谁动了我的房子？

舍予

在“贵宾首府”一楼大堂内，贴有一份由当地多个部门联合验收的文件，其中公摊面积数据赫然在目：该楼盘从3层到20层，公摊系数达52.35%。45平方米的一居室却按85平方米出售，把“小房大卖”发挥到了极致。

舍予

“我和妻子大学毕业后一直在北京工作，但始终没找到自己的位置，也不想总在外面漂着，就决定在老家高密市买房。”籍贯山东、在北京工作的张先生向记者讲起他“离奇”的买房经历。

2007年夏，张先生看中老家山东省高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘。繁华的地段，敞亮的样板间，一下就打动了他。“我用半个月的时间跑遍高密市所有的楼盘，反复比较后，选择了‘贵宾首府’，预售期的房价是每平方米2850元，而且当时样板房的装修一下子打动了我。”事后他回忆，楼盘虽是预售，但“火”得很，他差点没抢到房。于是，张先生没有丝毫犹豫，当场交了订金，购买了一套面积85平方米的房屋。

办完购房贷款以后，张先生开始耐心等待，可这一等就是两年多。2010年春节后，开发商通知他收房，而验房的结果却令张先生“出奇愤怒”。看房时，样板间是宽敞精致的小二居，厨房、卫生间一应俱全；收房时，看到的却是逼仄简陋的一居室，房里只能放下一张床。

套内面积缩水一半 公摊系数高达52%

“本来设计得好好的，这里放床，这里放沙发，还有开放式厨房，可现在放下床后，恐怕连转身的地方都没了。”张先生在房间里转了一圈，不停地摇头。

在张先生签订的商品房买卖合同上，约定建筑面积是85平方米，但套内面积、公摊面积都没有说明。据记者实地目测，这个走几步就能到对面墙的房间，看起来也就40多平方米。

在张先生的楼上，也上演了类似一幕。不久前，同在“贵宾首府”买房的单女士兴冲冲地来验房，打开房门却愣了，房间怎么看怎么小。一番测量后，她发现套内面积只有27.29平方米。单女士回忆，当初看房时，是一名姓张的销售人员带她去的样板间。据销售人员介绍，房屋建筑面积是40.22平方米，公摊系数肯定“不超过30%”。

公摊面积到底有多大？记者找到了《高密市天正房产测绘有限公司关于“贵宾首府”综合楼预测面积的说明》。说明中显示，从3层到20层，房屋的公摊系数达48.63%。而在“贵宾首府”一楼大堂内，还贴有一份由当地多个部门联合验收的文件，其中公摊面积数据赫然在目：该楼盘从3层到20层，公摊系数达52.35%。

根据开发商和政府部门的解释，48.63%的数据来自图纸的预测算，52.35%的数据来源于房管局测绘公司的实地测绘，都有依有据，科学可靠。宽敞的走廊和大堂，都要算入公摊面积，所以才那么大。”

记者在楼里走了一圈，发现确如开发商所说，从大厅到走廊，从电梯到楼梯，“贵宾首府”都更像“酒店”而非“住宅”。而且在张先生房间对面，业主已经入住，推开虚掩的房门，里面俨然是个小办公室。

这就带来了另外一个问题，什么是酒店式公寓？属于商用还是住宅？难道酒店式公寓的公摊面积可以上不封顶？

政府部门：为何一路绿灯？

开发商解释：为何公摊这么高？

事先承诺公摊面积不超过30%，事后却高达52.35%，这让购买该楼盘的200多

国家对于公摊面积的上限并无规定，无论公摊面积多大，都不违法。我国相关法规就公摊面积仅制定了测算标准和原则，由于项目各不相同，没有对上限进行规定。户业主非常愤怒。单女士说，业主们曾多次与开发商协商，“每次谈，公摊面积都是焦点”，开发商则给出了五花八门的解释。

一开始的答复竟是“图纸还没画出来，无法测算。”后来则是“我们不知道公摊面积那么大 你可以找公司来测算，这事不是我们说了算，而是由最终测绘结果决定。”开发商还拿出法律盾牌，即“法律对于公摊面积的上限没有规定。”甚至直接说：“你们100年都退不了房！”

为彻底弄清这一问题，记者询问了开发商潍坊福城置业有限公司办公室主任李伟，他的解释是：“不同的使用功能决定了不同的公摊面积。‘贵宾首府’不是单纯的住宅，而是‘酒店式公寓’，五部电梯、两个楼梯间，

如此高的公摊系数，究竟如何突破建设局、房管局、规划局、土地局等部门的重围，公然示众？记者就此走访了相关部门。

高密市建设局副局长徐怀章向记者介绍说，建设局主要负责该项目的监管，“贵宾首府”项目从规划到建设、施工、验收，相关手续是齐备的。在开发商通知业主收房后，部分业主由于公摊面积过大不愿收房，高密市为此专门成立“驻‘贵宾首府’工作组”，联合房管局、规划局、土地局等多个部门展开调查。

徐怀章说，作为工作组负责人，他曾就公摊面积问题专门向山东省建设厅咨询，得到的答复是，国家对于公摊面积的上限并无规定，无论公摊面积多大，都不违法违规，“只能说明这个项目的设计有问题”。

问及公摊面积为何如此高时，徐怀章说：“我个人也感觉公摊面积有点大”。他进一步解释了调查原因，说主要因为项目按酒店式公寓来设计，“每层楼面积不到1000平方米，却有5部电梯，加上消防通道、大厅、配电室等公共设施，公摊面积自然就大了。”

而对于“酒店式公寓”到底属于“商用”还是“住宅”，徐怀章说，他也不清楚。记者调查发现，开发商在规划时标明项目用途为“酒店式公寓”，而在销售时，与业主所签订合同的用途却是“住宅”。对此徐怀章说：“我认为这是开发商的营销策略。”

对于张先生等业主来说，开发商和工作组的答复无法令其满意，对于他们最关心的公摊面积、房屋性质、产权期限等问题，仍然缺乏明朗态度和决定。记者了解到，几十名购房人已经委托北京市隆安律师事务所房地产专业律师尹富强进行依法维权，该案将于近日开庭审理。

尹富强认为，如此之高的公摊面积，已成为业主当时是否决定购买房屋的决定因素，而开发商在开发规划之时，理应知道如此之高的公摊比例，但开发商却隐藏这一数据，采取各种方式进行隐藏规避。从签订买卖合同之时，就存在恶意欺诈行为。45平方米的一居室却按85平方米出售，把“小房大卖”，发挥到了极致。

背后隐藏的三大漏洞

记者调查发现，52.35%的公摊系数背后，暴露出从法规到监管的真空和漏洞：一是商品房合同关于公摊面积的内容亟待规范；二是对公摊面积缺乏上限规定；三是对于酒店式公寓没有明确界定。

记者翻看了几十份“贵宾首府”项目的商品房合同，发现其中都藏有陷阱：每份都仅标明建筑面积，对套内面积、公摊面积等都未填写，也丝毫未提及公摊系数。更有意思的是，作为合同附件的《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》对于公摊部位的界定语焉不详，让人越看越糊涂。

尹富强认为，一些开发商利用公摊面积做文章已成为“潜规则”，公摊面积不明确，测绘结果不公开，让买房人多年来难以“明白消费”。相应职能部门应通过政策、法规等措施，揭开公摊面积的“潜规则”。

就公摊面积上限的问题，记者也查阅了相关法规，发现对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的《中华人民共和国国家标准房产测量规范》执行。

一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层楼房的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18~0.26之间，而多层楼房的公摊系数则在0.11~0.16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。

记者就此专门询问国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林，他听到52.35%的公摊系数，第一反应是“太高了”。住房和城乡建设部负责房地产交易与产权管理的一名工作人员表示，我国相关法规就公摊面积仅制定了测算标准和原则，由于项目各不相同，没有对上限进行规定。

对酒店式公寓的界定同样如此，由于缺乏具体法规，地方政府在管理酒店式公寓时只能“摸着石头过河”。徐怀章向记者表示，由于不清楚酒店式公寓的性质，政府在管理上面临难题，酒店式公寓以后的经营也存在隐患。而当前棘手的问题是，如何给酒店式公寓发放房产证，“现在还需进一步协调”。