轻松“以房养老”

小张和小李是一对新婚夫妻，两人月收入合计1.5万元，每年还有5万元左右的年终奖。他们还有15万元存款，10万元股票，并计划两年后买房。这对小夫妻每月生活开销仅3000元，另有房租2500元，年终消费也就购置一些衣物。按理，他们月结余有9500元，年度结余约4万元，即便将来背负贷款也不会很吃力，为何消费上如此保守，

原来，两人都很孝顺，因为两边的老人都已经退休，没什么收入，为此他们每月各给双方父母1500元，于是他们实际月结余只有6500元，存钱比例和速度大大降低。

问过他们，给父母的孝养金可以减少吗?答案是没办法，因为父母养大自己不容易，现在需要这笔钱过老年生活。

可是，他们的父母在当地(城市的郊区)都有自己的房子，现在房价也都上去了。如果父母能将房子卖掉自行筹措退休金，压力较大的孩子们就可以快些存钱，自己买房生子，更多精力花在事业发展上。那样，会不会是较好的安排?

●70％民众不愿处分房子来养老

其实，在美国、日本等地，都有一种政策叫做“反向抵押贷款”。简单说，就是拥有房子的老年人，可以将房子抵押给银行(或保险公司)换出现金，作为自己老年生活的“零用金”。他们生存时不必偿还房贷，而是等到死后，房子由银行(或保险公司)接收处理。

这个政策被视为社会福利的一环，对只有房子而没有多余现金的老人而言，可以有效活化资产，通过“以屋养老”真正达到“破产上天堂”的理财最高境界。

可是，在国内，一般大众是否能认同这样的想法呢?最近，记者对北京、上海、宁波三地的老人(60岁左右)和年轻人(30岁左右)做了一个小范围的调查，想看看现在的老人和年轻人到底是怎么想的。

结果显示，近70％受访老人宁可向子女拿生活费，也不愿意处分自己的房子来养老。

而约90％的受访年轻人也表示，他们的父母退休后，宁可跟他们拿钱，也不愿“以屋养老”。

即使是让年轻人自己选，愿意奉养父母、换取父母把房子留下的人还是多过希望父母卖房自筹退休金的人。

另外，这次小调查也显示，年轻人如果自己经济能力许可，有64％会把房子留给下一代。但是，如果钱不多，只有21％的年轻人会为了买房子留给下一代而努力工作。

看来，尽管年龄上相差了一代，但调查数据显示：绝大多数国人并不是很能接受以房养老的想法。

●传统观念阻力大

为什么国内人群，无论老少，都不是非常接受“卖房养老”?主要可能还是中国人，尤其是长一辈，“有土斯有财”的观念根深蒂固。

在美国，退休族常把房子卖掉，买一台房车，开着到处旅游，又可以玩又有地方住，不亦乐乎。因为他们没有一定要住在自己房子里的观念。但是中国人总希望在自己的房子终老，如果能回到故乡的老屋里终老，就更好，所谓“叶落归根”。因此，即使住豪宅，如果是租来的，老人家就是没有安全感，所谓“金屋银屋不如自己草屋”。

而年轻人也不是非常能接受“卖房养老”的想法，观念上是一方面原因，但更多是考虑实际的经济利益。

有人说，在美国，房价比较成熟和稳定(除非爆发类似2008年深度的全球金融危机)，抵押房产换取养老金，不会因为房价上升而反悔。但在国内却不一样。不少年轻人觉得，未来中国尤其是上海、北京、广州等大城市的房价仍然会上涨，房子就是稳定增值的最佳资产，他们担心，如果把房子卖掉就再也追不回来，所以，才不愿意家里老人卖房子去筹养老金。

●现有观念对不对?

对于这样的想法，我们认为，是否要把房子留给子孙，甚至为给子孙买房牺牲目前的生活水平，应该先审慎思考下面3个问题，再做决定，

问题1房子会一直增值吗?

就我们的经济发展史看，只要长辈曾经买房子给下一代，这个决定至今都获利丰厚。但正因如此，有可能成为现在这一代人做决定的迷思。

所以，我们可以先问问“如果房子将来会贬值，你还想买房子给下一代吗?”

中国的城市化进程已经进行了30年，尤其是近10年来因为这一速率加快，房价更是像“疯牛”一样往上涨。但是，再往后看30年，城市化的进程还会维持多少年730年后房价的趋势会怎样?

而且，如果“只生一个孩子好”的基本人口国策不改变，那么今后的人口红利因素将慢慢减弱甚至变成负数。

所以说，房子增值这个因素，在是否进行“以房养老”的决策时，似乎并不应该成为关键因素。

问题2如果有钱，留什么资产给下一代最有用?

如果自己经济能力许可，要把财产留给下一代，其实，可留的资产形式很多，房子会是最好的选择吗?我们可以从两个方向思考：什么资产会增值而不会贬值?给鱼，还是给他钓鱼竿?

比如，如果你希望孩子独立、有国际视野，不如把钱花在栽培小孩上，比如让小孩出国当交换学生、留学、游学甚至走遍天下，行万里路，读万卷书。

如果小孩自己没有赚钱能力，富不过三代，父母、老人留再多资产、房子给他也没用。

问题3你的孩子孝顺吗?

如果不愿意“以房养老”，更愿意“老了以后靠孩子”。那么，还要考虑一个问题，你的孩子孝顺吗?万一你有事情或意外，孩子会不会将你弃之不顾，孩子本身是否有什么特殊情况或缺乏处理财产的能力，尤其打算生前就把所有财产留给下一代的人，更要审慎评量这个问题。

比如，在今年10月初，我国台湾地区《独家报导》杂志的创办人沈野打赢了一场官司，官司的另一方正是他自己的亲生儿子。

这场官司起因是沈野想把买来过户给儿子的房产要回来，没想到儿子拒不接受。根据沈野说法，由于《独家报导》一直亏损，他想要卖屋填补亏损，但儿子却认为房子已经在自己名下，父亲没有处分的权利。

●四种方法过好退休生活

那么，如果老年朋友想通了，决定要拿房子换现金，具体有哪些方法可以应用呢?

除了等待监管层将来通过中国的“反向抵押贷款”条例(近些年来房地产、保险、银行等市场人士～直在推动，但目前还没有列入监管层的时间表)，还有下面四个“土办法”，可以让你的退休生活过得更好更有尊严。

方法一：把大房子换成小房子

适合对象：孩子已经独立在外工作生活，家中只剩下夫妻两人。

优点：不用搬离自己熟悉的居住城市和小环境，比如可以在同一地段“以大换小”，既能保留原有熟识的生活伙伴和居住环境，又可以换得更多的现金来提升老年生活品质。

点评：老年人的房屋不在于多大多气派，足够自己生活居住就可以。

方法二：卖掉市区的房子换到郊区。或是将市区房子出租，用租金到郊区生活。

适合对象：已经退休不需要工作，且能适应郊区环境的人。

优点：对于原本就愿意到空气较好的郊外地区生活的退休族来说，这是最好的办法。

不但可以赚到价差，有的还能回到小时候熟悉的地方养老，一举两得。如果还想保有市区的房子留做它用，也可暂时将市区的房子出租，然后只需要用租金的一小部分到郊区或是乡下生活。

点评：利用市区(好地段)和郊区(较弱地段)的房价差，打一个“差”边球。

方法三：卖房换现金，做轻松房客

适合对象：对房子长期增值不看好，但有能力妥善理财的人。

优点：如果觉得自己的房子会跌价，那为避免房子贬值，可以卖掉房子换取资金。但这笔资金比较大，将来老年生活还有好几十年，因此不能随意挥霍或处理，需要自己或是请专人妥善规划理财。这样，你就可以抱着现金。当一个轻松的房客。

点评：理财不用千篇一律，关键在于适合自己，能满足自己的人生阶段规划目标。老年人到底是租房还是住在自己房子里，主要看自己实际情况。方法四：房子抵押跟银行借款，死后由寿险缴清房贷

适合对象：手上没有多余现金，但有较足额寿险保障的人。

优点：对手上没有多余现金养老的人，可以用申办银行贷款(抵押自己的房子)的方式取得现金，同时购买足够的终身寿险，去世后再用死亡给付来偿还银行贷款。如此不但可用房子换得足够的现金过活，还可以保有房子传给子孙。

但这样做会产生两笔费用，一是房贷的还款(可以从房贷取得的资金中逐月安排，但利息部分等于是成本)，一是终身寿险的保费(可以采用一次性的趸缴方式，这是考虑到年纪大的人从期缴保费方式中也“赚不到什么好处”，而是可以从房贷取得的一次性贷款资金中安排出保费，以后就安心了)。

点评：这样自己操作的方式，比起美国等地盛行的“反向抵押贷款”，差别就在上述这两个费用上。