关于房地产开发企业人才选拔和使用的探讨＊

唐少电,周 祁

(1.深圳市金泓昇投资(集团)有限公司,广东深圳518004;2.深圳证券交易所,广东深圳51800)

关于房地产开发企业人才选拔和使用的探讨＊

唐少电1,周 祁2

(1.深圳市金泓昇投资(集团)有限公司,广东深圳518004;2.深圳证券交易所,广东深圳51800)

从房地产开发企业的实际出发,论述了该企业各部门及其负责人的职能和对人才的要求,探讨了一个富有高效率和创新企业活力的高层领导班子及其团队的最佳人才组合。

房地产;人才;智商;情商;德商;复合性人才

我们一般把具有一定的智商和知识,有某一方面特长和一定创造能力的自然人理解为人才。目前一些国家机关和国有企业在用人方面存在唯文凭论,认为只是具有大专以上文凭的才算人才。其实不尽其然,世界上自学成才的人不胜枚举。我国著名的数学家华罗庚教授只有初中文化,香港大企业家李嘉诚先生也只有初中文化。他们都对社会对人类做出了突出的贡献。一个知识渊博的人大家比喻他才华横溢,有渊博的知识当然好,但要看他在哪方面能否用得上,能解决哪些实际问题。企业不仅要注重文凭,更要注重一个人的成长过程和工作阅历,对于那些长期工作在第一线、自学成才、有理论又富有实践经验的工程技术人才要更加珍惜。

企业在选拔人才时,一定要注重选拔那些特长和专业与企业对口,特长和能力并存对企业有用的人才。尤其是房地产开发企业的管理人才,能力显得比技术重要。毕竟房地产开发企业技术管理人才的工作是以管理为主。他们的工作比重应是管理占六成,技术占四成。越往高层做具体技术工作的份额就越小,就是项目总技术负责人的工作比重也是管理和技术五五分成。由于房地产开发企业的具体技术工作都分配给了专业的设计企业和施工企业。房地产开发企业的技术管理人员只负责对合作企业的技术成果进行审查,提出合理化的修改和建议,他们的主要任务是组织、协调和管理。这并不是说房地产开发企业的人才可以不懂技术或技术水平要求不高。反之房地产开发企业的技术管理人员的技术功底要更深,技术水平要更高。否则就无法审核合作企业的技术方案,也提不出合理的修改建议,即使提出来也说服不了对方。

什么是能力?一个人表现能力的地方有很多种,如:口才说服能力、日常工作能力、知识水平、科学技术创新能力、对事物的判断能力、为人处事能力等。有些人在一两个或三个方面的能力表现好,那么说他的综合能力一般,如果一个人各方面的能力都表现得好,让其周边工作的人都很信服,是以理服人而不是以权服人,那么这个人的综合能力就很强。比如说:有些人他的日常工作能力、知识水平、技术能力表现得好,其他能力一般,这样的人才适合于设计工作。再比如:口才表达能力、知识水平、技术能力表现得好,而其他几个方面表现一般,这样的人才适合于做教授。而房地产开发企业需要的是综合能力强的人才。房地产开发企业毕竟是组织、协调所有合作企业的企业,其他所有合作企业都是以你为核心的。那么房地产开发企业的高层管理人才的综合能力要求就更高了。

企业需要各方面的高素质人才,怎样科学使用这些人才是企业领导者值得深究的。这些人才,除了有必要激励机制外,明智的领导者还要有高超的领导艺术。领导者需要了解人才的秉性、特长,和他们交朋友,关心他们的生活,扬长避短合理使用,对他们给企业作出的突出业绩和贡献给予必要的物质奖励和奖金或提高他们的薪水和待遇。用好了人才可给企业创造巨大的利润,降低产品成本,反之可能会给企业带来不必要的损失和浪费。虽然提高人才的薪水和待遇导致企业的管理成本增加,但与他们给企业创造的巨大利润和降低产品成本相比那是微不足道的。特别是房地产开发项目,一次性投资大,资金使用密集,产品生产周期长;一旦项目失败给企业带来的后果将是灾难性的,甚至破产。

就拿一个十万平方米建筑面积的房地产开发项目为例。它的总投资约为两个亿,从破土动工到竣工验收交付使用周期为两年。如果是一个经验丰富、技术精湛、眼光銳利的人才来主持前期工作,定位准确,档次提高。如果销售价每平米提高一百元,则所创造的利润是一千万。资金回笼也快,企业就生机勃勃。再算一下项目开发成本。一个十万平方米建筑面积的房地产开发项目,是由很多个分项目组成的,由于工程施工过程中交叉作业多,而每个分项项目都要确定一个施工方案。如果是一个经验丰富,综合能力强的人来主持管理,就会协调各分项目的施工方案,使其各环节纵横紧扣,那么施工方案的确定就会准确、快捷,而且成本低。也会使工程施工顺利、进度快、质量好、成本有可能降低几百万到上千万。

一、房地产开发项目各层面的管理人才

房地产开发企业的组织架构:各企业的架构设置要因地置宜,要根据企业的规模和项目的规模来设置,根据工作量的大小来规划配备管理人员。企业的架构一般由高、中、低三个管理层组成。管理模式有直线管理和横线管理两种:一般单个项目的公司采用的是直线式管理,多个项目或集团对项目的管理一般采用直线加横线管理。

(一)项目的高层管理人才

项目的高层也就是项目的决策层,他是项目的知囊团,也是项目的核心。他关系到项目开发的成败。所以人才是关键。一般项目的高层,由项目负责人、副项目负责人、项目总技术负责人组成。选拔这个知囊团的人才时不能感情用事,唯亲是用。其基本原则是德才兼备,具有一定的智商、情商和德商。

(二)项目负责人人选

因为他对项目有最后的决定权,是项目的关键人物,必须是德才兼备的人,他的智商、情商、德商要有过人之处。所谓的智商就是睿智、高瞻远属、博学多才,对房地产市场有深刻的认识和敏锐性。对房地产企业的特性和共性有深刻的认识。有运筹帷幄的能力、胆略和魄力。房地产开发企业是个技术含量很高的企业。受国家的政策法律法规及市场的制约性很强,要求其会运用国家的政策和法律法规,有驾驭市场的能力,对技术上的国家规范和程序运用熟练。情商就是要成为企业的核心,有凝聚力,对外有广泛的社会资源,对内有很好的人缘。德商就是人品好,对企业忠诚,工作兢兢业业,能吃苦耐劳,不能好逸恶劳。对成绩看作是为企业服务,对错误要敢于承当,引以为戒。当然最好是经营理念超强,即懂管理又技术精湛的复合性人才。

(三)项目副负责人人选

项目副负责人是项目负责人的助手,帮助项目负责人处理一些日常事务。根据项目的大小可设置一个或多个,对于房地产企业来说建筑工程是主业,配备一个主管建筑工程的副项目负责人非常重要。副项目负责人的人选基本可参照项目负责人人选的标准,但专业水平要高。起码要熟悉两个专业的技术,一是施工技术,二是建筑结构或是建筑技术。要有丰富的管理经验,特别是建筑工程管理经验和政府的管理程序。熟悉国家施工验收规范和建筑材料的选材选型,对其它配套专业和设备能够宏观控制。其他副项目负责人只是专业不同要求基本相同。

(四)总技术负责人人选

房地产开发企业的项目总技术负责人是企业的技术代表人物,是项目的技术权威。其专业要求是建筑学或建筑结构专业的人才。要求具有建筑施工技术和建筑设计或建筑结构设计两方面都优秀的专业技术人才。熟悉国家相关的技术规范、政策法律法规和管理程序。因为所有的设计方案和施工技术方案都要项目总技术负责人把关和批复。是项目开发成本的大头。

虽然房地产企业也是建筑业,他与建筑设计企业和建筑施工企业不尽相同,他是建筑业的综合体。比如说:建筑设计也只能在方案上比较水平高低,一但方案确定也只能尊照国家的设计规范画图而已。建筑结构设计则受建筑设计和国家的建筑结构设计规范双重制约,然后将重要部位的结构方案加以确定,方案确定后只能按照规范计算和画图谁也不敢逾越。施工企业也只能按照设计施工图制定施工方案。房地产开发企业总技术负责人的主要任务是技术和质量控制,项目质量的好坏源自于材料和设备。所以应对常规的建筑材料的性能要熟悉,对新型的建筑材料和设备的性能及定型能控制。房地产开发项目的配套专业很多,一般有二十几个。当然不能全精通,其他配套专业的技术可借助于专业的设计或施工企业和社会资源。应是博学多才,经验丰富,有一定经历的专业人士。最好是房地产开发企业的资深人士。

(五)中层管理人才

中层管理就是各职能部门。一般的设置有工程管理部、技术管理部、造价管理部、合约管理部、营销管理部、财务管理部、办公室等。各企业的情况不同设置也不尽相同,但职能基本相同。而各部门的分工和职能是不同的,他们是上下联系的桥梁和纽带,是不可忽视的中坚力量。选好用好中层管理人才,是为项目高层领导工作分忧的重要手段。要充分利用和发挥好中层管理人才的聪明才智,为企业出谋划策,它将是企业的宝贵财富。

(六)工程管理部

工程部管理的主要职能是现场工程管理,现场组织协调。工程管理部负责人人选一般是学建筑工程管理或工民建专业,其专业水平达到一定的高度。熟悉国家施工验收规范和常规建筑材料的性能,经历丰富,对施工程序、施工进度、施工管理有深刻的认识,对其他配套专业有一定的了解,有协调和控制整个工程现场的能力和魄力。

(七)技术管理部

技术管理部的主要职能是协助总技术负责人审查设计方案和技术方案,组织协调相关技术单位。技术管理部负责人人选,必须是建筑工程专业,专业水平达到一定的高度,熟悉国家设计规范,熟悉政府部门管理程序。对新技术新材料有所认识,经验丰富。对其他配套专业的技术和设备也要有所认识。

(八)造价管理部

造价管理部的主要职能是审核和核对开发项目的工程量、单价和总价,控制开发项目的成本。造价管理部负责人人选要求是土建专业造价师,专业水平达到一定的高度,经验丰富。熟悉国家的政策和法律法规,熟悉市场各专业和各种常规材料设备的价格,对新材料新设备的价格有所了解。

(九)合约管理部

合约管理部的主要职能是与合作企业签订经济合同控制成本。合约管理部负责人人选要求有一定的造价专业水平,口才好,文化功底厚。熟悉国家的政策和法律法规,熟悉建筑市场和建筑材料设备市场行情。

(十)营销管理部

营销管理部的主要职能是销售产品创造利润。营销管理部负责人人选要求是营销专业或具有丰富营销经验的其他专业人才,专业水平高,口才好,文化功底厚,博学多才,市场敏感性强。熟悉国家的政策法律法规,熟悉房地产市场。

(十一)财务管理部

财务管理部的主要职能是负责融资和财务管理以及与工商、税务的协调工作。财务管理部负责人人选要求财务专业,专业水平有一定的高度,能熟练运用工矿企业的成本核算和财务报表。熟悉国家的融资政策和银行的管理程序,熟悉国家的财政、工商、税务政策和管理程序。

(十二)办公室

办公室的主要职能是企业本部的行政和后勤管理。办公室负责人人选要求有一定的智商,但情商和德商要好。其专业可以是中文或外语或法律专业,口才好,文化功底厚,形象好,懂企业管理。

(十三)基层管理人才

基层管理人才也就是各管理部门的管理人员。他们的主要职能就是各职能管理部门所分配的分项或分块的管理任务。基层管理人才人选,要求有一定的智商,但德商要好。专业对口,有一定的专业水平和工作经验。熟悉本专业的国家规范,熟悉本专业常规材料或设备的性能。有协调所分管的分项目按计划完成的能力。

二、结语

人才是企业的财富,是第一资源。邓小平说:“一个人才可以顶很大的事,没有人才什么事情也搞不好。”企业有各行各业,同行的各企业有共性,也有它的特殊性。房地产开发需要建筑设计、结构设计、园林景观、建筑施工、监理、装饰、地质等各方面的人才。如果一个项目的管理班子各方面的人才齐全,会导致班子庞大,人浮于事,大大提高企业的管理成本,增加了企业的负担。所以房地产开发企业的人才不能是单方面的,需要的是综合素质较高,既具有专业技能特长,又具有协调管理能力和组织领导能力,是懂技术、会管理的复合性人才。

[1]邓小平选集(第三卷)[M].北京:人民出版社,1991.

[2]唐朝芬.浅谈施工企业人才管理[EB/OL].豆丁网,2009-03-19.

[3]张高丽.树立科学人才观实施人才枪声战略[N].大众网、大众日报,2007-04-01.

[4]秋黎凤,苏丁仓.人选用与管理[EB/OL].中人网,2003-09-29.

2010-05-24

唐少电(1957-),男,湖南永州人,高级工程师。