中国房地产:击鼓传花,花落谁家?!

李可荣

电视剧《蜗居》近期之所以受热捧，很大程度上是因为主人公的购房经历契合了当前很多人的心理感受。剧中一些经典台词，诸如“赚钱的速度永远赶不上房价上涨的速度”、“30年的贷款还完，利息都滚出一套房子了”，也实实在在地道出了城市“房奴”一族的心声。房子不仅是一个单纯的住处，更关联着生活质量、个人地位、财富积累、养老保障等，连接着情感亲疏、家庭存亡、生活的酸甜苦辣。

在《房虫儿》作者刘一达的印象中，改革开放初期一套房子通常都有一个大家默认的价钱，“我记得当时在二环以内的房价基本上是一个两居室的房子大概15万元，三居室大概是20万元，如果你有这个钱，那你就可以买卖。”甚至到了1999年至2001年，在北京二手房市场初起的前三年，二手房交易也没有出现长期压抑后的井喷行情，当时北京的二手房均价在3500元／平方米左右，与2009年11月的13000元／平方米相比，恍如由发展中国家移民到了发达国家。很多年轻人开始为了买一套属于自己的房子而不断更换工作，并且或主动或被动地成为了“基民”“股民”“彩民”。

就在《蜗居》热播的2009年11月，房地产的行情依旧让每一个拥有住房梦的人体会着现实的残酷。本应属于楼市传统淡季的这个月，由于房价涨幅远远超过了租金的上涨幅度，北京楼市租售比首次突破了1:500，达到了1:525，部分区域甚至达到了1:600，这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本，有的甚至需要50年。而这一比例2008年基本在1:400左右。

所谓房屋“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比，一般界定在1:300到1:200之间。不过数据显示说明，这个国际上通用的投资原则已被北京楼市忽略。虽然在2009年9月和10月租赁价格回暖，但依然没有达到2008年8月最高时的租赁均价2350元，而这时的房价已出现平均40％以上的上涨。

令人咋舌的现象远不止这一个数据。在40％的上涨背后，则是人们买房热情的持续升温。上个月，位于朝阳区东四环的某楼盘开盘，当天就吸引了300多看房者参观，由于人数过多，开发商不得不采取领号排队的方式，分时分次地组织参观样板间。

除了房子的紧俏程度，有些房子的价格也高到人们不可思议、不敢问津的地步。一位打算买房的周先生近日经过东四环时，发现路边有两幢正在建设中的楼盘，便直接按照楼盘围墙上的销售电话打给销售人员，当他问起“有没有面积大点的户型”时，得到的回答是：“我们这儿最小户型是400平方米，单价6万元。”

然而，在这些怪现象背后，则是楼市成交量的再创新高。根据北京市房地产交易管理网近日统计数据显示，2009年11月16日至11月22日这一周内，北京楼市成交环比上涨显著，期房日均签约422套，环比上一统计周期上涨14.99％l商品住宅期房日均签约400套，环比上涨12.68％；现房日均成交137套，环比上涨47.31％。上周共10 个住宅立项项目获批预售许可证，共向市场供应3368套房源。

上海、广州、深圳、杭州、成都等全国部分一、二线城市房产市场形势一如北京，火爆异常。

房子绑架了中国经济

国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌日前表示，“房地产业已成中国经济直接命脉”。据测算，住宅业每增长16％，就可带动国民经济增长1％；住宅建设每投入1亿元，就可带动相关产业产出2亿元，住宅建设每增加100人就业，可带动相关行业增加200个就业职位。中国发展房地产业尤其住宅业的市场空间巨大。伴随我国城市化进程的加快，每年大约有两、三千万人转为城镇人口，其中相当部分需要在城镇购房。而我国城镇居民人均居住面积目前也只有23.7平方米左右，仅为美国、新加坡的1／3，日本的1／2，改善居住购房需求巨大。

然而，在潜在需求转化为实际需求的过程中，当前却出现了需要住房或改善的买不起房，有住房、有实力的人集中参与投资、投机房产，尤其在一线大城市房价日新月异，节节攀升，严重影响民生。据中国社科院2010年《经济蓝皮书》调查分析，中国85％的城市家庭没有购房能力。在广大公众看来，房地产和房子不仅绑架了中国经济，也绑架了自己的生活。

中国的房地产开发商实际上已经牢牢地把握住了中国人的消费心理，上户口和迁移户口需要房子，恋爱搞对象需要房子，子女的教育和以后的养老需要房子……在如此现状下，买房人根本无法进行理性的思考，在房地产开发商面前，买房者就是绝对的弱势，除了面对现实跟风买房，大多数人都别无选择。

对于有恒产者有恒心，这种普适的幸福观，在中国可能是不适用的。因为在耗尽三代人的资产下买的房子实际上只是70年甚至不到65年的使用权(土地使用权以项目立项时算起)，这样的房子并非恒产。

尽管也有人分析，70年后的房子不会被随意地收回，但70年的使用权也早就埋下了不幸福和没信心的导火索。买房者所担心的是，到时过去花巨额钱财买下的房子又得重新再买或继租一次。这到底是自己的房产还是他人的房产?亦或是自己借下了高利贷的作茧自缚?在中国，如果买房的人终生都得为自己的房子忧心忡忡，哪还顾得上去寻找和追求一种体面生活呢?如果连拥有房子的人都不安生，那没房的人还有幸福吗?

说房子绑架了中国经济一点也不差，背着房贷的压力，大部分人都小心翼翼地工作，生怕丢掉自己的饭碗。背负着这样压力出来创业的人，貌似风光，实则痛苦。没有新生的创造力，中国经济新的增长点在哪里?持续走高的房价，虽然表面上让地方政府业绩高照，银行利润暂时增加，房地产商金银满钵，相关产业一片繁荣，却难以掩饰背后的经济风险和压垮的百姓幸福指数。

中国进入豪宅拉动房价时代

作为中国豪宅的标志，汤臣一品不再孤单，也不再成为奢侈消费的道德风向标，因为中国已经进入豪宅拉动房价时代。

多家研究机构监测的数据显示，2009年11月3日，汤臣一品在上海成交了一套28楼的房源，这套面积597平方米的豪宅售价高达9609万元，每平方米16.08万元，打破了两年前由它保持的每平方米14.2万元的单价记录，也创下上海有史以来住宅单价的最高记录。

豪宅畅销成为房地产市场热点。据戴德梁行对北京、上海、深圳、广州四大一线样本城市2009年1月至8月十大热销楼盘的跟踪研究发现，自6月份以来，四大城市商品住宅的成交结构中，高端及豪宅产品的成交占比(以销售套数计算)已由2009年1月至5月份的37％，上升到了下半年的49％。高

端及豪宅产品对于普通住宅的替代效应也是近期房价持续高走的主要诱因之一。

豪宅购买者主要是投资客。深圳楼市的投资客比例已接近五成，豪宅市场中投资客比例更高，有的楼盘甚至超过八成。

豪宅是财富的消化器。美国的房价低迷遥遥无期之际，中国房地产价格节节上升，而政府面对房价上升基本无动于衷，甚至有住建部权威人士在此敏感时刻表态，“住房优惠政策大部分无截止日期”，说明豪宅作为重要的货币融通渠道，被暗中首肯。

房地产价格形成机制已被严重扭曲，房地产业已成为国外游资和国内权钱阶层利益输送、分配和再分配的重要载体，成为他们资产避险保值的又一有效工具。

控制房价还须控制地价

财税改革之后，拍地收入已成为地方政府财政收入的最重要来源，作为预算外收入也成为地方政府可支配收入的最重要支出来源，成为地方党政经营城市、城市改造和支付各项地方改革成本、行政超额支出的最重要财源，为各级地方政府之最爱。同时，土地规划、整理、批地、拍卖、开发这一链条，也成为滋生官员腐败的最大温床之一。从地方省部级到县区科局级，近年落马的贪官污吏，大多与地产腐败有关。地方政府通过竞拍提高了地价，就等于变相驱动了房价，地方政府也就缺乏了足够的控制房价的积极性和底气。

表面上看，房价与地价究竟谁抬高了谁，好像是一段纠缠不清的“公案”——作为高房价的直接被声讨对象，开发商总是将房价上涨归咎于地价上涨，“面粉都涨价了，面包还会便宜吗?”而地方政府部门亦不愿成为高房价的“替罪羊”，于是拿出了“土地供应紧张”等理由反驳，并且还有“权威数据”，证明地价并没有抬高房价。

但事实上，节节高涨的地价应该是房价猛涨的“主推手”!据《中国青年报》1月25日报道：2006年1月到10月，北京市土地购置单价全国最高，达到13640.59元／平方米。而近期广渠路10号地和15号地楼面地价分别蹿升到1.5万／平方米和2万／平方米。而数据显示，在2005年，北京市土地购置单价仅为3098.19元／平方米，仅仅一年时间，北京市土地购置单价就上升了一万余元!

而地方政府所说的“地价没有涨”或“涨得不高”，“影响不了房价上扬”，往往是在拿大城市(特别是城中心地带)的地价和郊县等相对偏远地区的地价的平均值来比较，由于后一种类型的土地供应绝对数量超过前一种类型，因此，高地价助推高房价的真实情况，就被平均数掩盖了。

简单地看，房价由地价、建筑工程费、税费和利润等构成。据报道，地价占据了房价的30％至40％，地价对房价的影响可想而知；而税费变化对开发商的影响，只能是九牛一毛；有人说，现在生产资料均在上涨，房地产的工程费自然要水涨船高，可电冰箱和电视机的生产资料同样在上涨，为何反而在降价销售?

也许有人还要说，像电冰箱、电视机这类供应充足的商品，价格不可能持续地涨，可有统计数字说，国内房市目前空置率达26％，积压面积过亿平方米，既如此，房价怎会只涨不跌呢?原因恐怕主要在于，地价的上涨是刚性的，尤其在大城市，因为土地供不应求，各路房地产开发“诸侯”各施其能，争“地”盖房。而地价占房价的比重不断加大，便直接造成房价不断地攀升。

这些年来，土地已成为社会最为稀缺的资源，只有政府才有权力来分配。不管是对于贫穷政府还是富裕政府，土地都是最重要的财富，增值也最快，土地是地方政府和房地产开发商的“利益魔方”。单从利益上来说，地方政府永远都是受益者，而开发商获得土地的成本再高，他们都会通过囤地待涨炒地皮或提高房价，最终让老百姓来买单!

俗话说：“打铁需要自身硬。”控制房价还要控制地价，地价控制住了，地方政府才有足够的底气控制房价。国有土地具有公共利益属性，国有土地的处理，该适当以公共利益、民生福祉为考量，而不是一味地通过高价拍卖土地，拉高地价。

次贷危机有多远?

在2008年下半年和2009年初，国内楼市的调整过程中，曾经爆发出隐隐约约的断供事件，很容易让人联想起美国的次贷危机。对于国内房地产行业面临的危机，最直观的判断是，银行业也将被拖入泥潭，最终将给整个宏观经济带来毁灭性风险。中国房地产业果真有如此大的杀伤力吗?房地产和银行业的相关性到底有多大?

按照央行公布的统计数据，2008年6月末，全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元，其中，房地产开发贷款余额为1.95万亿元，购房贷款余额为3.3万亿元。5.2万亿元的贷款余额意味着多大的规模?同样来自央行的数据，2009年6月末，我国本外币贷款30.5万亿元，5.2万亿元的贷款余额意味着17％的比重。在我国房贷没有证券化的背景下，一个极端的假设是，即使5.2万亿元的贷款全部变成坏账，对于银行体系的冲击也不过是17％，远远不到所谓的“房地产崩盘意味着银行死亡”的地步，更到不了爆发全面经济危机的程度。

以上是房地产行业在银行体系的直接贷款规模，如果考虑到一些以住房和土地为抵押的贷款，和房地产相关的贷款规模会超过5.2万亿元，如果房价和土地价格下跌，银行的这部分抵押贷款可能遭受较大损失。这部分高风险的贷款有多大规模，可以大致推算一下。2007年是国内房价飞速上涨的一年，如果未来房价下跌，可以将2007年至今的住房抵押贷款视为高风险贷款，这部分的贷款规模有多大，也可以做一个大致推算。按照央行的统计数据，从2007至2008年上半年，国内本外币贷款余额从24.4万亿元变为30.5万亿元，新增6.1万亿元，假设其中有一半是住房抵押贷款，也就意味着3万亿元左右的规模，占2009年6月末贷款余额的比重不到10％。

反过来看，目前国内房地产开发的资金来源主要来自银行，从开发商的融资渠道看，房地产定金和预售款约占40％，开发商自筹资金约占30％，银行直接贷款约占30％。考虑到房地产预售款和开发商自筹资金也有相当部分的银行贷款，房地产开发资金的50％以上来自银行。

由此可见，银行和房地产的关系，更准确的描述应该是，房地产行业对银行的依赖，远远大过银行对房地产的依赖。银行能够在相当程度上影响房地产的发展，而房地产的起落虽然会给银行业带来一定的风险，却远远到不了一起崩盘的程度。所以，对于房地产行业调整的风险不应过分放大，更不应该和金融危机甚至经济危机划上等号。更不能因为害怕房价调整，而一味地刺激房价离谱地猛涨，泡沫已起，讳疾忌医，政策贻误调整时机，最终危害民生。

美国的次贷危机因为所谓金融创新，席卷了从上至下的各个阶层，普通

购房者、大摩、雷曼等投资银行乃至房利美和房地美等住房抵押贷款机构，甚至全球的投资者无不牵连其中。相对之下，中国地产业的运作模式还是较为传统和保守，在资产证券化方面的步子很小，也没有像美国一样，通过住房创造现金流来进一步刺激国内消费。改革开放以来几次房价调整的历史证明，国内房地产业出现一定的行业调整，冲击范围也仅限于地产以及银行等相关行业，对整个国民经济并没有圈内人宣传的毁灭性影响，更不会出现类似美国的次贷危机。

针对当前全国房地产业发展形势，应及早推出“有保有压”的、既有针对性、又具灵活性的调整政策，使房地产业尤其是住宅业的发展，真正体现呵护最广大人民群众的利益，也只有老百姓源源不断的真实购房需求，才是支撑中国房地产业尤其是住宅业可持续发展的不竭动力源泉。

迪拜危机对中国式泡沫发出警示

2009年11月26日，阿联酋迪拜政府宣布，它将重组国有集团迪拜世界的债务，并请求债务偿还暂停6个月。据透露，迪拜世界的负债额高达590亿美元，而眼下，迪拜政府总共的债务也不过约800亿美元而已。

迪拜世界债务重组和暂停偿债的消息一经传出，国际资本市场立刻发生剧烈的波动。在证券市场上，全球股市普遍下跌，受迪拜债务危机拖累最大的欧洲股市跌势较大，港股27日暴挫近5％，A股也大幅回调，沪市在26日起的两个交易日跌幅约200点。总体来看，迪拜债务危机的出现，使得近期投资者的信心遭受打击，美元、日元和各国国债成为资金避险的场所，新兴市场、股票和商品市场则遭遇了资金的流出。

目前，中国国内投资者关心的是对资本市场的影响，迪拜事件是否可与去年雷曼兄弟的影响“媲美”呢?现在国内外市场出现了两种截然不同的观点：一种以中国国内一些经济学家为代表，虽然全球金融市场都做出了剧烈的反应，但他们的本能反应是“这事儿与我们无关”，亚洲金融风暴的时候是这样，华尔街金融风暴的时候是这样，现在迪拜倒债事件，依然也是这样，他们的立场和观点等于是在说全球资本市场与中国无关!另一派却是以有新兴市场教父之称的邓普顿资产管理执行主席麦朴思为代表，‘他警告称，迪拜事件，加上越南盾贬值，他预感新兴市场将发生一次显著调整。至于调整幅度，他称，在一个牛市周期，股市回落20％亦非不可思议的事，投资者必须有心理准备。当然，麦朴思也指出，投资者现时仍有充足时间分析事态，暂毋须仓促走货。

迪拜这颗明星的陨落，也能够给中国经济带来深刻的教训。迪拜以金融融资和发展房地产起家，石油美元和国际金融资本的涌入，在近些年支撑着迪拜房地产价格的快速提高，棕榈岛和尚未建成的迪拜塔是其标志性建筑。而反观中国，中央和地方政府也同样在过度依赖着房地产业来带动经济的增长，如果房地产泡沫在未来持续酝酿并最终破灭，这给国内普通民众、商业银行以及整个宏观经济势必将造成沉重的打击。

而这种可能性随着国内大部分一、二线城市房价的持续走高，日益临近。我们不妨拿我们的房价与世界最发达国家美国作以简要比较，就可看出我们一线城市的房价已经进入世界房价高价区。进入2l世纪以来，美国人的平均住宅面积220平方米，绝大部分美国住宅是2-3层的楼房(相当于中国的高档别墅和联体别墅)，附带院子、车库，甚至游泳池，社区高尔夫场地也并不稀奇。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫房型以上占90％，且是精装修，每平方米单价平均不过一千五百美金左右，近十多年平均涨幅不到5％，一栋房子平均30万美元左右。美国各地房地产价格存在差异，但差异并不大。即便在全世界经济圣地纽约距市中心1小时车程郊区新建200平方米的房子，房价也只集中在34万美元左右；在世界最著名的娱乐之都拉斯维加斯房价也大体如此。而中国一线城市大户型、精装修高档公寓和城市周边豪华别墅，无论是单价或整栋的价格已经赶上或超过美国：出现次贷危机进而引起一场百年不遇世界经济危机的美国，房价一般相当于户均收入的4倍，房价冲到户均收入6倍左右的区域即被经济学家称之为泡沫区；而当前中国，10到20倍户均收入的高房价，仍在伴随着房价是否合理、是否应继续走高的争论中稳步走牛。市场有涨有跌，涨得越快，跌得就越急；涨得越高，跌得就越深，这是路人皆知的市场运行规则。中国A股20年的几个大的涨跌周期轮回想必大家仍历历在目。在市场经济条件下，为政者、投资者和购房草民在这场博弈过程中，都不要忘了儿童童话故事“皇帝新衣”的启示，要用自己的眼睛看到真实的世界。

迪拜世界是一家靠债务高杠杆运营的企业，虽然其各类资产超过900亿美元，但其中很多都为流动性很差的不动产，而其欠债规模就达到了590亿美元。这样的财务状况所隐藏的债务风险和流动性风险是不言而喻的。一旦金融市场发生动荡(如2008年的金融海啸爆发)，这些潜水炸弹就会被引爆。而观察国内地方政府和地方融资平台的举债状况，在此轮大规模基建投资的过程中，部分地方融资平台的债务比率同样过高，一些省市银行负债与其地方财政收入之比业已高达500％以上，后续的还款能力很成问题。这种情况若遇到经济大幅下滑的情况，其所蕴藏的区域风险可能会集中爆发，终将拖累全局。

在全球投资者对经济复苏和资产价格上涨开始感到乐观之时，迪拜债务危机、希腊信用评级下降也许爆发得正是时候，它可以给那些头脑过热的投资者浇一盆冷水。而对中国政府来说，对资产泡沫酝酿和地方高负债风险要高度警惕，这应该成为迪拜危机带给中国的最大“礼物”。1990年日本房地产泡沫破灭导致日本经济长期低迷，1997年香港楼市泡沫破灭重挫香港经济，去年以来美国房地产泡沫破灭引发全球金融风暴，迪拜房地产泡沫破灭印发迪拜危机!全球资本市场深幅下挫……尽管泡沫破灭原因各不相同，但泡沫必将破灭却是铁律。