一体化设计的温州市数字房产信息系统

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1 引言

数字房产是以房地产数据为管理对象的数字化、网络化、智能化的应用系统，是对房产信息系统和相关数据基础设施建设的总称。它以房产信息为核心，充分利用地理信息系统、管理信息系统、办公自动化、工作流、空间信息挖掘与分析以及网络等技术，最大限度地集成和利用各类房产信息资源，提高房产信息共享和综合利用水平[1]。建立以GIS技术为基础，集成房产GIS、房产测绘、房产业务管理为一体的数字房产信息系统，可以极大的减轻房产业务管理人员的工作强度、加快业务处理效率，快速、准确、便捷地提供房产综合信息服务，从而提高房地产管理部门的管理水平和决策能力，促进房地产业的优化发展。

本文以房产业务的基础数据为核心，以业务管理为目标，提出了数字房产的一体化构建模式；并以浙江省温州市数字房产信息系统的实际建设为例，论述了数字房产系统的构建方法，为数字房产信息系统的建设提供了新的思路。

2 数字房产的业务分析

房产管理信息系统起源于20世纪90年代初[2]。数字房产是房产管理信息系统发展的最新阶段，是第3代房产管理软件的最新发展方向。数字房产是数字城市的重要组成部分之一，目前在国内外有广泛的市场应用前景。

从数字房产的服务对象来看，数字房产建设的总体目标是为政府、企业、社会公众提供数字化、可共享的各类房产信息。通过建设数字房产的政务数据平台和应用系统，提高房产管理部门的管理水平和工作效率，树立公开、公平、公正的政府形象，并为房地产市场的宏观决策服务提供信息支持。通过建设数字房产的企业监管和服务系统，加强对房产企业的诚信管理。通过建设数字房产的社会公众信息发布和共享系统，提高房产信息的社会化共享程度。

数字房产主要由房产综合业务办公系统、房产GIS、房产测绘、政务办公、信息发布等5部分组成[3]。（图1所示）

房产综合业务办公子系统是将房产管理的各大项业务，包括房产权属登记发证、转让过户、抵押、租赁、装修、危房鉴定、商品房预售、市场管理、公房管理、物业管理、白蚁防治、拆迁管理等业务职能集成在相同的办公环境里，基于同一个数据平台，实现信息和数据相互流转，优化办事流程，缩短办公周期的目的。房产综合业务办公子系统包含了房产管理局全部业务审批内容，涉及房产管理工作的方方面面。

图1：数字房产的业务结构

房产GIS系统是以所辖区域的高精度地形图、遥感影像图、房产分幅平面图、房产分层分户图为基础，创建形成空间数据库，同时集成档案数据以及专题数据形成房产属性数据库，通过对空间与非空间数据的存储、检索、管理、分析，生成各种空间专题信息，从而实现房产图形、属性、文档一体化管理。

房产测绘子系统由基础测绘、项目测绘、测绘成果管理3部分组成，是建立房产数据的主要来源，也是建立房产GIS的前提。房产测绘子系统所针对的主要用户是房地产测绘单位、房管部门及房地产开发商，其最终目标是辅助测绘人员快速绘制出房产的分层分户平面图，并以最新的国家标准为基础精确的计算出所测房屋的套内面积和分摊面积，统计各类数据及自动配置图形，提高相关部门的工作效率和质量[4]。

房产政务办公子系统的目标是实现工作流转与文件管理的自动化，建立一个弹性、灵活、高效、安全的电子化协同办公与管理环境，将房管部门的人事、财务、公文、资产的计划、控制、联系与业务处理有机地融合在一起，与业务处理系统一体化集成。

房产信息发布子系统的主要作用是利用先进的网络技术实现信息资源的整合、发布、共享，提供信息发布、业务查询、网上信访、备案、宣传与房产相关的法规政策，从而提高房管部门办事效率和办公透明度，增强政府部门与市民的信息交流，为数字房产提供增值服务。

3 数字房产的一体化设计

笔者认为，数字房产的一体化设计应该从数据、业务、技术、服务4个方向来考虑。

（1）数据一体化

数据一体化是指将房产GIS、房产综合业务管理、房产测绘等多种数据统一在同一个数据库平台上。数据是信息系统的基础，也是系统生命力的保证。房产基础数据库是数字房产的核心。房产基础数据库整合了所辖区域的高精度基础地理数据、遥感影像数据、房产分幅平面图、房产分层分户图等图形要素，同时整合了各个部门业务处理形成的档案数据、交易数据、市场数据、办公数据、历史数据等，形成了空间和非空间一体化的数据库，为图形、属性、文档一体化管理提供支持。在构建房产基础数据库时，需要综合考虑空间数据、测绘数据、属性数据、档案数据、交易数据等等之间的关系。通过采用合适的数据精度，建立合理的空间编码体系、数据字典、索引机制等，使数据的存储合理、高效。

图2是数字房产中的数据一体化组织。基础地形图、遥感影像图以及地块图之间通过空间坐标系进行配准。利用丘号、幢号、户号查询丘、幢、户之间的关联关系，并获取相应的属性信息。

（2）业务一体化

图2：数字房产中的数据一体化组织

业务一体化是指在数据一体化的基础上实现所有房产业务的信息继承和网络流转。工作流技术和无纸化办公技术是实现业务一体化的关键。

数字房产中的业务种类繁多，归纳起来主要有两大类：一是房产的交易，另一个是房产的日常管理。房产交易的基本流程为预售－销售－测绘－缴纳基金－确权－归档几个环节。每个环节形成不同的数据，比如在测绘过程中形成房屋的图形数据，在确权过程中形成房屋的权证数据。房产的日常管理业务种类繁多，如房屋的鉴定、装修、租赁、拆迁等等。房产GIS系统的建立为房屋的快速定位、查询、统计、分析提供了方便。

工作流技术始于20世纪80年代初[2]，最初起源于生产和办公自动化领域的技术革新。随着计算机技术的发展逐渐得到广泛应用。工作流是一类能够完全或者部分自动执行的业务过程。在这个流程中，文件、资料和任务按照一定的规则流动，实现组织成员之间的协调工作，以达到业务整体目标。可见工作流是一种反映业务流程的计算机化模型。将工作流技术引入到数字房产系统中，定义房产业务管理的工作流程，并将其与房产基础地理信息管理融为一体，实现办公过程中的信息自动传递、审批过程追踪、进度控制等等。

（3）技术一体化

技术一体化是指在系统设计与实施过程中，通过采用成熟的软件开发技术与开发环境，将系统功能进行充分整合，使实现的数字房产系统功能丰富、统一。数字房产系统中涉及到多种软硬件技术，如双机备份、多源数据集成、Web、工作流、历史数据回溯等等。如何真正发挥这些技术的优势而不是简单的技术堆积，是实现数字房产系统的关键因素之一。

（4）服务一体化

服务一体化是指在房产管理内外网安全隔离的情况下实现房产管理内部网络和外部网络的数据共享、房产信息的网上发布和网上业务受理。服务一体化目标的支撑平台主要是房产管理部门的门户网站。服务一体化的最终目标是为了方便市民办事，减少办事流程，提高办事效率和服务质量。

4 数字房产的关键技术

抛开硬件设施建设，笔者认为，数字房产的关键技术主要有以下几点。

（1）多源数据无缝集成

数字房产系统中涉及到多种数据，既有空间图形的，又有非空间属性的，既有矢量的，又有栅格的。这些数据格式多种多样，精度也不统一。如何将其充分整合、集成是实现数字房产的基础。

（2）海量数据存储与访问

数字房产系统中涉及的数据非常庞大。比如，几乎每个房屋都有至少一套档案数据和交易数据。随着系统的运行，数据量会急剧增长。一个中等城市的房产数据一般都会达到几TBit[1]。如何构建安全、稳定、快速运行的房产基础信息数据库，实现海量数据的高速存储与访问是数字房产系统建设的关键。一种可行的方案是采用多服务器、分布式管理，避免数据的过分集中。

（3）历史数据管理与回溯

房产数据几乎时时刻刻都在发生更新。对于非空间数据，可以采用比较成熟的数据库系统来实现。然而，对于空间数据的历史管理和回溯，目前还没有完善的方法。由于空间数据的结构复杂，空间要素之间的数据大小相差较大，因此其存储和检索都存在一定的困难。目前，有的GIS平台采用版本机制来实现历史数据的管理，但其效率比较低，尤其是在海量数据、变化频繁的情况下，这种方式仍然不能满足数据快速检索的需求。

（4）空间数据的多用户并发访问控制

在数字房产系统的使用过程中，会有大量数据实时变化，因此需要建立某种机制实现空间数据的并发更新控制。比如，当同时申请两个房产开发项目时，开发商需要到房管测绘部门获取基础测绘数据，然后进行实地测绘，并对基础数据进行修改。修改完成后，需要将基础测绘数据上交房管测绘部门，并由测绘业务人员对原始数据进行更新。由于两个项目完成测绘的时间不同，因此会产生数据更新冲突，造成后提交的测绘数据覆盖先提交的数据。为了保证数据的一致性，需要采用特殊的手段来处理此类问题。目前空间数据库的并发更新问题还没有好的解决方法，需要大量的人为干预来实现。

5 温州市数字房产的建设

浙江省温州市地处中国东南沿海，浙江省三大中心城市之一。近几年，温州市经济飞速发展，城市规模不断扩大，房地产业成为温州市经济发展的重要组成部分。上海易图数码测绘有限公司开发、建设的温州市数字房产信息系统是根据温州市信息化发展的需要设计的，是整个温州市信息化进程中的一个重要环节。

图3：温州市数字房产信息系统的体系结构图

图4：温州市数字房产GIS子系统的结构图

图5：数字房产系统的一个实例

图3是温州市数字房产信息系统的体系结构图，该设计整合了房产日常管理过程中的所有业务内容。

图4是温州市数字房产GIS子系统的体系结构图。该系统采用Oracle9i作为后台数据库，采用ESRI公司的ArcSDE作为空间数据库引擎，采用ArcIMS作为WebGIS开发平台，将空间数据与属性数据统一存储在数据库中，实现二者的一体集成。

图5是温州市数字房产系统的一个应用实例。图5(a)，在房产GIS中，表达了基础地形要素以及宗地、幢（楼房）信息；图5(b)，选择宗地或幢，可以查询其属性；图5(c)，可以查看某个房屋的分层分户图。

6 结论

本文首先对数字房产的业务进行了简单分析，分别介绍了房产综合业务办公管理、房产GIS、房产测绘、房产政务办公、以及房产信息发布系统的业务构成；然后针对房产业务复杂、数据多样、更新迅速的特点，分别从数据、业务、技术、服务4个角度，讨论了数字房产的一体化设计方法；最后分析了数字房产的关键技术，并以温州市数字房产系统的实际建设为实例加以说明。

数字房产的一体化设计应该从数据入手，以数据为核心，以业务为手段，以技术为保障，以服务为目标。本文的方法为数字房产的研究与应用提供了新的思路。