比较,企业可以进行定期的分析和考核,以找到进一步降低成本的途径。会计电算化是有利于企业迅速制定改进措施,纠正偏差,以达到降低成本的目的;产品成本形成之后,通过实际成本与标准成本相比较,企业可以进行定期的分析和考核,以找到进一步降低成本的途径。

项目成本投资控制不是孤立的，它反映了一个企业的管理水平。建立健全的、科学的管理机制，形成一种互相约束的体制，达到有效控制投资，提高建设项目的经济效益、环境效益及社会效益的目的。

[1]罗宇红 试论房地产开发企业的成本控制[J]1现代商业,2008 (5)1

[2]赵善建 论房地产开发成本控制中的问题及相关对策[J]1建设经济,2008(7)1

[3]王伟宇，李叔同，房地产开发项目可行性研究与经济评价手册[ M]中国人民出版社，1999

[4]郭建波，刘洪玉，房地产经营管理百科全书[M]中国人民出版社，1999

[5]王玉红，房地产开发企业会计[M]东北财大出版社，2003

（责任编辑：何秀秀）