重拳出击,楼市不再“空调”

黄 三

宏观调控如期而至，对于大多数炒房者来说，无疑是一次重拳打击。目前在一线城市已经初见成效，对福州这些二三线城市的影响将会如何?

4月14日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，会议要求二套房首付至少5成、增加住房有效供给、加快保障房建设、加强市场监管四管齐下。

此政策一出，业内哗然。市场对此次调整最为直接的反应是股市。4月19日，沪指暴跌150多点，击穿3000点关口，其中地产板块位居跌幅榜首，地产指数收盘跌7.59％。有质疑声表示，此次政策虽为严厉，但仍然无法对当下的楼市产生多大的影响。而业内普遍认为，国家对楼市存在价格过高的现象不再“空调”，而是会用更为实质的手段打击楼市的投机行为。

业内政策解读：

政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，特别是房价上涨过快的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

针对上述政策，记者采访了中原地产福州分公司营销总监林通先生，他从以下几方面做出分析：

1、抑制不合理住房需求，自住首套小户型未受影响。

从具体的信贷条文中看来，此次政策出来主要是遏制投资和投机性购房，并未增加购买首套小户型的自住型需求的购买成本，购房者依然可以申请两成首付和相应的利率优惠。

2、提高自住大户型首付比例，引导消费需求。

如今将购买90平方米以上房产首付比例提高至三成以上，以此来鼓励自住型需求购买小户型。目前在福州购买一套90平方米以上的住宅，基本总价在100万以上，首付成数提高1成，则首付款增加10万以上，肯定会对大户型的购买力产生一定的抑制作用，从而也引导自住型需求习惯向小户型倾斜。

3、差别化利率，买房成本更高。

二套房首付成数的提高、利率的提升意味着二套房购买成本增加了很多，以100万20年期限等额贷款为例，之前银行对二套房房贷采用基准利率的8.5折，即五年期以上的利率为5.049％，原先每月供房6627.21元；采用基准利率的1.1倍，五年期以上的利率就增加到了6.534％，每月供房支出变为7473.4元，购房者每月要多支出846.19元。20年下来，就要多付出大概20万元。

4、严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

按照国务院要求，商品房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。目前，部分银行已经暂停对第三套及以上住房发放贷款，而有的银行即使对“第三套房”仍未停发，但首付比例已经大幅提高至60％，利率在基准利率上提高15％～20％。由此可见，国家此次的主要目的是打击炒房和投机性购房行为。

一手房市场：或让楼市退烧，但难消炎

“对房地产企业来说，最关键的是了解这个调整的影响周期是多长。”一位资深的业内人士表示，接下来一段时间，楼市有可能会出现滞胀状态。从一线城市对政策的反应来看，北京市购房热点区域的通州区，已有新楼盘爆出了降价优惠消息，每平方米便宜500元～2000元，而更多的在售楼盘则选择观望，同时停止了价格上调。

福州地产专家刘福泉认为，目前福州楼市处于市场的敏感期，随着调控政策的出台，福州楼市的价格将呈震荡走势，但出现抛售、降价的可能性比较少。这次的调控对楼市会有退烧的作用，但很难根除实质存在的炎症。因此，调控政策面临一定的挑战，如果调控不到位，市场会出现报复性反弹。

二手房市场：楼市需要更健康发展

楼市新政陆续推出以来，北京市二手房房源新增3000套，比之前市场平均水平上涨了40％，与此相对，购房者人数则减少了近八成，毁约人数比平时增多，尤其是在二手房市场。

“此次政策的严厉程度超过了2007年的政策调控。”双安房产总经理郑爱新告诉记者，目前，部分消息灵通的投资客们已经开始抛售房产，但数量不多。他认为，新政对真正的刚性需求购房者影响不大，但想要投资的客户就需要更谨慎了。

对于未来的楼市，郑爱新认为并不要过于的担心，他说：“国家是希望楼市健康，而不是打垮楼市，期望楼市出现拐点的可能性很小。”

麦田房产福州区域总经理黄少华对此也有同样的观点。他表示，福州不同于一线城市，福州的房价有其特殊性，首先福州楼市目前的产品依然供不应求，同时，刚性需求的客户占据了市场的近60％，投资型的客户量不是很大。此外，福州今年推出大面积的危旧房改造带来的投资改善以及城市环境的变化都对房价有提升作用。黄少华告诉记者，目前福州的开发商手上的资金相对充裕，所以开发商降价的可能性较低。一手房价格不会发生太大变化，二手房的价格也很难松动。未来楼市的走向还需要看后市是否还有硬性的政策出台，特别是金融以及土地供应方面的政策。