基于四象限模型的国外热钱对房地产价格的影响分析

黄 海 林

(同济大学经济与管理学院,上海 201804)

基于四象限模型的国外热钱对房地产价格的影响分析

黄 海 林

(同济大学经济与管理学院,上海 201804)

随着金融危机的发生,国外投资者的投资方向逐渐发生了改变。鉴于对我国经济迅速发展和人民币升值的预期,大量国外热钱涌入我国,对国内资产价格,尤其是房地产价格产生了巨大的推动,也导致了一定程度上的泡沫化。文章通过运用四象限模型,定性分析了热钱涌入对于国内房价的影响。

国外热钱;四象限模型;房价

热钱(Hot money),一般指投机性的短期资本。其主要来源包括在国际信贷中部分高流动性资本或异常资金,跨国公司所掌握的资金及一些暂时闲置或过剩资金;国际银行拥有的短期资金及其外汇、信贷业务资金,各种投资者基金及其他专项基金,通常是以投机获利为目的。在资本进出之时往往容易引发金融市场动荡,具有投机性强,流动性快,隐蔽性强等特征,其投资对象主要是外汇、股票及其衍生产品市场。热钱流入方式各种各样,像虚假贸易虚假投资,通过香港金融市场进入国内,地下钱庄,赡家款,货柜夹带现金等。业界通常的测算国外热钱流入的方法,是当期外汇储备减去贸易顺差和实际外商投资,根据中国统计网的相关数据计算,货币从2003年到2007年热钱流入量分别在378亿美元、1141亿美元、466亿美元、600亿美元和1170亿美元。[1]50-52到2008年为止,中国国内的热钱总体规模约在5000亿至10000亿美元左右。[2]就目前情况来说下,A股市场限制较大,国债市场容量狭小,海外热钱进驻中国,逐渐开始投入在中国的房地产,尤其是上海、北京等大城市的房地产市场,特别值得一提的是,房地产同时也是海外热钱炒作人民币的主要落脚点。下文将利用四象限模型系统分析国外热钱对于国内房地产价格的影响。

一、四象限模型介绍

四象限模型是美国学者丹尼斯.迪帕斯奎尔(Denise Dipasquale)教授和戚廉.C.惠顿(wi1liam C.Wheaton)教授在《城市经济学与房地产市场》中提出的,现在广泛运用于分析房地产的各个影响因素,它的建立基础是:住宅是一种耐用资本品,对住宅的拥有和购买是一种投资行为,住宅的买卖交易决定了作为投资品的住宅价格。四象限模型中将住宅分为物业市场和资产市场两个子市场,分别用两个象限表示物业市场(存量市场)和资产市场(新建住房市场),再用两个象限将这两个子市场联系起来,最终形成一个包含四个象限的市场均衡。第一象限:代表了物业市场,纵轴代表租金水平,横轴代表住宅存量,在假定其他变量不变的情况,物业市场的供给是由住宅的存量所决定的,其组成的曲线向右下倾斜。第二象限,房租和房价的关系,横轴变量为房价,纵轴变量为房租,从原点出发的射线代表了房租和房价的关系,房价是房租的资本化率,也称为租售比,租售比主要由利率和各种资产的投资回报率决定,2007年上海的资本化率在1:261左右。此存量的减少导致的租金价格的上升传递到价格上,带来房价的上升。第三象限,资产市场,也可成为增量市场,或者开发市场,横轴变量为新建住宅量,纵轴变量为房价,新建住宅的成本随着开发量的增加而增加,是一条向右上倾斜的曲线。当住宅价格市场处于均衡时,即稳定状态时,开发成本等于住宅价格,这时经济利润为零,如果新建住房低于这一均衡数量,则开发商获得经济利润。第四象限,住宅存量与住宅增量,横轴为住宅存量,纵轴为新建住宅,在一定时期内住宅的存量变化等于新建住宅量将去房屋的拆除和折旧导致的存量损失(见图1)。[3]43-51

图1 房地产市场四象限模型

二、国外热钱对房价影响的分析

从房地产直接投资来说,海外热钱主要在第一和第三象限上对房价起着巨大的推动作用。海外热钱涌入导致存量的减少,境外热钱涌入中国的一大途径就是通过对于住房以及写字楼的购置并长期持有,以上海为例,2007年1～5月,样本企业销售给境外人士的房屋面积和套数分别同比上升93%和122.7%。随着大量的境外热钱涌入房产,对于房产的需求起了巨大的拉动作用,由于对于房价会继续走高的预期,从2007年开始,大量的海外资金购买住房以求将来房价升值后的套利,从而对于本土的存量减少有着重要的影响,引起了房租的上涨,在第二象限中,通过资本化率的传导作用反映在房价上。由于价格的上升和外资对于房地产企业推动,第三象限中的房地产新项目开发量项目将增加,加上外资的不断减少房产库存量,拉动需求(第一象限),房地产会形成一种虚假繁荣;由于对于房价上升的预期,大量的住房继续被建造,住宅的囤积量开始增加,空置率升高,出现价格虚高。另一方面,国外热钱对于房地产虚拟资本的投入,增加了金融的流动性,从而使第一象限中的资本化率曲线逆时针旋转,即租售价格比例增大,提高了资产价格,也会促进了新住宅项目的开发,增加房地产的存量。

从间接方向来说,大量的热钱涌入会导致超额的货币供应,从而增大人民币的流动性,带来通货膨胀,通货膨胀的作用对于房价从两个方面显示,第一,政府土地政策适度紧缩,阻止经济过热的增长。[4]第二,引起物价水平的上涨,对于建筑物材的钢材,水泥等建筑材料价格上升,从而增加开发成本,导致新项目开发的获利水平降低,这会导致第三象限的成本曲线向左移动,新项目开发量减少,最终降低住宅存量水平(第四象限),导致房租(第一象限)和房价(第二象限)上升。大量的热钱涌入对于人民币汇率也有着重要的影响,增大人民币的升值压力,对经济形势造成推波助澜的虚假繁荣,形成了外汇供应的激增,另一方面,海外热钱开发房产,对于房产的进行投资,房产一定程度上是作为炒币的载体,在人民币升值之后导致资本升值,结合通胀的影响,势必导致投资者抬升房价,由于一些地产商的利好预期,从而进一步影响到开发量(第三象限),导致更多的存量,引起更大的泡沫,如果海外热钱在获得人民币升值的差价后,逐渐撤出,将导致地产有所萎缩,进而可能影响到整个地产市场。

三、结语

国外热钱进入房地产业造成对中国经济的一定的负面作用,房地产火爆,价格飙涨,泡沫频现,学术界也基本认同国外热钱大量流入是其主要原因之一。同时,国外热钱进入房地产业将会对正在施行的房地产调控新政产生一定的抵消作用,使房地产调控新政的作用大打折扣。因此,必须加强对外资进入房地产市场的监控管理,国家应尽快完善相关法律法规,实行外汇管制,有效地阻止这种投机性资本的流动。进一步加大调控力度,高度警惕“热钱”对国家金融和经济安全造成的威胁,把热钱的危害降至最低。

[1]贺瑛.国际金融学[M].上海:复旦大学出版社,2008.

[2]吉昱华,郑劼.对当前热钱真实规的估计[N].中国证券报,2008-07-22.

[3]丰雷.房地产经济学[M].北京:中国建筑工业出版社, 2003.

[4]邓旭.境内房企融资文化热钱流入机遇[N].国际金融报,2008-06-05.

(责任编辑 刘迎秋)

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1672-0040(2010)0008-02

2010-06-03

黄海林(1988—),男,山东淄博人,同济大学经济与管理学院,主要从事经济学研究。