全球选楼

金 姬

对于中国富人而言,CILPS最大的吸引力是能接触到五大洲的代售高端楼盘。

若不是上海的滨江大道上不时出现各款顶级跑车,一架供展示用的私人飞机静悄悄地“趴”在入口处,没有人会想到来自中国各地的6000多位富人会聚集于一个小小的展馆内、在全球29个城市的50余个高端楼盘中寻找自己的理想家园。9月17日-19日,第五届中国国际高端物业展(CILPS)在浦东陆家嘴的上海国际会议中心低调举行。

对此,CILPS的主办方上海优博国际展览有限公司总经理古适齐对《新民周刊》表示:“中国房价可能是全世界最高的,性价比相对较差。发达国家治安、自然环境、教育、医疗好,所以越来越多的中国富人选择海外置业,为他们今后移民这些国家做好准备。”

对调控免疫?

今年“史上最严厉楼市调控”5个月的成果并不尽如人意。近期30个城市中有26个成交面积环比上涨,其中11个城市上涨幅度超过50%,作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自4月调控以来首次集体飙升。与此同时,各大楼盘的大户豪宅集中放量。

在北京,高端住宅市场在8月份不仅交易量出现了大幅度上涨,而且还出现了一些售价在10万元/平方米以上的高端住宅项目,如霞公府、Park北京等,同时丽宫、财富公馆等千万级别墅入市遭热捧等现象,将北京的高端住宅市场的整体水平顿时拉升不少。

在上海,8月全市中高端商品住宅成交量大增。根据戴德梁行的统计数据,8月上海楼市中顶级豪宅公寓产品较上月上扬44.92%,成交均价为6.76万元/平方米。而上海六大豪宅板块——浦东陆家嘴、浦东联洋、卢湾新天地、长宁古北、浦西滨江、北黄浦板块成交量在8月份全线上涨,涨幅从8%-120%不等。

从9月中旬坊间就有传闻,说是凡单价超过3万的上海楼盘必须报房管局审批。传闻终于被否认。不过,据悉大部分预计9月底至10月开盘的高价楼盘目前均未拿到预售许可证,而远中风華园、嘉园、建国西路68号、闵行星河湾等市中心均价5万以上的豪宅楼盘目前都在申请预售许可证,但都迟迟未被获准上市。

政府的组合拳在豪宅面前略显隔靴搔痒。古适齐说:“今年楼市新政对豪宅基本没啥影响。有钱人根本不需要贷款就能买房子。最近开盘的高端项目就都卖得不错。”戴德梁行研究部也指出,新政使炒房者退出市场,但是一般的炒房者不会选择高端住宅投资。真正高端住宅的客户更看重的是它们的保值增值功能,通常并不会因为价格小幅上涨就卖掉手中的高端住宅套现,对于短期的升值不会太在意。

这些也许能解释在楼市新政出台5个月后的今天,全中国的富人依旧络绎不绝云集于上海,希望在全球范围内觅得一两处豪宅居住。

坚守:将投资进行到底

根据《2010胡润财富报告》,除港、澳、台等地区外,中国内地目前有87.5万名千万富豪及5.5万名亿万富豪,分别较去年增长6.1%和7.8%。“十亿富豪”和“百亿富豪”人数分别为1900人和140人,京、粤、沪的千万富豪数约占全国的50%。中国富人阶层的人数和财富总量增速令人咋舌,这其中部分归功于高速发展的房地产及相关产业。与此同时,越来越多的中国富人对豪宅的需求也水涨船高。

就拿此次在CILPS上推出的国内高端楼盘来看,除了一线城市出现扎堆现象,如上海的绿城玫瑰园、闵行星河湾、青浦涵璧湾、浦东六十四阶和浙江杭州的鸿茂八墅。二线城市的豪宅也毫不示弱,福建厦门云顶至尊、海南香水湾1号、天津金地紫乐府以及四川成都龙湖世纪和龙湖长桥郡颇有“后来居上”的架势。

记者在CILPS发现,国内豪宅已经开始差异化竞争。

如上海一家公司在去年10月推出的涵璧湾,摒弃现在中国豪宅偏好的西式风格,为别墅注入了大量中国符号,如斜坡屋顶、高窗、马头墙、回廊、内庭等,而且还十分讲究低碳环保理念。市场部执行经理冼璐对《新民周刊》表示,涵璧湾是分批开盘的,新近开盘的20套独立别墅共有5个房型,面积从700至1400平方米,总价在2000万到1亿人民币。在CILPS现场,每天至少有5批客人坐着青晨公司准备的看房班车去青浦看房了。虽然涵璧湾开盘价远远高于3万/平方米,但是冼璐并不担心政府相关部门的审批程序,“销售情况不错,每个月都有成交,买涵璧湾的客户本身在财富和文化品位上都很高端。”

成都金利房地产开发有限公司是第一次参加CILPS。营销总监彭梅告诉《新民周刊》,公司此次推出的翡丽庄园在成都当地是迄今为止最高档的住宅项目,将于今年11月中下旬开盘。单价在2万-3万元/平方米,而成都目前的豪宅一般也只有一两万而已。翡丽庄园位于成都北部新区翠微湖风景区,边上泥巴陀湿地公园和高尔夫球场,今后还会有水上音乐厅、博物馆和电影院等。这一区域在2008年汶川地震时受灾很小,公司希望依山傍水的翡丽庄园能够像欧洲建筑那样经历百年屹立不倒,成为传世之作。翡丽庄园被设计成面积在400-700平方米的连排或独栋别墅,整个楼盘只有163栋房子,前庭后院,分为安德鲁西亚、托斯卡纳和罗马三种风格。据悉,这几年去成都买别墅的中国一线城市富豪也越来越多,一方面是成都房价便宜;另一方面是那里自然风光很有特色,翡丽庄园的住户就有机会看到野生白鹭飞过。

由金地(集团)天津投资发展有限公司开发的紫乐府是此次参加CILPS唯一的华北地区豪宅,项目营销总监郭震在展会现场也成为媒体的宠儿。据郭震向《新民周刊》介绍,建筑面积约6万平方米的紫乐府位于天津河东区东南快速昆仑桥东南侧,容积率仅为0.8,中心城区在售的唯一纯别墅项目,共有252套别墅。其中100套在今年10月开盘,是天津迄今为止最高端的楼盘,但价格还没确定,别墅面积在350-500平方米,欧式古典奢华建筑风格。由于天津长久以来被视为北京后花园,因此紫乐府的目标客户群也主要是华北地区有钱人。但展会现场不少其他地区的中国富人也对此表现出了极大的兴趣,衣着光鲜的售楼小姐们会手持iPad给这些富人三维立体展示远在1000公里之外的豪宅全貌。

古适齐表示,每年展会现场都能促使不少人买下豪宅。去年就有不少客户打飞的去海南看四五千万一栋的房子。有些富人一到展会现场就指定要看哪里的豪宅。“去年一个老先生带着三个保镖来展会现场。其中一个保镖专门负责搜集各地豪宅资料。”古适齐说。

古适齐介绍说,本届CILPS增强了与奢侈品牌的联动,凸显了高端生活方式的演绎,同时增加了展商与观众的直接交流。论斤卖的福建莆田连天红红木家具就是现场一大亮点。华东区总经理李融冰向《新民周刊》透露,连天红是第一次参加高端物业展,而在现场有意向购买的中国富人不在少数。

出发:为留学、移民铺路

其实对于中国富人而言,CILPS最大的吸引力是能接触到五大洲的代售高端楼盘。

根据中国社科院发布的《全球政治与安全》报告,中国正在成为世界上最大移民输出国,在进入新世纪的这十年间,中国的新富阶层和知识精英成为了移民的主力军。随着中国经济整体的发展,相当多人的财富拥有量越来越大,而且,中国和海外的接触越来越多。特别是在上海,有很多人去国外读书,然后成为新一代的移民,海外置业显得尤为重要。而CILPS为有移民需求的众多新富阶层和知识精英找到了海外置业的一站式解决方案。

“今年的展会上国内外项目将各占50%,国内外优秀品质的高端物业将齐聚一堂。展会在为购房者大大节省机会成本和时间成本的同时,也为高端物业的开发商带来了绝好的销售机会。”古适齐说。

据悉,2010年第五届CILPS中国国际高端物业展正好契合了这些知识精英和新富阶层移民的需求。

一方面,展会上有来自亚洲、欧洲、美洲、澳大利亚以及世界其他地区的众多高端物业,涵盖高端公寓、城堡、高尔夫别墅、岛屿、豪华别墅等。这些豪宅正是这些精英移民的置业目标,同时,参展项目也能在展会现场精准地找到潜在客户。

在展会现场,记者见到一位金发碧眼的高大帅哥。他就是英国著名开发商Berkeley Homes(Capital)Plc销售和市场总监皮尔斯·克兰福德(Piers Clanford),此次联合全球第三大国际房地产服务机构高力国际,首次参加CILPS,向中国富人推出位于伦敦第三城克罗伊登(Croydon)的高档综合住宅项目Saffron Square,该项目距离伦敦市中心仅13分钟车程。克蘭福德对《新民周刊》表示,过去3年,伦敦50%的房产由亚洲人买去,他们主要来自马来西亚、新加坡和中国香港地区等。但这两年中国内地的买家也越来越多,可能是因为去英国念书的中国小孩逐年递增的缘故。Berkeley这次推介的楼盘包括一、二及三卧房私人公寓共计719套,其中最便宜的一套公寓为200万人民币。此外,克兰福德还表示:“现阶段买家可以享受到英镑疲软的有利条件,加之良好的租金回报和立足于克罗伊登区域的众多领先的企业的影响力和物业本身的升值,目前是国际投资者入市的最佳时机。要知道,英国房价每7年就会翻一番。”

澳大利亚Juniper开发集团在展会现场是最受观众青睐的洋楼盘之一。因为这几年去澳大利亚买房的上海人越来越多。记者就在CILPS现场看到一位富二代在咨询Juniper在昆士兰州黄金海岸的海景壹号。这位上海女孩即将去澳洲念工商管理课程。据悉,海景壹号的售价是人民币1000万-1亿,房屋实得面积130-900多平方米。

此外,日本4个项目是首次参展,包括日本三菱地产位于东京的顶级公寓麻布台、神奈川县箱根温泉别墅、芦花公园,以及北海道的嘉佩乐度假村等。上海陆乐文化传播有限公司负责在中国推介笹泽建设株式会社在轻井泽的豪宅项目。据陆乐向《新民周刊》介绍,轻井泽位于长野县东南部,浅间山的山麓平地上。自明治时代就是日本最负盛名的避暑胜地,同时也是日本最具声望的豪华别墅区和上流社会聚居地。明仁天皇与皇后美智子正是1958年在轻井泽的网球场邂逅,约翰·列侬生前喜欢和爱妻大野洋子到这里度假。无论是田中角荣、桥本龙太郎等前首相、还是三菱、西武、索尼、欧姆龙等日本财界巨头都在这里置有产业。此次推出的4套房子,距离上海3个半小时行程。其中最便宜的一套196平方米的房子,售价人民币1460万元。一旦购买,公司可以保证中国买房者的签证和后续一切服务。

无论是移民还是子女就学,新加坡的房产对中国富人也很有吸引力。莱坊国际产业顾问与仲介行(Knight Frank)此次在中国推介新加坡和马来西亚各一个楼盘。莱坊经理骆志伟对《新民周刊》表示,新加坡那个楼盘比较适合有小孩的家庭,1300新加坡币/平方英尺(约合7万人民币/平方米),在新加坡属于中高档价位;而马来西亚那个楼盘相对便宜些,2500马来西亚林吉特/平方英尺(约合人民币5.8万/平方米)。

另一方面,本届CILPS探讨了最新的生活理念和资产管理。古适齐指出,所有国家的经济都有一个周期性,没有任何一个国家能够持续不断地保持经济增长。当经济周期性起伏时,投资者应当注意分散投资,此时,海外置业就是一个有效的投资渠道。因为在很多国家,房产有永久的地契,投资者可以将这部分固定资产传给下一代。在本届CILPS上,向观众介绍很多此类先进的国际生活理念和投资策略。最后,本届展会上,也有专家解读关于海外置业的法律、税收以及移民等政策。