集体建设用地及其房屋的法律制度

1999年1月1日生效的《土地管理法》和同年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就明确规定：“农村集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年修改发布的《土地管理法》和国务院多次发布文件，重申了这个规定，且要求日益严格。各级政府和相关职能部对此也做了大量宣传工作。但时至今日，集体建设用地使用权及其房屋非法买卖现象仍然存在，局部地方甚至还呈加剧态势。不仅损害了消费者的利益，更扰乱了房地产市场秩序。为了便于和大家进一步共同学习理解国家集体建设用地制度，笔者根据《土地管理法》及国务院有关文件等法律政策规定，将我国现行集体土地法律制度疏理归纳如下：

一、集体建设用地的所有权、使用权只能分别由村集体和本村村民享有

农村集体建设用地（含宅基地，下同）的所有权归村集体经济组织。我国1982年《宪法》就规定：“城市的土地属于国家所有，农村和效区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地，也属于集体所有”。

按照《土地管理法》第43条规定，集体所有的建设用地只能进行村民住宅、乡（镇）村企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设。

农村集体建设用地使用权是一种带身份性质的财产权，它与农村集体经济组织成员的资格联系在一起，只有该成员才能享有这种使用权。农村村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将宅基地出卖、转让。

二、集体建设用地及其房屋不能自由流转

城市国有土地上的房屋实行的是“地随房走”原则，买卖、抵押遵循市场法则，相对自由；而在农村，由于社会保障体系尚未全面建立，集体建设用地使用权是农民安身立命之本，它一般是通过无偿分配取得，带有福利性和社会保障功能，国家在短期内还不会放开集体建设用地使用权的流转。按现行法律规定，集体建设用地及其房屋只能在本村集体经济组织内部成员之间依法转让，集体土地上的房屋卖给非本村村民及城市居民是不合法的，集体土地上的房屋依法也不得抵押。

三、农村村民，一户只能拥有一处宅基地

我国严格实行“一户一宅”政策。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。

四、农村村民建房应经县级人民政府批准才合法

《土地管理法》第62条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”。

五、城镇民民不得购买集体建设用地及其房屋

1999年1月1日起生效的《土地管理法》43条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，所有集体土地进入流通领域，必须经过依法征用，变成国有土地之后才能够上市流通，进行建设。

国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年10月21日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》、2007年12月30日，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》均明确规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房或小产权房”。“严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证和房产证”。

在此，要提醒城镇居民和非本村村民，你们购买 “小产权房”是不合法的，其权益得不到法律的保护！“小产权房”实质是无产权的房屋。

六、进城买房主要应查验“三证”

进城买房不能一味贪图便宜，明显低于市场价的房屋往往存在产权“陷阱”。 “小产权房”项目因为土地来源不合法且成本低，所以房价便宜。对于是否属“小产权房”或违法开发项目进行鉴别的最简便方法，主要就是查验售楼部有无公示“三证”：房地产行政主管部门核发的《商品房预（销）售许可证》、城乡规划行政主管部门核发的《建设工程规划许可证》、国土部门核发的《国有（出让）建设用地使用权证》，无“三证”或“三证”不全的则属非法。

七、利用集体土地进行商品房违法开发销售，将承担相应的法律后果

任何单位或个人利用集体土地违法开发销售商品房屋，都属非法买卖土地或以其他形式非法转让土地。根据《土地管理法》73条规定，对此行为的处罚是：

没收违法所得，违反土地利用总体规划的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处非法所得50%以下罚款。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。

根据《中华人民共和国刑法》228条、342条和《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定，“非法转让、倒卖基本农田5亩以上，基本农田以外的耕地10亩以上，其他土地20亩以上或者非法获利50万元以上或者非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的 ”，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下罚金；非法获利100万元以上的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下罚金。