我国保障性住房建设面临的问题及对策分析

○李好好 邓华光

（武汉科技大学中南分校 湖北 武汉 430223）

我国保障性住房建设面临的问题及对策分析

○李好好 邓华光

（武汉科技大学中南分校 湖北 武汉 430223）

我国住房制度改革在中央和地方政府的共同努力下不断推进，虽取得了一定的成绩，但也还存在着保障性住房法制建设滞后、运行机制不完善、建设标准偏低、结构不合理、保障性住房建设“贫民区”和城郊化等问题。本文针对这些问题，提出了一些有效的对策，以促进我国保障性住房建设的健康发展。

住房保障 法制建设 运行机制 建房标准与选址

一、我国住房制度的改革及保障性住房的现状

1998年国务院发布的23号文件被看成是房改新政的开始。这份文件宣告了住房福利制的终结和住房市场化的开始，同时也提出了经济适用房和廉租房建设的住房保障措施。2003年以后，当房价进入全国性的飙升时代，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭也无力承担过高的房价时，中央政府试图通过财政、金融、土地等政策进行宏观调控，以此来降低房价，但是成效不大。直到2007年8月24日，国务院召开了全国性住宅工作会议，该会议的召开，标志着国家的调控重心逐渐从调控房价转向保障性住房体系的构建上来。

近几年来，中央政府不断推进和完善保障性住房的政策体系，加大保障性住房的投资力度，将保障性住房建设提到前所未有的高度。2008年10月17日召开的国务院常务会议提出，要加大保障性住房建设规模；同年11月，出台了保障性住房政策，再次大力推行保障性住房建设。2009年，我国出台了十项以扩大内需、促进经济平稳较快增长为目标的宏观调控政策，其中一项就是加大保障性安居工程的建设；同时还出台了4万亿元的投资计划，其中有9000亿元专门用于保障性住房建设。另外，国务院总理温家宝在2009年的政府工作报告中明确提出，要加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。总之，保障性住房政策的出台和不断完善，势必对房地产业的发展和保障性住房的建设带来深远影响。

我国从1998年起开始实施住房制度改革，现在已大体上形成由住房公积金制度、经济适用房制度和廉租房制度三部分构成的住房社会保障体系。就武汉市来说，从1993年开始保障性住房建设，现已有近15万户家庭住进了经济适用房，4万余户低收入家庭享受了廉租房保障，实现了人均月可支配收入400元以下、人均住房建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭租金补贴应保尽保。目前，武汉市逐步形成了一个较为完整的住房保障体系。

二、我国保障性住房面临的问题

1、住房保障法制建设滞后，保障性住房的相关界定不准确

综观我国住房保障制度经历的改革与调整过程，中央政府均是以《通知》、《意见》和《办法》等文件形式来推动的，这样导致住房保障制度的法律权威性不够，政策措施的强制性力度不足。由于法制建设的滞后，使得保障性住房在定位、申请、取得上的标准没有准确的界定。第一，保障性住房是与商品房相对应的一个概念，是政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。而保障性住房体系又有不同的层次，主要有经济适用房和廉租房。可以说，廉租房的保障功能更强，但会给政府供给带来更大的财政压力，经济适用房可以减轻财政压力但有可能失去保障性住房的目的，所以，在产权上应当加以限制，明确其界定标准，适当弱化其投资功能。第二，虽然住房保障制度明确规定其保障对象是城市中低收入家庭，但由于中低收入家庭所占城市家庭比重较大，不同区域、不同职业的收入差距让整个社会对中低收入标准的认识也各不相同，使得这一范围不仅过于宽泛，而且很难界定。

2、保障运行机制不完善，导致保障性住房的公平性受损

当前，我国保障性住房在运行机制上实行的是审批核准制，但在实践操作中，这种“申请——审批——公示”程序的审批核准制在各个环节都存在缺陷，致使保障性住房的实施效果与预期之间存在很大差异，公平性严重受损。

一方面，缺乏严格的家庭收入调查制度。由于目前个人的资金管理、信用管理等相关条件还不配套，要调查清楚一个人的家庭年收入并非易事。工薪阶层的收入状况看似较为明了，但隐性收入和灰色收入则难以统计；而非工薪阶层的收入状况更难查明。另一方面，缺乏科学严格的退出机制。经济适用房或廉租房的购买者或租用者，在一定年限后，随着自身经济状况的改善和提高，许多不再符合申请资格的家庭继续占用这些住房，导致大量排队等候的家庭无法正常进入，失去了保障住房本来的作用。

3、保障性住房建设标准偏高，结构不合理，供应总量严重不足

保障性住房建造标准的提高，虽提升了保障住房的品质，但也较大地抬高了住房的价格，导致许多有机会购买保障性住房的中低收入家庭因价格过高、无力购买而放弃。如石家庄经济适用房因定价过高遭弃购，廉租房和经济适用房里住着大量中高收入人群等等。另外，社会保障性住房建设结构不合理的现象更突出，这必将带来整个住房保障能力的下降，供应总量的不足。

据武汉市有关数据显示，十五期间以来，武汉市经济适用住房（含集资建房）累计开工面积820，38万平方米，竣工面积531，03万平方米，占同期住房建设的20%。这个比例虽然高于全国平均水平，但在2005年6月以前，有相当数量的经济适用住房被非经济适用供应对象户购买，致使经济适用住房的供应远不能满足中低收入居民对经济适用住房的需要。又由于保障性住房供应严重不足，不能满足武汉市中低收入居民和最低收入居民对保障性住房的需求，使得这部分居民的住房问题也越来越严重。

4、保障性住房建设的“贫民区”以及城郊化带来的问题

在现代社会，房子在某种程度上已经成了穷人和富人之间的空间隔离。商品房的高房价使低收入者被迫迁往城市郊区、城乡接合部，从而形成了中低收入者的聚集地——“贫民区”。而目前的经济适用房和廉租房建设出于成本考虑，忽略了当前消费者对周围环境的重视和社会的影响，大多集中在较偏僻的郊区，交通、教育、医疗等配套基础设施建设不足，造成住户的生活不便。例如2008年底，北京、广州两市出现了约五分之一的限价房退购的反常现象，主要因为地理位置不合适，工作、生活不方便等原因。此外，由于保障性住房往往是大片开发，这样进一步加剧了分化的趋势，并可能带来新的社会问题。

三、促进我国保障性住房建设健康发展应采取的对策

1、制定和完善保障性住房的政策与法律法规体系

要结合我国的国情和各地方发展的实际，在完善政策的基础上，将保障性住房建设纳入法制化建设的轨道，从法律法规上规定保障标准、保障对象、资金来源、管理机构以及对骗取保障优惠等违法行为的惩处办法，初步实现保障性住房建设有法可依。同时建立专门的管理机构进行监督和管理，以确保各项政策法规的落实。

目前，各个地方政府都相应出台了一些保障性住房建设的政策意见或管理办法，对保障性住房建设的标准和要求作了初步的规定。在此基础上，应将有关的政策意见和管理办法进行完善，纳入法制化建设的轨道，上升为地方性的法律法规，确实做到有法可依，违法必究，从法制上为保障性住房建设保驾护航。

2、完善保障性住房的管理运行机制

广州在全国率先制定了《广州市住房保障监督办法》，从今年4月14日起公开向社会征求意见。该办法规定政府必须加强住房保障的实施与管理，成立政府住房保障的管理执行机构；保障性住房的分配要公开、透明、公正，杜绝腐败；建立和完善住房统计制度，为完善住房保障制度提供决策支持；建立和完善家庭成员收入情况、财产信息和居住状况的调查制度；严格完善住房保障进入、退出机制，规定当地居民收入发生变化以后，保障措施也应相应地发生变化等。

3、合理规范保障性住房的建设标准和结构

在诸多建设标准中，住房的户型问题一直是备受关注的。根据最近公布的《深圳市保障性住房建设标准（试行）》草案，可以将保障性住房户型按照房型分为四类：A类户型为一个或两个居住空间模式，建筑面积约35平方米；B类户型为三个居住空间模式，建筑面积约50平方米；C类户型为三个居住空间模式，并考虑可改造为四个居住空间的设计，建筑面积约65平方米；D类户型为四个居住空间的模式，建筑面积约80平方米。因此，保障性住房应该严格按照这个标准来进行建设。

从当前我国城市住房用地紧张和以后的发展方向来说，廉租房才是我国保障性住房的重点发展对象。作为我国住房保障制度改革的一种过渡性措施，经济适用住房具有一定的时代合理性，发挥了一定的住房保障功能。但随着廉租房保障功能的增强，经济适用住房应慢慢退出，各级政府应将原本用于经济适用住房的土地和资金转向廉租房建设，多渠道加快廉租住房的建设。

4、要注重保障性住房选址的合理性

保障性住房的选址要符合保障性住房的使用者交通出行方便的要求，降低通行的费用。客观来说，保障性住房是一种带有福利性质的住房措施，建设在城市主要生活区，成本过高。但如果建设到离城市较远的郊区，又不能真正方便人民群众的生活和工作。因此，把握好成本与便民之间的度是非常重要的，需要结合实际情况制定科学的选址方案。如武汉市最大的保障性住房小区百步亭悦秀苑、景兰苑启动交房，5457户住房困难家庭住进了中心城区，使廉租房、经济适用房不再处于偏远地带，而是走进了城市中心。

同时，还要完善社会保障性住房的公共服务设施与周围环境。这不仅仅包括环境的绿化，更重要的是文化环境的营造，要为该区居民提供更好的交通、教育、医疗保证，方便百姓的生活，提高居民的自我发展能力。

其实，不同的地区，其保障性住房所面临的具体问题都会有所不同，因而各地政府所采取的应对政策也会存在差异，但共同的目的都是为了加快建设保障性安居工程，不断完善住房保障体系，从而改变房地产市场的整体格局，实现保障性住房与商品房的双轨供应。采用符合我国国情的、切实可行的保障性住房措施，不仅在扩大内需、改善民生方面起着重大的作用，而且，将有助于各个地区保持经济稳定、较快的发展，对我国构建和谐稳定的社会具有极其重要的意义。

[1]赵亚平：加大保障性住房建设的战略思考[J].市场论坛，2009（2）.

[2]李国敏：对我国城市住房保障制度的再思考[J].创新，2009（8）.

[3]邓中美：保障性住房的社会评价[J].中国住宅设施，2008（6）.

[4]黄火成、陈丽云：住房权利的保障问题研究[J].法制与社会，2008（6）.

（责任编辑：胡冬梅）