浅谈我国住宅小区智能化建设

2010-08-15张荣珍

山西建筑 2010年8期

张荣珍

近年来,随着我国国民经济的发展和国家住房制度的改革,特别是人民生活水平的提高和信息化社会的到来,人们的家居理念发生了彻底变革。人们对住宅的选择不再局限于居室面积、房型设计、交通环境等外在条件,而是日益把注意力放在安全、宁静、舒适、便利、人性化等更高的层次和境界。在人们对生活环境和居住条件要求日高的情况下,住宅小区智能化建设日益成为一个国家、一个地区、一个城市、一个小区现代化水平的重要标志和21世纪房地产业发展的必然趋势。

1 国内住宅小区智能化建设蓬勃发展

目前,全国新建的居住小区几乎都不同程度地建设智能化系统。在直辖市、省会城市以及经济较为发达的沿海城市已建设了不少具有一定水平的智能化住宅小区。计算机技术、通信技术、控制技术、家庭智能控制系统、小区管理服务系统、小区信息服务系统等的综合运用,24 h可视门禁、远程抄表计费、各种小区服务项目以及方便的视频点播、网上浏览等为小区居民提供了诸多方便。在住宅小区智能化建设方面,我国已迈出了可喜的一步。

2 国内住宅小区智能化建设中存在的主要问题与对策建议

2.1 低价竞标,忽视质量[2]

由于经济规律的作用,开发商都希望以最少的投资获得最大的回报,在智能化项目的投标过程中反映为最低价中标现象非常普遍。虽然很多正式招标文件中表示不采取“最低价中标”方式,但在实际操作中,受经济利益驱动,报价最低的单位中标概率往往最高。这种中标倾向造成各投标单位竞相以极低报价进行竞争,中标单位因而获利甚微,最终致使其以降低服务质量、忽视内涵建设为代价进行项目运作。针对这一问题,建议开发商选择有实力、业绩好的智能化系统集成商。在招标之前,主动征询主管部门的意见,了解符合需求的智能化系统的价位和性价比,以便选好系统集成商,达到项目智能化建设的目标和要求。同时,各从业单位在投标过程中需采取理智态度,避免恶意低价竞争。此外,政府主管部门要加强管理,规范市场。

2.2 各自为政,重复投资

随着信息化时代的到来,在住宅小区的建设上信息系统的采用日益增多,管道也随之增加。目前,由于智能化小区通常要具备电话通信配套系统、有线电视系统、智能化系统,按照以往做法,各系统都独立布线,各自施工,多次开挖,因而导致小区内线路管道纵横交错。这不但造成开发商重复投资,而且也给管线的平衡协调和日后的维护管理带来了难度,这已成为一大通病。

鉴于此,建议在小区内采用“多网合一”的方式,即电话通信网、宽带通信网、有线电视网、智能化系统网等多网合一,在小区红线内的室外管道排放上采用“共沟”方式,做到一次开挖,一次排放,这样既可以节省大量投资,又能够加快施工进度,提高施工质量。如果各系统之间存在不相隶属的关系,则可以采用“共沟不共井”的方式予以解决。

2.3 设施空置,服务缺位

目前,住宅小区智能化建设的最大障碍是设施空置、服务缺位。家家宽带入户了,却往往享受不到宽带带来的便捷。利用网络进行购物、医疗、工作、娱乐、安全防范,这是很多住户心目中智能化小区的重要组成部分,但是目前却很少有住户能真正享受到“足不出户”的种种便利。一些小区甚至只有对讲系统发挥作用,其他的智能系统都空置不用,致使智能化小区和普通住宅小区的业主享受到的服务相差无几。据统计,在上海,智能化系统在物业管理中发挥作用的仅占 20%;运行不正常,尚可使用的占45%;另有35%的系统被废弃[3]。住宅小区智能化系统要真正利用起来,首先,开发商要根据业主和小区的实际情况来规划、设计和选择相应的智能化系统,要切实解决小区居民工作、学习、生活和娱乐需要,尽量做到经济实用,切忌贪多求全、华而不实。同时,运营、维护和管理人员要牢固树立以人为本的服务理念和物尽其用的节约意识,努力提高设施利用率,不断丰富服务内容,提高服务水平,从而使小区的智能化建设走上良性循环的轨道。

3 国内住宅小区智能化建设的发展趋势

3.1 以人为本,谋求和谐

我国提出要构建“以人为本”的社会主义和谐社会,同样,住宅小区智能化建设首先要充分考虑它的主体——小区居民的生活和发展需求。要根据小区和住户的特点,坚持“以人为本”的系统设计思想,让设备成为服务环节中的一员,最大限度地向居民提供人性化的服务,使智能化住宅小区不仅是美观舒适的客观实体,而且是和谐幽雅的精神家园,促使小区的居民、设备和环境融为一体,和谐发展。

3.2 科学规划,高度兼容

据有关资料统计,我国已建成的智能建筑70%以上运行不正常,许多系统处于半自动工作状态,真正达到全部自动控制、实现经济运行的项目极少,智能小区也不例外。为了避免盲目、减少浪费,要立足实际,对住宅小区智能化建设进行科学规划,其设计、标准和规范要遵循通用的国际标准;要具备多重接口和良好的兼容性,可以随时“升级”;可根据不同等级标准和住户需求便捷地“安装”和“卸载”;对于价格昂贵、使用率低或不够成熟的智能化配置,住户根据自我需求可以作出不同选项,比如,可推出A模式、B模式等。

3.3 注重内涵,提升服务

根据调查,当前住户对居住环境的关心按顺序排列大致是:安全、舒适、方便、温馨。

当前,许多小区,特别是已建成多年的小区,其安全防卫措施差,基本手段是防盗门、铁栅栏。再建的小区应采用完善的防盗监控系统,使小区内的监控系统与住户的报警系统有效结合,并配置相应的周边安防和巡更,形成严密的安全防范网络,并可与110等部门直接互连,使违法犯罪活动在小区内无立足之地。

舒适主要指小区的环境。在小区环境美化中结合自然和人造景点,合理设置诸如轻松优雅的背景音乐,版面漂亮的电子公告显示,在节日里通过照明控制器调节园区亮点等。

今天,住宅已不单是食宿之处,也是办公、交往并获取信息的场所。居民需在家就能便捷上网,进行远程教育、VOD点播、证券交易和网络购物等活动。同时,随着家电智能化的发展,住户可以只用一个小小的遥控器,就能控制空调、彩电、冰箱等各种家电;如果采用单元控制器,通过电话即可指挥家电,从而享受到方便快捷的生活。

毫无疑问,温馨的服务与管理异常重要。在旧的管理模式中,各管理方的重点是“管”,是将小区内的房产、设备、保安、保洁、收费、绿化等“管”起来。在实施了智能化之后,管理的内涵发生了根本变化。“管”只是基础工作,更为重要的是依靠智能化的手段获取各类信息,经过高效准确的处理之后,为人本化、个性化的服务提供依据并予以保障。