房地产项目的工程质量控制研究

苏 凡

房地产开发市场竞争日益激烈,高利润率将不复存在,其信誉与口碑是企业在市场中立于不败之地的保证。而企业开发项目的质量达标、令客户满意是企业实力与竞争力的核心指标。工程质量不仅关系到企业的生存,更是影响到人们的生命财产安全,因而建立良好的质量管理体系是房地产企业在项目管理工作中的重中之重。

1 房地产项目质量控制管理的特点

工程项目的质量是指项目能够满足业主或客户需求的特性与指标,一个项目的实现过程就是工程项目质量的形成过程[1]。与一般工程不同的是,房地产工程管理不仅关注工程质量是否符合国家地方标准,是否按图施工,还需进一步关心客户对产品质量的满意度;另外,目前我国房地产开发企业一般采用平行承发包模式或施工总承包模式来进行施工管理,又考虑到项目投入资金大,周期长,企业必须在成本、进度与质量三者间寻找合理的平衡点。因此,企业在项目质量控制上需要采取更加宏观、全局的战略措施。房地产开发项目的质量控制贯穿项目全过程,从项目前期市场调研、实地勘察、投资分析、项目策划到决策、设计,再到施工、竣工验收及物业管理阶段,都需要严格的质量控制系统来保证产品质量。前期工作的好坏直接影响到后续现场施工等工作的进行,进而影响整个工程质量;施工阶段则需要侧重检查和监督施工单位和监理单位是否有完善的现场管理体系,是否按投标时的承诺进行施工和监督[2]。

2 项目质量的影响因素

影响工程项目质量的因素众多,其各个环节都会影响到整个工程质量,例如现场调查与勘探、设计、管理制度、施工和环境条件等。面对复杂的市场与政策形势,进行系统完备的可行性研究并做出正确决策是关键的一步,关系到项目的质量与最终效益;设计质量直接关系到房地产建成后的使用功能与价值,决定了项目最终能够达到的质量水平;环境因素包括工程技术环境与工程管理环境等,都具有复杂多变的特点。

3 现状及存在问题

3.1 项目决策阶段工作不充分

前期开发阶段是对房地产项目的总体运作做出决定性的前瞻统筹,在项目寿命周期的三个阶段中重要性最大。项目前期管理还没有系统完善的程序与方法,房地产企业容易忽视开发前期的勘查、可行性研究、策划、设计,没有经过翔实地实地勘察与可行性研究就匆匆上马,这种“先天不足”必然导致后期管理困难。

3.2 对建筑设计质量管理重视程度不够,设计审评水平不高

开发企业过分依赖设计单位,缺乏对设计产品市场状况的调研[3]。一方面设计者缺乏对施工工艺、施工现场状况的了解,使施工难以按设计图纸完成;另一方面,施工单位经验不足,施工不能达到设计要求,导致最终产品不符合设计要求。

3.3 与监理公司权责不明、责任不清

施工过程中监理单位起到的作用不尽如人意,没有起到应有的咨询监管作用,有的监理单位不能按合同约定派出足够数量的监理人员,未严格执行监理程序,对分包单位自治缺乏审核,给工程带来不利影响。另一方面,建设单位干涉监理工作,造成多头指挥,影响了监理人员工作积极性,监管工作效率低下。

4 对策

4.1 完善项目前期策划阶段的质量管理

项目的策划设计指明了项目中后期的施工建设、销售服务和获取利润的方向,质量控制系统必须从前期的市场调查、地质勘探、可行性研究阶段就介入管理,建立完整的质量管理制度:1)制定项目质量计划。找出潜在客户目标,分析客户需求方向,对项目进行总体定位;为可行性研究提供技术、资金支撑;收集、整合支持性资源,为正确决策打好基础;完善决策程序,确定项目质量总目标,协调好与进度、成本的关系,确定项目定位、技术经济指标、总投资等。设计阶段是质量总目标逐步具体化的过程。房地产企业可以选择三家实力相当的设计单位进行项目方案设计,经专家审定,选择最优方案。设计单位须对项目功能、各局部与细节制定明确的质量要求及质量控制计划。2)制定项目质量评审制度。采用德尔菲法对项目决策、策划以及设计进行评审,充分利用专家经验与知识确保项目前期策划与设计最优。遵循设计各阶段设计成果审核审批、定期检查抽查的制度;对方案进行可施工性分析,保证设计文件符合现场及施工条件。3)制定项目质量责任制度。房地产开发项目的全过程都是由人的参与活动完成的,参与人的判断力、技术知识水平、经验等内在能力直接决定了项目的质量水平。项目经理是房地产开发企业法人在项目上的全权代表,对项目负全责。企业必须保证充分授权,使决策权集中,提高运作效率。房地产开发企业在人员的素质方面必须严格把关,将质量责任落实到人。项目经理应具有全局观念和较强的协调、应急能力,还要客观公正,不带个人偏见;注重项目班子的总体效能,树立他们为用户服务,质量第一的观念;须重视施工工人的素质,需要加强培训教育,提高技术水平,使队员时刻将质量放在第一位。企业可采取具体的奖惩措施来激励参与人提高工程质量意识,如引入绩效考核制度、淘汰制度等。

4.2 做好宏观监控以及协调配合的工作

房地产的形成是开发商、设计单位、施工单位与监理单位共同努力的结果,只有各方协调配合,互惠互利才能使项目顺利进行。企业可以采取统一规划、分步实施的方法,分期分批进行招标,理顺工程项目与工程各参与方的接口关系[4];在整个项目管理过程中,做好设计与施工之间,施工与监理之间的枢纽;督促监理单位做好工程配套设备的检验工作,对工程施工中所需要的原材料、半成品、构配件质量进行检查和审查;项目收尾阶段组建多部门合作临时机构,与项目现场管理人员分工协作,共同完成项目的交付、移交工作。

4.3 在管理技术方面不断创新,运用科学的管理方法

借助现代高科技手段实现动态管理,比如用计算机做好全程记录,汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告,确立质量文件的档案制度;设立各种质量奖,对质量低劣和质量事故进行惩处;运用各种管理方法,如合同管理方法、数理统计方法、住处管理方法、各种图表方法、指令成材管理方法等[5]。

5 结语

房地产项目的质量控制管理在整个项目管理中占据重要地位,决定着企业的最终效益与成败;开发商只有建立完善的质量控制管理制度,采用科学的管理方法,重视提高管理人员的素质能力,站在全局角度上做好协调、监督工作,才能保证项目质量,使企业实现利益最大化。细节决定成败,企业不仅要从宏观上把握,更要从细处入手,踏踏实实做好日常质量监管的每件事。

[1] 周芝青.我国房地产企业项目管理状况分析[J].中国经贸,2009(12):73-74.

[2] 李绍权.浅谈房地产工程管理[J].科技资讯,2008(2):200.

[3] 隋吉平,赵经涛,赵景森.房地产开发中的建筑设计质量管理[J].商业研究,2001(227):148-149.

[4] 王 凌.浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J].四川建材,2009(3):260-261.

[5] 王 欣,陈 军,金 霞.浅谈三控之一质量控制[J].林业科技情报,2004(36):22-23.

[6] 王黎丽.建筑工程质量管理方法探索[J].山西建筑,2008,34(11):225-226.