澳大利亚的规划许可证审批

澳大利亚政府基本构架为联邦政府（Federal Government）、州政府(State Government)和地方政府(Council)三级政府，其各级政府功能与我们的管理体系又有着明显的不同，三级政府的职能也各不相同，基本没有条线管理。在澳大利亚搞建设，必须申请审批的是开发许可，基本上相当于我们的规划许可，（以下称“开发许可”）。各州各地方政府审批开发许可证的条件各有不同，笔者在彭里斯市市政府工作交流时，一起参与了部分项目审批，以此了解的情况为基本，在这里简要介绍一下澳大利亚地方政府开发许可证审批范围、类型、基本程序与办法。

一、开发许可申请范围：

* 新建建筑物/构筑物

* 改建或扩建项目

* 建筑物拆除

* 保护性古建筑的拆除、改建或在保护性古建筑保护区内新建建筑物

* 改变建筑物使用功能

* 土地分割或建筑物分割

* 设置广告牌

* 新建车库、仓库

* 新建游泳池、档土墙

二、开发许可分类：

开发项目分为四类：免申请项目、小型项目、综合项目、常规项目。

1、免申请项目。并不是所有的建筑都需要开发许可证，有些项目可以免申请，主要是一些对环境影响非常小的项目，市政府已经确立了环境保护规划和开发控制规划，内含免申请项目的详细规定。如果不在其中，自己又认为对环境影响非常小，还可以通过评估系统，通过回答一系列问题进行评估。以建造花棚为例，首先回答土地方面的一些问题，主要确定区域，然后回答花棚本身的一些问题，如是否是保护性古建筑、是否在共享的院子里、是否在自然保护区、是否在泄洪区、面积是否超过10M2、高度是否大于2.1M、离房屋建筑是否超过450MM、雨水是否接入现有管道、还有花棚本身的结构问题，详见附表，然后进行判断，只要有一个条件不符合要求，就判定为非免申请项目。澳大利亚电子政务非常发达，在政府网站可以进行评估，在市政府审批服务中心也有详细清单，类似的项目在不同的区域得出的结论可能是不同的，有的区域比较敏感，具体情况在审批部门(Building Approvals & Environment Protection Department) 设有咨询电话。

2、小型项目。主要是指一些规模比较小、对环境影响也比较小的项目，这些项目在彭里斯市也有具体规定，包括：

* 在院内面积不小于400M2的土地上建单层住宅；

* 单层住宅改、扩建；

* 在郊区的双层住宅改、扩建（SREP13-Mulgoa Valley和 SREP25-Orchard Hills区域除外）；

* 现有建筑中增加车库或车位；

* 农业用的廊棚；

* 现有建筑中增加游泳池；

* 现有建筑中内部结构调整改造；

* 两层以下住宅拆除；

* 房屋分割；

* 在批准的工业建筑中全部或部分用于商业（需满足环保）；

* 在批准的工业建筑中全部或部分用于轻工业（需满足环保）；

* 改变房屋使用功能（食品除外）；

* 商业办公房内部改造（食品除外）；

* 工业建筑内部改造；

* 食品店内部改造。

这些项目可以由市政府、也可以由有许可权的其他民间机构发放小型项目开发许可证，规定审批时间为7天，有时需要补充资料，时间可能延长。许可证一旦发出，5年内动工均有效。如果申请被否决，不可申诉。

3、综合审批许可。所谓综合审批许可，是指一些项目涉及到其它部门、除了获得开发许可证，还需要获得这些部门批准才能准许建设的项目，在这里有时称为双重许可或多种许可，主要有渔业项目、保护性古建筑项目、地矿项目、涉及水资源项目、涉及交通安全项目、涉及森林火灾隐患项目。

4、常规项目开发许可。所谓常规项目开发许可，是指需要通过严格的评审包括环境影响评审的这一类项目。

三、开发许可申请审批程序：

开发许可申请可以在施工许可证申请前或者同时进行，为了使开发

项目顺利获得批准，市政府提供咨询服务，业主可以在正式设计前把概念性的意见向市政府规划员咨询，在评审其它项目的会议上，让评审委员会提出一些可行性意见，业主可以少走弯路、节省时间。咨询须提前7天预约，提前4天提供地块号、平面布置图、入口、停车位等一些简单的情况和一分书面报告。咨询会一般在周二、三、四上午进行，时间在半小时至一小时，由各部门的高级专业技术人员参加，并在7天内给出书面建议（不保证通过最后评审），咨询费在150澳元至400澳元不等。

四、发申请需要提交的资料：

a) 1:200总平面布置图；

b) 建筑物平面、立面、剖面图；

c) 确保工程满足澳大利亚建筑规范的设计说明、施工工艺、白蚁控制措施；

d) 对环境影响的分析报告；

e) 节能；

f) 日照分析；

g) 绿化；

h) 水土保持；

i) 雨水排放；

j) 垃圾处理。

评审过程中可能需要提交补充资料。

申请的批准需要40天时间，有些需要更长的时间。这要取决于：(1)申请项目的复杂性；（2）所需进一步澄清情况的资料的数量；（3）届时审理的其他申请的数量；（4）拟建造的房屋能否达到市政厅的要求。

评审委员会一般由12位人员组成，组成人员有技术要求，行政官员一般不参与评审。评审时许多内容需要通过电脑模型模拟，而不是仅凭经验泛泛而谈的，特别对环境影响的评估内容非常多，过程比较复杂，技术问题在这里不一一细说。

接到申请后，市政府规划部门会致函给拟开发项目地块的所有邻居提出想法。这是一个法定程序。

取得的开发许可证，一般都注明了一些必要的条件，包括：开工的最迟时间、收费情况以及完成建设的其他要求，譬如必须取得施工许可证，等等。

如果没有取得开发许可证就已经动工、或未遵守申请程序、或是邻居提出反对，申请就可能转成由市政厅会议（由全体议员参加）来审理。那样会对申请进行更详尽的研究，也需要更长的时间来做出决定。如未经批准就开工，会导致罚款或法律程序。

五、通过交流学习，笔者个人认为以下几点在行业管理中值得借鉴：

1、严格的开发许可条件：开发许可证一般都附带条件，而且这些条件都非常有针对性，包括本项开发目标、与周边项目的关系处理、污水处理办法、停车及交通组织、路灯、围墙、噪音控制及垃圾处理、植被保护、绿化等等。文本少则几十页，多则上百页，有法律依据、有具体措施意见。

2、以政府意见为主导，进行个性化的开发。政府在开发过程中起着

主导作用，如小区的学校、社区服务中心、商店、围墙、大门、绿化等，以政府意见为主，严格落实大规划的要求，各个小区各有特色，在功能上满足不同居住人群的需求。

3、对于不同的开发项目，由市政府列出“Development Contributions Plan”,实际上是一份基础设施成本分摊意见书，意见书根据该区域生产、生活等功能、环境要求，以上所有基础设施投入需要的成本和管理费，要么由开发单位负责实施，要么出钱由政府完成，政府完全没有财政负担。在这里新开发项目不允许在小地块上分别开发，必须总体开发，形成规模社区。

4、“双轨制”是一种颇有争议的审批制度，但是对提高效率效能的理念很有借鉴意义，另外无论哪种审批制度，其责任非常明确，“谁审批，谁负责”是其基本原则。

5、对免于审批的项目有明确的概念，有的项目很小，但是对环境的影响很大；有的项目很小，但是安全隐患比较多；有的项目很小，但是结构比较复杂，这一方面值得借鉴。

6、发函咨询社区邻居的意见，是一个非常好的程序，对如何开发好一个项目、避免一些失误能起到很好的作用，在符合规范的前提下，可以向社区有一个说明的机会，取得他们的理解，减少社会矛盾。

以上是笔者对彭里斯市开发许可的程序和要求及相关问题作了一些介绍，以便我们在工作中可以借鉴，技术性方面的问题可能阐述不够详细，以后再作介绍。