公租房探索

文/本刊特派重庆记者

公租房探索

文/本刊特派重庆记者

2010年10月14日-17日重庆秋季房产会公租房政策咨询现场

重庆在全国率先开展公共租赁住房保障制度改革，为普通百姓大规模建设公租房，实际上可以视为住房体制进入新一轮深化改革的关键步骤，也是对我国在工业化、城镇化快速发展进程中，如何推进城乡统筹建设的一次积极探索。

在许多大城市，有这么一个群体，收入低、住房差，既不能享受廉租房和经济适用房，也买不起商品房；或刚步出校门，买房一下掏不出那么多钱；或到城里打工，收入离买商品房还差老远……

很难想象，这些人能在交通便捷、环境优美、配套齐备的居民社区安居乐业。但是重庆首创的公租房保障制，让他们看到了希望。

公租房新政如何诞生

近几年，在全国许多大城市商品房“蒸蒸日上”的“钱景”下，重庆市政府却大规模建起了公租房。如此惠民新政是如何酝酿产生的呢？

2009年12月20日，在重庆市经济工作会议上，中共中央政治局委员、重庆市委书记薄熙来强调：解决住房保障，是一个重大的民生工程。要让城乡老百姓都有房子住。

2010年1月5日，元旦假期后上班的第二天。市长黄奇帆召集市级有关部门，贯彻落实市委的决定，专题研究住房保障制度建设问题。

1月11日，市委89次常委会议。听取市政府关于公共租赁房建设初步方案的汇报。薄熙来书记强调：住房是当前百姓最关注的问题，它不仅是现实问题，也事关社会公平。

1月14日，黄奇帆市长主持召开市政府60次常务会议，听取公共租赁住房建设方案的汇报，研究相关政策、措施。

2月9日，薄熙来书记召开专题会议，研究细化主城区公共租赁房建设方案，并明确指出，帮穷人造房是政府的责任。

2月19日，春节长假后上班第一天。市政府62次常务会议，研究细化公租房规划布点及造型、户型设计，决定3月份在北部新区奥特莱斯和鸳鸯两个片区率先开工。

我们看到，在不到两个月的时间里，重庆市委、市政府多次研究住房保障问题。经过充分论证，2010年初春作出了一项重大决策——在全国率先开展公共租赁住房建设，建立一套有重庆特色的住房保障体系，吹响了住房保障制度改革的进军号！重庆市民“住有所居”的美好愿景由此开启！

三年建设3000万平方米

2010年10月14日-17日，以“山水都市 宜居重庆”为主题的2010年重庆秋季房地产展示交易会上，重庆市政府特别介绍了即将推出的公租房的建设时序、交付使用时间、申请办法等情况，吸引了无数前来咨询的市民。

在此之前的9月28日，重庆主城区第七个公租房项目“城南家园”开工。市长黄奇帆在开工典礼上表示，政府计划三年内在主城21个大型居民聚居区，陆续开建总共3000万平方米的公租房。今年重庆公租房项目已开工面积超过1200万平方米，超额完成了市委、市政府下达的每年开工1000万平方米的目标任务。

为什么会定下3000万平方米的目标？黄奇帆说，一方面是主城原住居民中，有100多万人人均居住面积在13平方米以下，这些人买不起商品房；还有200万的农民工要进城，一半以上也买不起商品房。这两方面的人加起来，就需要提供3000万平方米的公租房。

让新就业大中专毕业生、进城务工人员、引进的专业人才和外地来渝工作人员都能够安居乐业。

建立“双轨制”住房体系

重庆大手笔建设公租房，最根本的理由就是：建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系。

近些年，全国一些城市房价过高，而保障性住房这条“腿”又有点短。廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“救急”，难以大面积“保障”。特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。

重庆将公租房定义为：在住房市场化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向在本市就业的无住房人员或住房困难家庭租赁的房屋。

根据调查与规划，以公租房为主体，未来重庆城市中30%-40%的中低收入群体将由保障房保障，涵盖了过去申住廉租房等保障性住房的人群，又新增了“夹心层”的保障范围，逐步实现保障性住房全覆盖。

据重庆市国土房管局副局长孙力给记者介绍，“在公租房建设上，我们确保做到规划布局均衡、交通出行便利、配套设施齐全、居住环境宜居。”

户型面积一般在30-80平方米，有两点吸引市民：入住低门槛。凡年满18周岁，有稳定就业岗位和收入来源，具有租金支付能力，本市无住房或住房面积低于城市住房保障标准，都可以申请公共租赁住房，不受户籍限制。这就打破了城乡和内外差别，让新就业大中专毕业生、进城务工人员、引进的专业人才和外地来渝工作人员都能够安居乐业。租金较低且稳定。公租房租金相当于同类商品房出租价格的60%，只求收支平衡，保持相对稳定。

土地、资金从哪里来

大规模建设公租房，土地、资金两大焦点问题如何解决？

土地问题。2002年，重庆就建立了土地整治储备中心，对土地市场进行宏观调控。2003年，又在土地储备中心的基础上成立了“重庆地产集团”，由市政府注资，建立了政府主导型的土地储备供应机制。这次开建公租房，其中主城就从储备地中拿出3万亩作为划拨地投入。

资金问题。建设3000万平方米公租房，约需成本1500亿元。由于公租房用地以划拨方式供应，减免土地出让金，加上免征城镇土地使用税、土地增值税，免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金，可直接减少一半资金投入，实际投资在700多亿元。

对这700多亿资金，大概200亿元由政府投入，主要有三个来源，一是土地全部划拨，土地成本作为国有资产注入；二是把每年土地出让收益的5%用于公租房建设，每年有10多亿元；三是中央下拨的专项资金和市里每年安排的财政预算资金。另外500多亿则通过社会融资渠道筹集。由于公租房具有源源不断的租金收入，因此对于银行、保险以及社保基金等来说，具有相当强的吸引力。

公租房永远姓“公”

为防止“赖租”，重庆设计了严格的退出机制：对承租人实行年度收入申报核实制度，租赁期一般为5年，期满退出。由于收入提高和自购房等原因不再符合条件的，政府收回保障性租赁房，再租给其他符合条件的对象。承租人不得转租、出租或改变房屋使用性质，一旦违规，将取消租赁资格。空置6个月以上不住，或通过其他方式获得住房的，也必须退出。拒不退出的将记入个人信用档案，并依法强制退出。

公租房租客住满5年后，可以按“成本价＋银行利息”购买自住。一次性付款购买的，不再支付租金；分期付款的，未付款面积按照规定缴纳租金；不得上市交易，购买人需要转让的，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行活期存款利息，不会随着房价的上涨而上涨。

今年年底，重庆市第一批市民将住进公租房。