住建部自己打败了自己

叶檀

住建部的十八般武艺敌不过房价调控的六个难点,可见十八般武艺并非真功夫。

住建部承认房地产调控十分艰难,那是因为他们以己之矛攻己之盾。

11月26日,住建部副部长仇保兴提出,现在中国房地产价格波动前所未有,房地产调控压力前所未有,房地产市场调控面临六个难点:一是中国城镇化发展带来的刚性需求;二是民间资本投资领域过窄;三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合;四是房产持有环节税收制度缺失;五是地方政府对土地财政的依赖;六是中国各地区之间经济发展差距十分巨大,没有“一刀切”的办法可以调控房地产市场。仇保兴坦言,“我们国家房地产调控十八般武艺都试了”,1998年是刺激住房消费,2002年控制住房供给,2005年是遏制需求,到了2008年时刺激需求,2010年是增加供给。

十八般武艺敌不过六个难点,可见十八般武艺并非真功夫。

房地产调控的前提错误,一再混淆了刚性需求与投资性需求,仇先生也不例外。城镇化带来的刚性需求不会大规模助推房价,因为刚性需求与个人收入挂钩,而进入城市的大多数人工资不高,如果市场由刚性需求主导,就不存在上升的基础。我国的房价收入比超过国际警戒线,但房价仍是屡调不止,说明我国的房地产市场主导者并非刚性收入群体,打着刚性需求的幌子行投资性市场之实的花招可以休矣。投资就是投资,不必拿买不起房或者三代供房的刚性需求者说事。

投资性需求讲的就是资金多少、资金成本与收益比,而不讲什么刚性需求。2008年到2009年房地产供求关系的大逆转,说明投资者入市加上充足的资金,才是房价上升的主要动力。以往的十年,我国的广义货币的发行量远远超过GDP的增长量,十年扩张了4.5倍,长期维持在低利率,正是极度宽松的货币政策,才使房地产脱离普通商品的队伍,跻身投资品行列。

以往20%的首付,房价只要上涨20%,对于投资者来说就是百分之百的收益。通过购房后贷款,投资者甚至可以无本获利。此次加息对20年期的100万元房贷的影响仅是增加27737元,加上第二套房贷款的基准金利率1.1倍以及第三套房贷的1.2倍等等,与将要开征的房产税年税率0.4%-0.8%加在一起,对投资需求购房的年持有成本增加不到10%,如果实际通胀5%,房价再上升5%以上,就能够消化成本。

政府看到了这一点,调控房地产的法宝就是收紧银根,目前的紧缩周期首先收紧了开发贷与个人房贷。

房地产市场单独加息,可以起到效果,但不能治根。原因很简单,总体货币流动性没有根本性紧缩。明年预计将实行较为紧缩的货币政策,但广义货币增幅可能仍将达到15%,以满足投资、经济发展、资产变现所需。未来数年如果维持目前的货币发放,可以肯定流动性将越来越难控制,加上数万亿元的涌动的地下资金,加上聚集在新兴市场蠢蠢欲动的热钱,房地产投资很难淡出公众的视野。

控制房地产投资的前提是要维持经济的平稳发展,维持稳健的货币政策,在居高难下的货币发行与巨大的通胀压力下,不要奢望房地产泡沫能够消减。

通过税收调节也是降低投资收益的法宝,我国房地产市场税费林林总总数十种,从未真正压低过房价,这并不能证明税收不能降低投资的法宝,只能反证我国货币的发行力量与长期的通胀压力超过了税收的力量,更能证明房地产投资收益超过税费。

房价稳定的国家有两大支撑体系,一是负责任的货币体系,二是正确的税收体系。只要风险预期与成本超过收益,高房价就会迎刃而解。货币体制与税收体制是拆解房地产的两把钥匙,而土地财政则是利益所在。

不要以为楼市是股市,只要增加上市公司即可打压股指,房地产市场受到资源的刚性约束。以增加供给缓解流动性压力下的投资需求,如同关公战秦琼,住建部自己打败了自己。