浅议房地产项目成本费用管理

李玉珂

房地产早已发展成为人类生产、生活须臾不可离的独立支柱产业。开发成本决定着价格的高低,同时也极大地影响了开发企业的竞争能力和经济效益。因此,研究房地产开发项目的成本费用控制问题,对于改善居住条件、改观城市面貌、促进国民经济发展等具有重大的现实意义。

1 房地产成本费用构成

房地产开发企业的开发产品一般要经历：规划设计、征地拆迁、组织施工、竣工验收、产品销售5个阶段,一般都采取招标的办法,将设计、施工任务发包给设计、施工单位承担。这些特点决定了开发产品成本和费用包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用和期间费用七部分内容。

1.1 开发产品成本内容

房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及开发间接费用。

土地征用及搬迁补偿费用：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等。

前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费：包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用：指企业所属单位直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房报销等。

1.2 期间费用内容

期间费用包括销售费用、管理费用、财务费用三大内容。

销售费用：指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用。

管理费用：指企业行政管理部门为管理和组织生产经营活动而发生的各项费用。

财务费用：指企业为筹集资金而发生的各项费用。

以下着重分析成本控制的重要阶段——项目前期及施工阶段影响成本的主要因素及控制方法。

2 项目前期成本费用控制

1)重视工程可行性论证工作：决策失误是投资的最大浪费,要避免投资决策失误,只有依据规定的程序科学、公正、客观、细致地做好工程可行性论证工作。2)认真编写设计任务书：是房地产开发企业对待建设项目建设意图的体现。设计任务书的好坏决定工程项目的成败。若设计任务书编制深度不够,将难以起到控制投资的作用。若设计任务书编制失误,就会造成项目投资的失误。3)做好建筑方案的征集选择：选择几家有实力的设计单位,进行设计方案竞赛。通过此方法广泛征集建筑设计方案,然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择、优化。4)做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作：建筑方案确定后,即转入初步设计。此时,进行投资控制的有效措施是做好基础及结构的选型工作。5)在预定概算限额内做好施工图设计：进入施工图设计阶段,影响项目投资控制的可能性已大大降低(在3%～35%之间)。况且,已经有关部门审批了初步设计,确定了工程概算。此时,应首先根据近似的工程数量及市场价格,对不同的设计及材料进行成本研究,向设计人员提出成本建议,协助他们在投资限额范围内做好施工图设计。

3 施工阶段成本费用控制

3.1 编制和审查施工阶段成本费用计划,确定控制目标

开发项目实行招投标承包制,中标后,项目经理应和承包单位在招标报价的基础上全面研究标书和设计图,根据合同预算签订合同,作为工程结算的依据。在施工准备工作中,承包单位根据本企业的劳动、材料、机械消耗的经验数据和建筑市场的当时情况与发展趋势编制施工预算。将施工预算作为项目计划成本数据,以它作为成本费用控制的目标。

3.2 选择和审核好施工方案

施工方案是承包企业根据施工图纸、施工现场勘察调查得来的资料和信息、施工验收规范、质量检查验收标准、安全操作规程、施工机械性能手册等资料拟定的施工方法。在进行施工方案选择时,应多做不同施工方案的技术经济比较,由于施工的干扰因素多,因此在作方案比较、选择时,应认真考虑不同方案对各种干扰因素影响的敏感性。

3.3 对施工过程的成本费用支出进行监测、分析和控制

1)严格控制变更。工程变更包括设计变更、进度计划变更、施工条件变更、工程价款变更等,这些变更都有可能引起费用支出超出原来的预算。因此,要严格进行变更控制。对于经过确认,必须发生变更的且引起工程价款增加的,要采取科学的方法计算变更数额,这需要实事求是地编制预算来确定。在工程变更管理过程中,要严格遵守变更程序,在承包单位提出变更的情况下,要由公司或委托监理公司进行认真审查,在认可的情况下,进行合同价变更确定,并调整合同价。2)做好索赔处理工作。索赔是在工程承包合同履行过程中,当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务而遭受损失时,向另一方提出赔偿要求的行为。索赔按照提出方的不同分为业主索赔和施工索赔。业主索赔是指由于承包企业不履行或不完全履行约定的义务,或者由于承包企业的行为使业主受到损失时,业主向承包企业提出的索赔。施工索赔是指由于业主或其他有关方面的过失或责任,使承包企业在工程施工中增加了额外的费用,承包方根据合同条款的有关规定,以合法的程序要求业主或其他有关方面偿还在施工中所遭受的损失。在工程施工过程中,应对可能引起的索赔进行预测,尽量采取一些措施进行补救,避免索赔的发生。对于预料到的可能发生的问题及时与承包企业协商,避免由于工程返工所造成的工程成本上升,减少承包企业想方设法通过索赔途径来弥补工程成本上升造成的利润损失。一旦发生索赔,要及时进行处理。如果长时间得不到解决,不但会影响工程的进度,而且还会增加有关费用。所以要及时、合理地处理索赔。3)正确处理工期、质量、成本三者之间的关系。a.正确处理工期与成本之间的关系。工期与成本是对立统一的辩证关系。工期过短或过长都会增加工程成本费用。所以要合理地缩短工期,避免片面性,这样可以大大降低施工成本,尤其是固定成本。为此,在施工过程中,提倡均衡而有节奏地施工,不搞“人海战术”,按基本建设程序办事,并且保证工程质量。只有这样,才能实现成本费用的控制。b.正确处理质量与成本的关系。质量与成本也是对立统一的辩证关系。质量水平过高或过低,都直接影响成本费用的增加。质量与成本的匹配通过质量成本来反映。要正确处理好质量与成本之间的关系,就要努力使质量成本较低,即工程质量达到施工验收标准,相应的成本费用控制在合理的范围内。如果质量水平过低,没有达到质量验收标准,那么发生故障的可能性会增大,由此故障成本会提高,最终使质量成本较高;反之,质量水平过高,大大超过了质量验收的正常规范标准,虽然故障成本有所降低,但预防成本和鉴定成本会大幅增加,最终也导致质量成本较高。因此这两种情况都是不经济的。只有使工程质量满足一定要求的情况下,才能实现成本费用的有效控制。

4 结语

就房地产项目而言,其工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起,在可行性研究、投资决策的基础上,对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价,以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。为实现管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动,其贯穿于项目开发的全过程。概括而言,房地产项目的工程造价控制与管理就是以决策阶段的估概算为静态控制,由设计、施工等实施阶段的动态管理组成的。

[1]柯 洪.全国造价工程师执业资格考试培训教材：工程造价计价与控制[M].北京：中国计划出版社,2006.

[2]唐 轶,代文宇.浅议房地产开发项目的成本控制[J].山西建筑,2008,34(17)：259-260.