浅议房地产开发与居民居住的关系

纪明鸿

（太原市房地产交易所，山西 太原 030013）

浅议房地产开发与居民居住的关系

纪明鸿

（太原市房地产交易所，山西 太原 030013）

文章主要谈到了房地产与居民居住的关系，首先阐述了房地产公司的行业特性，正是它的行业特性决定了它与改善居民居住环境的关系，同时居民居住需求也反作用于房地产公司的定位。

房地产；居住；改善；市场定位；目标市场

城市规划包括城市总体规划和详细规划。总体规划不但确定城市的性质和规模，还要从空间上确定城市的布局和土地使用功能，以及道路交通和市政基础设施网络等，决定着一个城市未来的发展方向。房地产开发商更关注一个城市的详细规划——对各项建设项目的具体部署和详细安排，是指导城市中某一区域或某一建设项目进行当前开发建设的依据和蓝图，涉及到该区域居民居住的生存环境、商业服务等配套设施以及住宅开发量、绿地率、容积率等各项比较具体的技术经济指标，从而说明房地产开发对改善居民居住环境的重要作用。

1 房地产行业特性概述

1.1 公司的一般特性

商品住宅具有普通商品的一般特性，这就决定了作为商品住宅生产者的房地产公司具有一般商品生产企业的特点及功能，同样也应当具备生产、销售、财务等系统及合理的管理体系、严谨的控制体系，来支撑起公司的主体框架，完成企业的基本职能，但是房地产业的要素中起更大作用的是土地、资金和市场需求。当然市场需求是所有商品是否有生命力的最根本依据，如果没有市场需求，那无论什么产品其作为商品的属性都不完整，以下分析是以有市场需求为前提进行的。

1.2 公司对土地的依赖性

因公司产品固有的固定性、单件性、地域性及消费的一次性等特点，使得房地产公司具有对土地资源及储备量多少的依赖性。土地资源的不可再生性、稀缺性、不可替代性，决定了公司只有占有一定数量的土地资源，拥有一定的土地储备量，才可能拥有持续发展的必要条件。现在国家调整土地政策，所有土地的出让必须经过规定的程序，按挂牌、招标或拍卖的方式进行。土地市场的压缩性规范化，使得地产开发商对好地块追逐的激烈程度增加，土地的交易成本也加大。这对大型的、有实力的开发商将更加有利，而小开发商的生存空间会缩小，土地市场的规范化也将使房地产业产生马太效应，大房地产开发企业越做越大，小开发商则举步维艰。

1.3 房地产具有保值和增值性

房地产是相对稀缺的，而随着社会的发展、人口的增加和经济的繁荣，对房地产的需求日益增长。房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势是不断上涨的，而且其上涨幅度通常大于或等于一般物价上涨幅度。因而，在一般情况下，拥有房地产不仅能够有效地保值，而且能够获得增值。从这一角度来说，房地产具有资本品和消费品的双重属性，在其使用过程中能有效避免通货膨胀的影响，甚至使所有者获得增值收益。

2 房地产发展与改善居民环境

2.1 趋向:突破——调控——健康持续发展

房地产业是经久未衰的传统产业，在市场经济中占有重要地位。发达国家的房地产业约占总产值20%以上。由于房地产业在国民经济中具有先导性和基础性，有时会随经济起落有所波动，但大趋势总是跟经济的发展、国土的开发和社会的进步一致的，是朝前发展的。

中国房地产业正在向市场经济转轨，在出让土地和商品房市场上有所突破；2009年随经济高速度发展，出现了突飞猛进的局面，全年完成732亿投资，全国城镇新建住房1.6亿m2，这是加快改革开放的必然结果。但这仅仅是开了一个头，当前中国城市人均住房不过6.7 m2，全国房地产值还只占生产总值的2.3%只有发达国家的1/10，发展的前景是十分广阔的。最近香港《南华早报》预测:“尽管大陆经济降温，但房地产业前景令人乐观”，这不是没有道理的。

在社会主义市场经济的条件下，政府能够有效调控房地产业，通过加强管理兴利除异，充分发挥房地产业繁荣经济、改善环境、造福人民的功能;走上能与社会经济和建设环境协调、稳定、持续发展的道路。当前政府宏观调控取得的初步成功，可以说明这一点。

2.2 问题

（1）土地供应过量，拉低了地价。据调查统计，例如房地产开发商手中现有的土地约0.133 4 hm2，可开发建设商品房200多万m2。政府4~5年不供地，这部分开发商不愁供地难，不怕地价涨，年年搞开发，年年都有房卖。这种状况下，政府失去了土地的调控作用。

（2）二级市场不活，阻碍了流转。按照市场规律，商品房销售稳步增长的情况下，存量市场也应随着升温。但当前市场运行出现反常，商品房销售增长，二手房交易反而下降。原因有许多方面，最主要是转、受双方积极性不高，对税费政策不明确，感到无税费政策优惠；还有中介市场发育不完备，部分企业中介行为不规范，存在管理不到位、从业人员素质低、服务跟不上等问题，影响了二级市场健康有序发展。

（3）各种名义建房过多，冲击了市场。调查显示，有的县（区）一段时间内出现了私人建房、合伙建房的热潮，他们中的大多数人建成单家独院，一部分两人或多人合伙共建，有的建住宅楼；有的建商住楼；还有的建成后出租或出售。此外，城市房屋拆迁安置地基建房五花八门，有的自建；有的合伙建；有的转让部分或全部地基给他人建房。这样，冲击了商品房市场，误导了市民的住房消费观念。

冲击经济秩序、破坏生态环境在房地产业放开、搞活的过程中，发生“失拉”，出现诸多问题和弊病，引起社会关注。讨论较多的有“六多”、“六少”:①开发企业多，开发量少；②旧城改造拆迁多，居民安置一步到位少；③国有土地使用权协议出让多，公开拍卖少;④外资、合资企业增加多，但资金到位落实少；⑤利用外资建高档商品房多，建工业厂房、民宅少;⑥开发区开办多，占耕地、绿地多，炒地皮多;按规划、项目批地少，开工少，政府收益少。归纳起来有3个弊端：①妨碍经济正常运转，投机倒把，扰乱金融，危害经济；②加剧社会分配不公，扩大人民居住条件的反差，引起中下收入居民的不满；③破坏生态环境和国土资源，居住环境进一步恶化，难以恢复，这一点最值得忧虑，破坏性的“建设”危害极大。

中国环境污染、生态破坏本来就严重，国家十分重视，把“环境保护”定为国策。经20年防治，局部有改善，总体仍呈恶化趋势，2009年有较明显的反映。据环境公报统计：全国尘排量增加7.6%，SO增加3.9%，工业废水增加9%，工业固体废弃物增加5.1%。开发区从117个增到2 700个，占地1.5万km2，80%是耕地；城市绿地人均由4.1 m2，下降到3.9 m2；滥砍乱杀之风盛行。盲目开发搞乱规划局面，破坏自然生态和人文景观，造成视觉污染，居住环境质量下降，居民健康受到影响。据有关媒体问卷调查:上海、北京、广东、陕西、安徽、甘肃6省市，约81.1%的人对目前环境状况“不大满意”或“很不满意”。

城市环境则更突出，由于城镇化速度加快，城市规划、住房建设与基础设施等滞后，城市规划仍需要继续完善。

3.3 前景

目前，房地产开发不单单是兴建一套套的房子，还包括小区景观的设计，配套设施的完善和周边环境的便利，是一个被整体“打包”了的产品，而且具有很强的区域性。开发商们普遍表示，现在房地产开发已经不再局限于产品的外立面，更要考虑小区的配套设施和其周围的规划布局。随着人们对住宅要求的提高，开发商在开发高质量产品的同时也会带动一个城市整体建筑水平的提升。一些小区为了加强配套方面的建设，常常引进一些超市连锁店和医疗保健机构，在很大程度上方便了居民的生活。

总而言之，中国的房地产市场正将朝着稳定、健康的方向迈进。其理由是：从宏观上看，随着全国经济回升态势逐渐稳固，中央近期对房地产市场也展开了密集调控，国务院一个月内5次“出手”调控房地产市场。此轮调控的目标是支持自住和改善性住房消费，抑制投机、投资性购房，遏制房价过快上涨。加快实施保障性安居工程，改善城市低收入家庭和农村困难群众的住房条件是政府的郑重承诺，房地产市场的供需关系与居民居住条件的改善势必得到合理调整，千方百计促进房地产市场的健康运行，同时也加快了保障性住房建设的步伐。宏观经济平稳回升、居民收入不断增加、物价水平止跌回升、流动性总体宽松、消费结构升级和通胀预期心理等诸多积极因素的影响，为房地产市场发展打下坚实的基础，呈现出百姓安居乐业的生活图景。

Discusses the Real Estate Development and the Resident Relationship

Ji Minghong

This article mainly talked about the relations which the real estate and the resident live,first elaborated Real estate company’s profession characteristic，was precisely his profession characteristic had decided he with improved the resident environment the relations，simultaneously the resident occupied the demand alsoreaction in Real estate company’s localization.

real estate；housing；improvement；market localization；target market

F293.3

A

1000-8136(2010)11-0113-02