房屋修缮工程和相关技术措施的探讨

吕卫平

山西焦煤西山煤电官地矿，山西太原 030022

房屋修缮工程和相关技术措施的探讨

吕卫平

山西焦煤西山煤电官地矿，山西太原 030022

本文从房屋修缮工程的特点出发，结合笔者多年实践经验，对房屋修缮工程中的若干问题进行了简要的探讨。

房屋；修缮；措施

0 引言

房屋修缮是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护，以保障房屋的住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。它是房屋自建成到报废为止的整个使用过程中，为了修复由于自然因素，人为因素造成的房屋损坏，维护和改善房屋使用功能，延长房屋使用年限而采取的各种查勘、设计、维修、更新等修葺活动以及相应的技术设备管理工作。

1 房屋修缮的特点和分类

房屋修缮设计和施工都是在一定范围内进行的，具有生产和服务双重特性。房屋修缮是大量的经常性的工作，其项目较多，涉及面广，较为零星分散。其特点是修缮对象固定，施工作业流动，施工地点分散、工程地点狭小，施工机械利用率低。房屋修缮要遵循计划、经济和适用的原则。要根据实际情况，制定合理的房屋修缮计划；在房屋修缮过程中，节约与合理地使用财物，尽量做到少花钱，多修房；要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行养护维修，以适应住户在使用功能和质量上的需要。

根据房屋不同的损坏程度，一般把修缮工程分为小修、中修、大修、翻修和综合维修5类。凡是少量用工以及时修复使用过程中构件，配件和设备正常的小损小坏，综合平均费用为所管房屋现时总造价的1%以下，保持房屋原来完损等级为目的的预防性养护工程为小修工程；中修工程是指房屋少量部位已损坏或已不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下，仍保持原房屋规模和结构的工程；大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件和房屋设备，不需全部拆除，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上的工程；翻修工程是指已失去修缮价值，需全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件进行改造的工程，翻修工程的费用应低于该建筑物同类结构的新建造价；综合维修工程是指成片多幢大楼，一次性应修尽修其费用控制在该片建筑物同类结构新建造价的20%以上的工程。

2 房屋修缮主要工程和技术措施

2.1 房屋结构工程的修缮

房屋结构通常可分砖砌体结构与钢筋混凝土结构。对于砖砌体结构来讲，损坏主要形式为墙体裂缝与腐蚀。砖砌体腐蚀。一般表现为墙面产生软化、起皮、疏松和剥落等现象。这种破坏从表层逐渐向砌体深度发展，削弱墙体承受力，减低结构强度，不仅影响房屋建筑的美观，严重时还导致坍塌事故。砖砌体结构的修理包括裂缝修理、墙面腐蚀的修理、局部拆除重砌。砖砌体裂缝的修理，一般都应在裂缝稳定后进行，否则即使进行了修补，裂缝将继续发展。对腐蚀层清除，可用人工凿除，以钢丝刷清除浮灰、油污和尘土等，然后用压力水冲洗干净。对腐蚀严重已影响砌体强度的墙体应做局部或全部更换。对腐蚀一般的墙面，可根据防腐要求，加抹水泥沙浆或改用沥青混凝土等修复。对产生严重空鼓、歪闪、裂缝等现象，对安全产生影响者，可采用局部拆除重砌。

2.2 屋面防水工程修缮

对于柔性防水屋面而言，卷材防水层屋面主要采用沥青油毡、再生橡胶、合成橡胶或合成树脂类等防水卷材，粘贴成一整片能防水的屋面覆盖层。涂模防水屋面主要采用水乳型橡胶沥青防水涂料、聚氨脂防水涂料等刷在屋面基层上形成防水面层。对于刚性防水层面，钢筋混凝土刚性防水屋面是在屋面板上浇捣C20或C25细石混凝土，内配置直径3或直径4双向钢筋网，厚度不小于4mm，它是依靠细石混凝土本身的密实性达到防水目的，一般需专业队伍维修。屋面的养护管理主要是检查、清理、设施管理、及时维修等，每个季度对屋面进行一次全面检查，重点是开春解冻后雨季来临前，每次检查按不同类别制订检查内容，把检查结果记载存档。在屋面上不得随意搭建任何设施，包括天线、太阳能等，如必须搭建，事先要通过管理人员的许可，办理相关手续，按有关要求进行安装。

2.3 上下水的修缮

上下水管道的主要故障包括管道破裂、腐蚀、防腐差、接头损坏、接口搭接不实、管道堵塞、管道杂物等。应根据故障现象、水管材料而采用不同的修复方法。上下水管道的维修人员，要对负责的上下水管道有全面的了解，巡回检查各上下水井口，包括阀门井的封闭是否严实，以防异物落入井中，给修理工作造成麻烦。雨水井、污水井要定期清捞，确保雨、污水畅通；露天空间的管道，需定期进行检查和涂刷防腐材料，以延长管道的使用寿命。一般来说铸铁管3年一次，镀锌管使用5年后2年一次。对一般的控制阀门每年至少进行一次维护，进行开关检查，以防启用时开不开或关不了，当阀门漆面受损时，应涂刷防腐材料。

2.4 门窗等的修缮

对于木门窗来讲，其损坏情形主要是倾斜、下垂、弯曲翘曲、裂缝过大、走扇、腐朽、劈裂等，一般采用硬木楔恢复平直，加铁三角拉结牢固，用矫正器矫正，部分更换合页整形等。对于钢门窗而言，其损坏主要是安装不牢固，框与墙间产生裂缝、配件丢失，未及时进行油漆防护或油漆时除锈不彻底。对松动门窗应采用将锚固铁脚的墙体凿开，把铁脚取出矫正，损坏的应焊接好，然后用高标号水泥沙浆把铁脚重新固定好；对扭曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后再重新安装，并定期进行油漆防护。对于铝合金门窗而言，其损害主要是紧固部件松动、脱落；密封材料安装不牢、老化、脱落；框扇变形等。采取的方法是矫正或更换，对于表面的污蚀应定期擦试干净；更换有损伤的密封材料，对于附件、螺丝的松动、脱落等，要及时拧紧、更换或重新装配。

此外，房屋修缮工程还包括楼地面工程、抹灰工程、油漆粉饰工程等的修缮，以及水暖电等设备工程、金属构件以及电动机、电梯、避雷、供配电等设备工程的修缮与治理。

[1]梁志成.物业管理中的房屋修缮管理[J].科技资讯， 2006(26).

[2]秦永红，唐丽.刍议房屋修缮工程的造价管理[J].中国乡镇企业会计，2008(4).

[3]黄彬.房屋修缮技术浅议[J].大众科技，2008(8).

TU8

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1674-6708（2010）28-0157-01

吕卫平，助理工程师，工作单位：山西焦煤官地矿效能监察办公室