浅论房地产企业的成本管理

常 庆

近期,国家各部委和地方政府相继出台了一系列关于房地产行业的调控措施,如通过“上调存款类金融机构人民币存款准备金率”和“不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用”等这些政策来规范和收紧开发商的融资渠道和规模,以防止开发商的“捂盘惜售”;通过收紧住房贷款、拟征房产税等政策来加大投机客投机房地产的投机成本,以便从根本上遏制炒房、哄抬房屋价格的现象。

随着这些措施的进一步出台,未来房地产企业将面临越来越大的资金压力是毋庸置疑的,而过去高高在上的房产售价和高利润率也很可能将一去不复返。未来如何在众多房地产开发公司的竞争中取胜,无论是在激烈的土地争夺中,还是白热化的销售上,成本因素无疑都将起到越来越关键的作用,如何提高房地产企业的成本控制水平,将会逐渐成为企业发展或淘汰的关键因素之一。

房地产企业控制成本,主要是控制三个要素:1)采购管理;2)设计过程管理;3)施工过程管理。

1 做好采购管理

应从公开透明采购过程、充分满足采购时间、提高采购人员专业素质三个方面入手。

1)形成岗位轮换制度,防止长期专一负责滋生腐败。相同的采购事项进行经常性的岗位轮换是非常必要的,首先,岗位轮换使得采购员与供货商之间无法保持长久的私人合作关系,相互间的信任度不易实现,同时,采购员由于相互间的轮岗会形成天然的监督机制,从该制度的实用效果来看,也基本能起到这种震慑的作用。当然这种制度也有它的弊端,如轮岗易造成人力资源的办事效率降低、与供应商之间的沟通效率降低、因采购人员间的相互监督易造成内部人员间的关系不和谐等。不过这些弊端在现实中也并非一定会发生,通过管理人员成功的协调控制基本可以避免这些弊端。2)公开透明采购过程,采购决策集体化。首先可以使尽可能多的供货商参与到报价中,增加了资源的广泛性和报价的真实性,同时,由于投标资料在投标前是密封的,这就避免了采购人员与部分供应商串通的可能性,最大限度的保证了采购价格的真实性。另外,评标小组的集体决策化也是保证评标公平透明的重要保障。3)采购结果的“随机抽查”常态化。因为是随机的,增加了抽查的不确定性和无方向性,这也使得采购人员更容易保持公正廉洁的心态。

上面讲的主要是通过公开透明的采购过程来保证采购项目市场价格的真实性,但如何才能采购到性价比最高的产品。

采购时间的充足性就至关重要了。

招标采购,需要采购人员有充足的时间来保证招标采购资料的完善性,这是采购工作成功的基础。同时也需要给各个供应商提供充足的报价时间,这往往是供应商充分竞争最终使双方达成合理价格的关键阶段。实践证明,在招标采购时间充足的情况下,采购效果往往会出人意料的好,反之,则差强人意。

2 加强设计过程管理,提高设计的成本合理性、设计产品的舒适性

1)开发商要有自己的设计思路,并在各个设计阶段的审查中严格把关。设计阶段应该遵循的途径是开发商的构思—研讨—咨询—决策,只有这样才能使产品适应市场或者可以说是创造市场。2)抓好设计中的新技术应用以满足创作需求。在设计过程中研究,掌握并应用新技术新产品提高科技含量,以满足市场需要,创造新的需要和创造新的市场,唯其如此才能赢得顾客和市场。但是,那些过分豪华、超前的新技术或者与产品定位不协调的新技术应用不是开发商应追求的目标。3)严格控制设计中装饰性设计。一些没有必要的异形结构,装饰性柱和梁及外架等,其费用往往很高,施工难度也大,对工期也造成影响,应进行严格控制,对确有必要的也必须有一个投入与效益的分析和预测。4)优选设计单位。在设计委托时要尽量选择优秀的设计单位,决不能因节约设计费用或其他原因而选择设计能力较弱的设计单位,这会给未来的设计品质和成本控制留下无尽的麻烦。5)提高设计成果的成熟度,杜绝施工中设计变更的大量发生。在设计合同中,双方应约定设计变更的发生不能大于总造价的百分比(注:在实际施工中设计单位不能为了不突破合同约定而将必须变更的事项人为的不予变更),并约定超出后的惩罚办法。通过合同的制约,引起设计单位的重视,最大限度的提高施工图纸的成熟度。6)通过各种手段加强设计单位的成本意识。开发商一定要强化设计单位的成本意识。比如,开发商可以要求设计单位在设计中采用限额设计。为了追求最高的性价比,开发商还可以与设计单位在设计合同中约定,“设计单位应保证设计产品在符合国家相关设计规范的前提下成本合理,开发商有权在设计单位出图后再委托其他的设计单位对其图纸进行成本优化审核,若审核后发现该图纸成本合理,则开发商应给予一定的奖励,反之,设计单位应给予开发商一定的赔偿”。通过这些类似的约定,可以大大增强设计单位的成本意识,最终达到双方共赢的目的。7)提高设计空间的合理性也是变相的降低成本。在现实生活中,我们经常可以看到这样的事情,即差不多同样位置、同样类型的两个楼盘,一个卖的很好,一个却很一般,究其原因,主要是设计空间的合理性造成的差异。作为小业主,在同样的建筑面积下当然都希望自己的房屋设计空间合理适用,没有浪费的空间。有时小业主甚至会因为某个楼盘的空间设计更合理而愿意付出比旁边别的楼盘更高一些的买价。而这些设计空间的合理性却基本不会引起成本的增加。所以,何乐而不为。

3 强化施工过程管理,强调施工过程的精细化

1)加强施工合同签订阶段的管理,在施工合同中分清开发商与承包商的双方责任界限,防止因施工合同中约定的模糊不清而造成承包商的推诿和索赔,最终造成开发商无故的成本增加。2)加强施工过程中变更签证的管理,形成行之有效的变更签证流程制度,重点完善流程制度中的执行与监督部分,明确各方应承担的责任,以形成完整的复核制度。工作中要重点关注变更签证发生的合理性、必要性、经济性、是否有更好的替代办法等,通过这些方法,严格控制变更签证的发生数量和金额。3)加强施工过程中施工方案合理性的分析。不同的施工方案,达到的施工质量可能是一样的,但产生的费用和工期却往往差异很大,所以,施工方案的审查与对比是施工中很重要的工作,如何在施工方案中平衡工期和费用之间的关系,对施工过程的成本控制影响巨大。4)专业人员的素质是施工过程成本控制的关键。从目前来看,房地产公司专业人员的素质参差不齐,这是在短期内很难改变的现实,能招到水平高的专业人员当然是最好的,但如果暂时招不到的话,就必须考虑对流程制度等的设置进行调整,将一些需各部门和各专业配合的工作尽量往专业水平高的部门和人员转移(当然,这只是权益之计),否则很可能使流程制度变成一纸空文。另外,专业人员的定期培训也是提高素质的关键因素,作为企业要创造有利于专业人员成长的环境,要建立适合自身企业文化和专业素养的人才培养的长效机制,只有这样,房地产企业的成本控制才能真正的落到实处,成为企业不断发展的强劲推力。

成本控制对于企业而言是一个永恒的话题,在当前竞争日趋激烈的房地产市场上更是日益突显出它的重要性,我想,只要能够按上述要求来做,就一定能够在市场中博得先机,不断在市场的大潮中发展壮大。

[1] 周文浩.房建工程项目降低成本的方法和途径[J].山西建筑,2008,34(11):257-258.