房地产调控需要目标共识

沈洪溥

说不清已是第几轮次的房地产市场调控再次行至紧关要节的中盘。此次调控的成败如何,已很有些好事者做了或乐观、或悲观的预测。当然,也就很有些受众因这些言论而或喜或悲。不过,笔者在此并无意再赘述关于房价、成交量、保障房乃至差别利率等热点问题,只是觉得,历经数次调控,为什么房地产领域仍是民怨沸腾?或许真正的问题在于,调控当局和市场的其他参与者,譬如居民,譬如开发商,从未真正形成过目标共识。

缺乏目标共识的一个证据来自对价格的判断。先看调控政策的设计者,众所周知,房地产调控政策的目标已历经多次修改,从言之凿凿地要平抑房价,实现“居者有其屋”,到审慎地提出努力抑制房价过度上涨,实现“住有所居”这个近似车轱辘话的模糊理想,其间立场可谓步步后退,直至退到连房价暴涨都无法遏制的尴尬境地。

对于居民而言,始终是希望房地产的价格能够逐步降低,降低到能够承受的范围之内,换言之,是希望越低越好。因为缺乏量度指标,只要不出现雪崩,按照当前的价格水平,就不可能达到多数人满意的实施效果。因为,总会有不同承受力的购房者表达不同的态度——富裕群体可能情绪稳定,但中间层就容易心态波动,弱势群体和底层民众则因为看不到希望而反应冷漠。

对于开发商而言,则根本认为调控毫无必要,房地产市场调节完全有效——土地来自招拍挂,建筑安装充分市场化,宣传推广即便有点瑕疵,但也不值得中央政府出面打压,说到底,所有开发商都认为,房价暴涨的根本原因是强大的刚性需求或土地供应不足,政府要管理和操作需求,就等于是干预市场,房价难免越调越涨……

更不必说地方政府,出于长期以来对财权、事权不匹配所产生的牢骚,从调控目标看,几乎所有理性的地方政府都会灵活执行调控政策,避免房价调整过于剧烈,以免直接影响地方政府财力。

可见,房地产调控目标问题实在兹事体大,长期被忽略的结果就是每次调控都无功而返、无疾而终。因为立场和衡量标准各异,谁也讲不出,理想中的我国房地产市场该是什么样子。

在这种情况下,所谓调控,当然就成了“盲人骑瞎马,夜半临深池”。房地产调控本是个涉及人民切身利益的大事,结果因为在调控政策目标设计时缺乏足够的共识,也没有充分的利益协调,才导致后期政策手段一变再变,中央政府劳心劳力几成儿戏。

无疑,如此安排的最后结局是典型的囚徒困境。

学理上,囚徒困境成因是信息不对称。实际中,政府制定政策也看似经历了多次论证,听取民众、业内的意见,似乎并不缺乏信息。但是,笔者认为,虽然存在调研程序,但房地产市场调控政策调研样本可能过度单一,只瞄准了购房需求,忽视了对不同人群的广覆盖,因此,政策目标设计可能有总体目标却缺乏多层次目标,无法形成共同认识,导致不同市场主体有意或无意地误读政策意图。

政策目标的多层次根源于政策实施的多方面影响。一个组合政策工具实施后,所产生的效应分散于不同领域,对不同的对象产生不同的效果。因此,在西方现代政治实践中,政策设计者从来也避免强调单一的政策效果。一个例子来自奥巴马早些时推广其救市计划时的表现:他可以面对金融界讲此举对拯救资本市场和货币市场的意义,面对民众大谈将狠狠地惩戒华尔街违规机构,面对国会讲此时如此出手国家财政付出可能最小化。这诚然有争取选票的用途,但也客观地说明了一个政策目标分层次的情况。

因此,笔者建议,本轮房地产调控不妨在保持力度的同时,尽先对政策实施目标做出足够清晰的刻画,包括:对等待保障房民众的许诺,对改善型需求的变通,对投资者、投机者的告诫,对恶意扰乱市场的开发商和中介的警示,对地方政府就财权、事权的抚慰。凡此种种,不一而足。有了目标的层次,才可能形成不同利益主体的共同认识,才可能足够全面地评价调控效果,掌控调控进度。

否则,即便未来当真实现了中央政府预设目标,遏制了房价过快上涨的势头,却可能产生刚性需求大叫买不起、改善型需求高呼不让买、开发商抱怨國进民退、地方政府反复哭穷的效果,那可就是因缺乏目标共识产生的典型现象了。(作者为经济学博士)