房地产开发与城市可持续发展

□文/杨 波 杨亚西

一、城市可持续发展的内涵

关于可持续发展的含义，人们有不同的理解，现在为国际社会普遍认可的可持续发展，是指既满足当代人的需要又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展。其核心思想是：健康的经济发展应建立在生态可持续能力、社会公正和人民积极参与自身发展决策的基础上。

城市可持续发展是可持续发展理论在城市发展中的具体应用，其内涵大致相同。特别需要强调的是，城市可持续发展是同传统发展完全不同的一种发展思想，它主要有以下含义：①区分了“增长”和“发展”两个概念，提出了新的发展观。认为对可再生资源的无节制索取和对不可再生资源的浪费换来的增长是“没有发展的增长”，过于急功近利，不仅难以实现持续发展的目标，而且还会毁掉当前经济增长的成果。只有在自然生态平衡范围内，不具有退化生态效应的经济增长才具备可持续性，才是真正意义上的可持续发展；②突出代际和代内两种“公平”。可持续发展的概念最初提出时，强调的是“代际公平”，后来经过处于不同发展阶段的国家和地区的实践，对可持续发展的公平性又做了重要补充：可持续发展不仅要追求“代际公平”，即当代人的发展不应损害下代人的利益，而且还要追求“代内公平”，即一部分人的发展不应损害另一部分人的利益；③追求“协调”发展。不断优化“自然——社会——经济”支持系统的外部适宜条件，节约利用非再生资源，合理利用可再生资源，加大对生态环境维护和优化的关注和投入，使人类生活在更有序、更健康、更愉悦的内外环境之中。

二、房地产过度无序开发与城市可持续发展的矛盾

为加速城市化进程以及保持经济的快速增长，要求房地产业也快速发展。但房地产业的过度和无序发展，一方面会由于房地产资源的代际分配不公而导致社会福利的损失；另一方面会由于缺乏合理引导造成对城市生态环境的破坏，从而使房地产业现实发展与城市可持续发展之间出现一定的矛盾。

（一）房地产过度开发导致社会福利损失。根据福利经济学评价经济福利的帕累托标准，如果既定的资源配置状态的改变使得至少一个人的状况变好，而没有使任何人的状况变坏，则说明存在帕累托改进。但帕累托改进准则太过于严格，在许多情况下，一个给定的政策总会使一些人受损，而另一些人受益，根本达不到帕累托改进的标准，但这并不是说该政策本身就没有意义。为了应对这种情况，经济学家修正了帕累托改进的标准，以使它可以应用于一些人有所得而另一些人有所失的情况。修正时主要是考虑了假设补偿的思想，即如果在某一政策的执行中一方获得的收益可以补偿另一方的损失，并且还有一定的剩余的话，该项政策就是帕累托有效的。

对应到可持续发展领域，在“可持续发展是指既能满足当代人的需求，又不损害后代人满足其需求之能力的发展”概念下，我们得到经济学中的可持续代际关系：①可持续发展下的代际关系其实是要维持一种“帕累托改进”的代际关系；②由于代际之间不可避免地存在上代人对下代人利益的损害（比如不可再生资源的耗减），所以代际之间应遵循修正后的帕累托改进标准，即当代人在可持续发展政策执行中获得的收益应该能够补偿后代人因此获得的损失，并且只有在当代人的利益扣除支付的补偿后还有剩余的情况下，可持续的代际公平关系才可能得到保持。本文运用“代际补偿”原理，分析由于房地产资源代际分配不公平而导致社会福利的损失情况。

在图1中，用OP表示房地产价格，OQ表示房地产数量，用AF线表示房地产需求曲线，SMC表示考虑了代际补偿的房地产社会边际成本，MC是没有考虑代际补偿关系的房地产社会边际成本。显然，由于代际补偿的存在，SMC应严格处于MC之上。在包含了代际补偿成本的SMC系统中，均衡的价格与需求量分别为P1与Q1，显然E为均衡点。在不包含代际补偿成本的MC系统中，均衡的价格与需求量分别为P2与Q2，B为均衡点。边际成本曲线以下的面积是总成本，需求曲线下的面积可以看作总收益。第一种情况：当均衡点在E点时，总收益是图中的AOQ1E，总成本是OQ1EK，创造的净福利（生产者剩余加消费者剩余）是KAE，此时，均衡交易量是Q1。第二种情况：当均衡点在B点时，也就是说，由于人类经济行为未考虑代际经济补偿问题，所以均衡交易量由Q1变为Q2，即当代人实现了超额的房地产资源需求，代际不公平问题开始凸现。此时总收益进一步增加，增加额为Q1Q2BE那么大的面积，而总成本增加的幅度更大，为Q1Q2GE，与第一种情况比较起来，净减少福利水平为EBG（图中的阴影面积）。通过以上对比分析，我们发现，如果在房地产资源分配中不考虑代际补偿，则代际不公平就会使得人类整体的福利水平降低。（图1）

图1 代际分配不公平导致的经济福利损失

以上是不考虑政府对房地产业进行干预而得出的结论，如果出现政府人为压制城市土地出让价格的现象，则会导致社会福利损失进一步扩大。在城市土地国有制条件下，一些城市政府为吸引外来投资，常常采取暗箱操作的方式，人为地将土地价格降到一个非常低的水平，结果导致房地产的社会边际成本曲线从MC向下平移至MC′。新的房地产供给曲线与房地产需求曲线相交于H点。此时房地产均衡数量为Q3，远远大于考虑代际补偿时的均衡数量Q1，也大于不考虑代际补偿时的均衡数量Q2。此时，社会净福利损失进一步扩大为EHJ的面积。由此可见，房地产过度开发必将损害城市的可持续发展。（图2）

图2 政府操作土地价格导致的经济福利损失

（二）房地产无序开发破坏城市生态环境。在房地产开发过程中，没有一个以尊重生态规律和土地自然发展规律为依据的城市土地利用规划进行导引和约束，结果导致城市生态环境的巨大破坏，使得房地产业的现实发展与城市可持续发展呈现出极大的矛盾性。

第一，房地产无序开发，导致绿地减少，出现城市“荒漠”。在进行城市土地开发和再开发时，为了取得更多的生产、生活用地而不惜牺牲喻之为“城市之肺”的绿色植物用地。造成许多城镇几乎完全成为“混凝土之林”，城镇硬质景观面积和软质景观的比例严重不协调，环境自净能力大为降低。致使城市氧气减少、尘土飞扬、噪音倍增、热岛效应和疾病增加。

第二，房地产无序开发，导致乱拆乱建，污染严重。由于城市发展缺乏远见，孤立地进行千家万户的分散投资、分散建设，急功近利，生态环境意识淡薄，导致乱拆乱建，重复施工，只建房屋，不重视市政及公共配套设施的建设，导致土地利用结构混乱，工厂犬牙交错，污染严重。

第三，房地产无序开发，导致水土流失，自然灾害频发。在房地产开发中，出现占用公园添湖毁地进行建筑的现象，其结果是严重地破坏了生态平衡，造成城市水土大量流失，使得水域面积大大减少，而萎缩后的湖泊基本上丧失了原有的调蓄功能，致使水旱灾害更加频繁，影响范围不断扩大。

第四，房地产无序开发，导致交通拥挤，城市运转效率降低。由于缺乏科学规划，居住区过分远离工作区，结果形成过度拥挤而集中的人流交通，给道路、交通、市场供应、上学、就业增加了压力。而我国城市本来就普遍存在路网稀疏、道路面积率低的问题，日益增加的人流交通，使城市交通拥挤现象日趋严重，造成城市交通运转节奏变慢，运输效率下降，成本提高，事故增多，影响城市社会生产和生活的正常运行。

三、城市可持续发展对房地产开发的内在要求

关于城市可持续发展问题，联合国第二次人居会议副秘书长乔治·威廉认为，只要把发展定义为：经济增长、社会公平、更好的生活质量、更好地与环境之间的协调平衡，就将导致更好、更具有人性的城市出现。因此，城市可持续发展要求房地产业发展既要满足城市经济增长对土地的需要，又要提高公共设施、绿地等用地水平，提高人居环境质量，优化土地利用结构，节约用地，保证房地产资源的公平分配。具体如下：

（一）城市可持续发展要求合理有效地进行城市房地产开发。城市土地是城市持续发展的基本资源条件，是城市社会经济发展的物质载体，城市发展和城市更新的一切内容最终都是落实在城市土地资源开发过程中。随着城市职能向均衡化和综合化方向发展，增加了对城市土地资源的需求量，使城市土地的稀缺性更加明显。如何缓解城市发展和城市更新过程中的这一基本矛盾，是关系到能否实现城市可持续发展的关键。其有效途径是遵循土地有偿使用的原则，充分发挥地租调节机制在城市土地利用结构优化配置、城市土地空间布局和城市土地集约利用中的作用。同时，对一些特殊意义的土地利用类型，如城市绿化用地、广场用地和道路用地等，应通过行政、规划和管理手段，从数量和比例上加以保证。城市用地结构的合理化应是用地的高度有机化的合理组织，达到结构严谨、组织有序、相容性好、功能互补，并能达到自我修复完善的互补共生状态。随着科学技术的发展与信息社会的到来，城市用地与建筑物在性质和使用功能上的兼容性越来越强，多功能、综合性已成为土地开发的一种趋势。

（二）城市可持续发展要求不断优化城市土地生态结构，提高城市环境质量。城市既是人们从事各项生产活动的场所，又是人们生活、娱乐的场所。城市可持续发展要求充分体现以人为主体的发展思想，强调人的身心健康。因此，城市必须有优越的环境质量条件，不断优化城市生态系统结构，加强城市环境污染的综合防治，是提高城市环境质量最根本的保证。城市更新过程中，无论是旧城区改造，还是新城区的建设，与城市生态系统结构密切相关的是城市绿化用地面积。在城市更新改造过程中，盲目占用城市绿化用地及片面追求高密度的城市建筑，都不可能优化城市生态系统结构。

（三）城市可持续发展要求公平地分配房地产资源。市场经济和土地的有偿使用，对土地配置的经济效率起到了有效的作用，但在土地经济效益被提高的同时，也出现了包括土地与空间在内的城市资源分配贫富不均的不公平现象。市场经济在强调“合理配置”的同时却扩大了富人与穷人之间对房地产资源占有的不平等。在城市房地产开发过程中，不仅仅要考虑土地配置的经济效益问题，更应注意城市房地产开发对土地资源配置的经济效益、社会效益和环境效益进行协调的综合安排，并力求做到公平地分配房地产资源。

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