投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析

李 燕

投资性房地产是指企业为了赚取租金、资产增值，或者赚取租金和资本增值同时都持有的房地产。财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号—投资性房地产》（以下简称CAS3），专门对投资性房地产进行了会计规范，使投资性房地产的后续计量可采用成本和公允价值两种模式。本文主要分析两种模式下相关的会计处理及其对企业利润的影响。

一、投资性房地产后续计量的会计处理及分析

CAS3规定投资性房地产的后续计量有成本模式计量和公允价值模式计量。采用成本模式的后续计量适用《企业会计准则第4号—固定资产》和《企业会计准则第6号—无形资产》。采用公允价值模式进行后续计量的强调适度谨慎，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式计量。否则，采用成本模式计量。

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从表1的会计处理可看出，在成本模式下，投资性房地产资产每期需要计提折旧，使其账面成本不断减小的同时也减少了企业当期利润，而出售时则相当于将以往已计提的折旧全部转化为出售期的利润，变相实现了利润在不同期间的调节。在房地产持续不断升值的情况下，上市公司更愿意采用成本模式计量。而采用公允价值模式计量的企业，将公允价值模式计量下的投资性房地产增值部分计入利润表，从而增加企业的应交所得税，纵然因交易行为尚未真正发生，只作为“递延税项”。同时由于每个报告期末，都要根据当时的公允价值确认损益，到出售时，实际已将收益分摊于各个报告期，未来期望通过出售房地产资产实现利润大幅增长或扭亏当然是不可能的。

CAS3同时还规定，企业对投资房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的视为会计政策变更，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润），已采用公允价值计量模式的不得转为成本模式。

因此，在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将投资性房地产计量模式从按成本计量转为按公允价值模式计量，在首年，各相关上市公司将会采取追溯调整的方式，调整年初留存收益。其影响结果是，这些上市公司的上年度的所有者权益将大为增加。同时，变更计量模式后将对原有资产进行重新估值，产生重估增值，使上市公司利润增加和拥有的隐形资产得到反映，从而更好地体现企业的盈利能力和真实的资产价值。但在房地产市场波动较大的情况下，并不能排除部分投资性房地产出现贬值的可能，从而引起利润的较大波动，导致企业先盈后亏，加大企业的经营和财务风险。

二、投资性房地产与非投资性房地产之间转换的会计处理及分析

1.投资性房地产转换为非投资性房地产

从表2会计处理可见，采用成本模式计量投资性房地产转换为自用房地产时“原值转原值、折旧转折旧、摊销转摊销，准备转准备”，最显著的特点就是企业不受房地产价格变动的影响，盈利稳定。如果采用公允价值模式计量，那么，当投资性房地产转换为自用房地产时，企业早些年购入的投资性房地产，原账面价值低于公允价值的差额计入“公允价值变动损益”的贷方，期末将“公允价值变动损益”科目的余额转到“本年利润”的贷方，必将大大提高企业的当期利润。反之则相反。

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2.非投资性房地产转换为投资性房地产

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从表3会计处理可见，在公允价值模式计量下，当自用房地产转作投资性房地产时，在房地产市场迅速贬值的情况下，将公允价值小于账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目的借方，期末则会减少企业当期的利润。在目前房地产市场普遍都是公允价值大于原账面价值的情况下，其差额计入“资本公积—其他资本公积”科目的贷方，待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，其实质还是增加了企业的当期利润。而在成本模式下，只有存货房地产转换为投资性房地产特殊，其他非投资性房地产的转换同样不受房地产价格波动变化影响，企业利润平稳。

三、投资性房地产处置的会计处理及分析

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从表4会计处理可见，在成本模式计量下，公司收益体现在最终处置投资性房地产时，对利润的一次性调节力度大，因而想象空间也大，有利于上市公司股价炒作。公允价值模式计量下投资性房地产项目的价值按会计期间分阶段体现，盈利平滑化，便于对上市公司资产状况和盈利预期做出符合实际的中长期判断。

目前，考虑到我国市场经济发展的现状，投资性房地产采用成本计量模式还是公允价值计量模式由企业自己选择，给企业更多的空间。截至2010年3月31日，全国仅有26家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产。但不管如何，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际上较多采用的计量方法，能够比较客观、全面地反映公司投资性房地产的真实价值，因此，将来上市公司采用公允价值计量将是大势所趋。当然，作为高收益、高风险的投资性房地产，公允价值计量模式的引入也可能带来企业利润的波动，甚至利润的操纵。这需要我们在今后的工作中不断摸索，不断完善准则，来防范其弊端，更好地发挥其优点。