楼市调控2.0版

金姬

目前大多数分析人士对本轮调控的效果持乐观态度,关键要看这些政策会持续多久,执行是否到位。

国庆前夕,楼市“二次调控”的靴子终于落地。9月29日晚间,国家有关部委分别出台进一步调控楼市的“新国五条”,其中暂停第三套及以上住房贷款、提高首付款比例至30%及以上、限制购房套数及调整契税等条款,比今年4月17日出台的“新国十条”更为严厉。随后,一线城市深圳和上海分别在9月30日和10月7日公布“限购令”和“沪十二条”等调控细则,体现了中央和地方政府遏制房价过快上涨的决心。

目前大多数分析人士对本轮调控的效果持乐观态度,关键要看这些政策会持续多久,执行是否到位。

4月新政续篇

严格意义上来说,此次新政并不算今年的第二次楼市调控,只是延续了今年4月开始的“史上最严厉楼市调控”。今年4月以来,国务院总理温家宝和副总理李克强已先后多次强调了增加保障性住房、坚持房地产调控的重要性。在4月的“新国十条”中,包括上调部分购房者的首付款比例和抵押贷款利率,但这些措施成效不大。8月份的数据显示,全国70个大中城市的房价虽然连续第二个月环比持平,但同比上涨了9.3%。

中国人民银行在第三季度初进行的调查显示,有超过1/3的居民预计房价会在第四季度上涨。相比之下,在第二季度接受调查的居民中,有29%的受访者预计房价会在第三季度上涨。此外,非官方统计显示中国房地产市场的成交量和成交价在8、9月份双双反弹。

中国楼市的异常表现也引起了国际货币基金组织(IMF)的密切关注。IMF在今年第三季度表示,尽管基本面因素似乎为房价上涨提供了支撑,但中国房地产市场已经过热,尤其是北京、南京、上海和深圳等城市。投机活动的大量出现、商业地产空置率不断增加、住房抵押信贷大幅增长以及巨额的资金流入可能都是目前中国楼市过热的信号。

为了遏制资产价格通货膨胀并缓解公众因无力购房而产生的不满情绪,中国政府面临着严峻挑战。由此,分析人士预计政府会出台更多调控措施。于是在国庆前、距离十七届五中全会召开17天之际,国家级媒体播报了国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨的五项内容,主要包括:(1)各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市在一定时间内限制购房套数,政策落实不到位、工作不得力的地方将被约谈直至追究责任。(2)完善差别化的住房信贷政策。全国暂停三套房贷,全国暂停无1年以上纳税或社保证明的异地购房,首套房首付两成提高到三成,禁止消费型贷款用于购房,(3)调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。定价明显超过周边房价楼盘进行土地增值税清算和稽查,加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。(4)切实增加住房有效供给。(5)加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。囤地捂房者暂停再融资、公司债和新买地资格。

新政影响很微妙

此次“新国五条”看似对地产商不利,谁知股票市场的地产板块却十分坚挺。“9·29”新政出台第二天,不少股民担心的跳水行情并没有出现,地产股一路走强,指数上涨4.31%,除了ST海鸟等5只个股有所下降,绝大多数地产股都不同程度上涨,其中龙头股万科、保利地产分别高涨7.55%和8.90%。受国庆前后出台的深圳、上海等地限购令影响,10月8日节后第一个交易日的地产股大幅低开,但很快就急速翻红,截至收盘,地产指数上涨了1.19%,绝大多数地产个股上涨,华丽家族甚至出现了涨停。“任何调控都是双刃剑,最严厉的二次调控楼市政策的出台,被股市看作是坏消息全部出尽。股市反弹强劲。或许恰恰是对政策的一种嘲弄?”任志强在其微博中直言。

9月30日,深圳市政府发布通知,明确在深圳市暂时实行限定居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)购房套数政策。规定深圳本市户籍居民家庭限购2套住房。对于能够提供在深圳1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭,限购1套住房。暂停无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在深圳购房。

而“限购令”对深圳楼市并未起到立竿见影的效果。

“十一”黄金周期间,深圳市新房成交量依然出现井喷式“暴涨”,达到2313套,是去年国庆节同期深圳新房成交量的3.5倍,出乎市场预料。在资深地产评论人、深圳星彦地产品牌总监王世泰看来,这主要是数据滞后造成的。新楼盘一般从签订认购书到签合同约需1周时间,深圳国土规划部门公布的房地产每日成交信息有一定的滞后性,目前深圳黄金周销售火爆主要是延续9月走势。

但王世泰对《新民周刊》表示,深圳楼市如果在“双限令”的背景下依旧火爆,深层次原因就是公众对楼市调控公信力的质疑。“这几年政府调一次,房价就涨一次。于是大家反而赶快买房,因为担心今后房价会大涨。”王世泰认为深圳房价暂时不会降,因为楼市对政策的抗压性强,耐受力高。如今观望气氛渐浓,如果“限购令”继续执行下去,可能会造成开发商的分化:资金充足的开发商“辟谷”,依旧我行我素;而手头较紧的开发商可能会松动价格,争取多卖房子回笼资金。反观之前执行类似政策的城市,限购令的效果可能会大打折扣。北京在今年4月30日开始就已执行限购令等政策,要求同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房,并对骗购行为作出重罚。此举直接导致北京五一期间楼市的冷清,观望情绪升温,但最根本的价格问题却未见实质性松动。此后的官方数据表明,6月份,北京房屋销售价格同比上涨13.5%,而且这一升势一直延续至今。

9月底,北京市又采取了一系列房价调控措施,包括暂停发放第三套及以上住房贷款和提高首套房首付等,但是此举也只是限制交易数量,并不能遏制高房价。北京市房地产交易管理网统计显示,国庆黄金周前5天北京新建商品房期房及二手房网上签约与9月份最后5天相比均告大幅下滑,然而与去年国庆黄金周相比,仍大幅攀升。10月8日、9日新房、二手房的成交又有一定程度的回升,表明目前市場上仍然存在大量刚性需求。

但是对于刚需群体而言,他们的购房成本已经大大提高。因为北京也开始严格执行第二套房契税全部3%的政策。相比2009年政策最宽松的时候,部分房源在新政以后的交易税费已经高达房款的9.5%。以一套总价200万100平方米房龄3年的二套二手房为例,目前需要交纳3%契税6万元,1%个税1万元和5.5%营业税11万元,共计18万元。而政策宽松时仅需交纳1.5%契税3万元和1%个税1万元,共计4万元。

“沪十二条”招招中的

同样是饱受高房价困扰的一线城市,上海在10月7日晚推出《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》,被外界称为“沪十二条”,分别从财税、信贷、公积金、限购、住房保障、销售规范等方面对上海房地产市场进行了一系列新规定。在上海市政府的转发通知中明确此次细则的四大调控目标:抑制投资投机性购房;遏制地价、房价上涨势头;加快建立和完善住房保障体系;改善居民居住条件。

在易居中国下属克而瑞信息技术有限公司上海研究总监付琦看来,“沪十二条”可谓招招见血,四大目标逐一落实,上海楼市健康有望。

首先,信贷收紧,通过提高首付比例控制需求(第二条)。其次,公积金贷款收紧,同样以此控制需求(第三条)。第三,限购条款,排斥多套投资投机控制需求(第四条)。第四,增加土地增值税预征率,收紧企业资金链条,压迫企业降价(第六条)。第五,配套安置房提早上市,增加市场供应(第七条)。第六,严禁捂盘、惜售,变相增加市场供应(第十一条)。

付琦指出,从这些条款中可以看出调控房价的逻辑:即减少需求,增加供应。供求矛盾激剧时增加供应、减少需求,平衡供求关系,间接调控房价,最终实现“遏制房价上涨势头”。在政策高压下,上海房地产市场的短期阵痛(观望、降价)或许真会出现。从购房者的心态情况来看,短期内市场或许会出现明显的波动。最重要的原因在于众多政策的高调出台,大多数的购房者的心里会受到比较明显的负面影响,陷入全面观望,短期内放缓购房的意向都会出现,上海楼市完全可能年内二次探底。调整期或将维持半年左右的时间。但从长远来看,仅凭借房地产内部的调控,源头问题并为得到改善,房地产市场上升的势头,房价上涨的势头恐怕也很难改变。

美联物业指出,市场各方短期内绝对会知趣,不会有上涨可能,但要马上下调估计也够呛,横盘调整的可能最大。今年10月-12月成交量可能与6月持平。不过一线城市的低迷状况,可能造成二三线城市的成交再次火爆。例如,在距离上海仅一小时的江苏太仓沙溪镇的盛洋城市花园因为“沪十二条”而十分火爆,不到上海1/5的开盘价使之在国庆后迎来众多上海购房者。

事实上,“沪十二条”出台以来,影响最大的购房者是中端改善型购房者,他们手头至少有一套以上房产,是否出售再购入一套,能否贷到款,非常纠结。这个人群目前各有心思,一方面担心政策调整后,价格下调,想尽快出手;另一方面又担心卖出后很难买进。那些正在交易中的改善性需求则是深陷其中。而国庆后开盘的闵行星河湾和新江湾仁恒怡庭这两处豪宅,购房者依旧十分踊跃,八成人士采取“一次性付款”的方式。

房产税渐行渐近

上海社会科学院房地产业研究中心副主任陈则明指出,历年楼市调控都给开发商提供了巨大的投资机会。“例如,上海排名前三的房地产开发企业,在20年来都是在宏观调控政策出台时购地。”

这些专家的担心无不道理,我国之前8年的楼市调控都不幸沦为“空调”。这可能存在一个调控范围的问题。付琦指出,政府对楼市的历年调控都是“内调”,其实高房价问题需要跳出房地产市场来看。我国房地产市场的根本性问题在于供求失衡。畸大的货币发行、失衡的分配体制、狭窄的投资渠道以及人多地少的基本国情共同构筑了国内房地产市场的庞大需求。楼市外部环境和长效机制等问题得不到妥善解决,调控政策也只能徒唤奈何。

王世泰表示,如果今年二次调控仍然无法拴住飞涨的房价,政府就很可能推出房产税。

事实上,此轮新政已经提到房产税“箭在弦上”了。“新国五条”表示,政府将加快推进目前正在部分城市开展的房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。在外界看來,这是政府首次发出强烈信号,暗示监管部门正在认真考虑利用这一有力的财政工具来遏制房地产投机的可能性。我国目前只对商业地产每年征收房产税,而这次改革是要将房产税的征收范围扩大到住宅地产。但“新国五条”并未提及房产税的开征时间、税率以及适用的房产类别等细节问题。

据悉,如果开征房产税,一线城市可能是首批试点城市。如此次“沪十二条”明确指出“积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。上海市房管局局长刘海生也表示,目前上海已成立房屋状况信息中心,做好相关准备。这相当于对外明确公布了只要房产税出台,上海很可能成为首批试点的城市。