“国19条”能否给“蜗居”者带来春天?

颖 子

在两会给房地产定下“稳字当头”的基调之后，仍在“蜗居”的百姓当然也希望出台迅速的“国19条”能给他们带来春天。

两会将房地产问题推向了风口浪尖，高房价成为民生亟需解决的问题。两会期间，国土局就出台调控楼市第一拳，《关于加强房地产用地供应和临管有关问题的通知》，俗称“国19条”，针对当前的楼市“顽疾”不再是隔靴搔痒，条条对症下药。新政策真能扭转乾坤，改变“不冶将恐深”的现状吗?

“70％”与“90／70”

“国19条”中有一条特别夺人眼球，文件中的原文为“确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70％”。人们可能不禁要问，这样一条全国“一刀切”、量化的刚性目标，对房地产市场和住房保障将意味着什么?福州大学房地产研究所王阿忠教授认为，对保障房自住房用地70％的供地指标的提出，表明了政府想要解决中低收入家庭住房问题的决心。

然而，新规很容易让人想到曾经的“90／70”政策，两者间有着微妙的异同。王阿忠分析说，“90／70”政策主要是对开发商土地用途的限制，容易在实际操作中被暗中解禁，而新规对保障性住房的提及，至少说明了政府开始介入“70％”这块的规范中，只要政府能够做好自身的保障房方面的建设，目前由于豪宅扎堆导致中低收入者无房可买的现状有望得到一定缓解。

当名存实亡的“90／70”政策碰上了“70％”新规，地方政府将如何实施也让人颇有疑问。福州房地产专家刘福泉则认为，新规缺乏严格执行标准，如对于“中小套型”甚至是“保障房”的界定尚无具体规定，且面临着两种不同性质的用地，地方政府是否有能力执行和是否有动力执行有待考量。

莫让“新政”成空文

原文中在“中小套型”前加上“自住性”也让人匪夷既恩。房子是否自住是在买房后才能体现，卖地时怎么能做至哒种要求呢?不要小看这个措辞的谬误，其实反映的是我们许多高高在上的部门不切实际的形式主义。

有媒体曝光，作为经济适用房的深圳市桃源村、益田村、深云村、侨香村停着相当一部分20万元以上的高级轿车，其中不乏宝马、奔驰、奥迪等好车。益田村居委会称，小区里至少70％是公务员。去年发生的另一个比较现实的案例，武汉的“6连号”事件，事后证明，“6连号”是“内鬼”作祟的结果，涉及到居委会、街道、公安、民政等多个部门和多名公职人员。相信在这之前，政府已明文规定符合购买经济适用房的条件，但此类“特例”还是屡屡出现。看来要解决中低收入者的住房问题，岂能在错误的基础上再重申保障性住房比例，到时候就算比例增加了，“经济”了的还是富人。

房地产集中了太多的利益焦点，政府财政、开发商、银行之间存在着千丝万缕的利益纠葛。“国19条”也许是目前为止国家出台的目标最明确的一个楼市调控措施，它同时也被人们寄予厚望，只是这个房产新政措施效果到底如何，时间会给出最后的答案，莫让新政成为一纸空文。

“新政”却无“新意”

最具执行力、相对效果较好、也是最容易监督的还是关于提高拿地门槛的规定，“国19条”原文中写道：“土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50％的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年”。实际上，国土部已经在去年就明确给出首付款50％的规定，但具体执行情况如何就不得而知。

对于土地出让门槛方面的限制，对福州而言的严厉度似乎还不够。以福州现行成交地价付款方式，是要求竞得人自土地出让合同签订之日起60日、120日、180日内分三期(比例为50％、20％、30％)支付，与之相比，“国19条”甚至更加地温柔；而土地保证金至少在20％的规定，短期内恐怕很难奏效。一位开发商告诉记者，福州房地产商们目前“不差钱”，但缺地的局面还是没有改观，大部分房企都不会因保证金提高10％就退出土地市场。

提高拿地门槛是否能让购房者受益?答案是否定的。这条措施不仅不能很好地规范开发商的拿地行为，相反的是，这样的措施只会使得房地产成为“大佬的游戏”。道理很简单，在当前的土地出让制度下，能够拥有雄厚资金实力的企业也只有少数的大型企业，于是，与其说这是规范房地产市场，不如说是在当前的市场下，加速了市场的洗牌，更加成就了市场寡头的形成。

不少福州地产业内人士认为，此次的“国19条”仍缺乏新意。福州大学房地产研究所王阿忠坦言，并没有在新政中看到更多的新内容，他表示，目前房价一直居高不下的症结在于楼市供应的结构性失衡，政策所提出的增加自住性中小户型土地供应、禁止别墅供地也都是为了调结构，但由于各地房地产发展的不均衡，高层也仅能限于重申这些政策，而地方政府的执行才是体现调控效果的有力保障。