两会过后,福州楼市影响几何

程 香

“两会”过后，楼市政策进一步夯实，究竟今年的政策基调如何?“两会”后会不会有严厉的调控措施出台?福州楼市在“两会”之后，又将点出怎样的曲线呢?

3月，“两会”在全国人民的注视下闭幕。值得关注的是，今年全国人大、政协有很多的议案、提案是围绕着高房价展开，两会代表委员剑指高房价，如何抑制房价上涨成为焦点，房价成为今年两会上当之无愧的主角，更有人形容：2010年“两会”似已变成了一场蔓延全国的房地产大会。

“19条”紧随“两会”出台

3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件——《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，掀起一场“房地产土地调控风暴”。

通知全文近5000字，涉及5个方面，共19条，主要是落实“国11条”精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。

“这是一个面面俱到，不畏细节，措辞严厉的调控文件，堪称土地管理和调控的‘大法典”。地产名博、上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，他还挑了几个要点内容作点评：

第一，“确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70％。”

点评实质上这是重申“90／70”制度，只不过如今完成这一指标的难度大大降低，只因保障性住房和棚户改造的规模已远远超过2006～2008年。

第二，“确定为中低价位普通商品房用地的，方案中要增加房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求，并写入出让合同，约定违约处罚条款。”

点评这一条把中低价位普通商品房变成了限价商品房，看来各地被迫要大搞限价商品住宅了。有经济适用房就够了，搞这么多限价商品房太伤害市场机制了。

第三，“土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50％的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。”

点评去年12月五部委出台的规范土地出让金的新政中，已明确了首付款需五成以上，且一年内交完全部土地款。此规定又进一步明确时间，10天签合同，1个月缴首付，钱少的开发商再也不敢玩高价地了，地王也将大幅减少，对于抑制地价好处大大的。

第四，“今年3月～7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是：房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。”

点评今年部分不良开发商的日子可就难过了，土地专项检查风风火火，虽然以前也这么搞过运动，且效果不太好，但笔者更愿意相信这次的力度将明显超过以前，势所不同也。部分闲置用地将被逼出，有利于增加商品住宅供应，从而抑制房价。

开发商心里直打鼓

据有关媒体报道，两会期间收到近300多项政协提案中，有一半和房地产有关。楼市成为众矢之的，这让开发商颇为头疼。

目前，住建部部长姜伟新“今年一定要努力让房价保持稳定，‘不行也得行”的表态，让市场对下一阶段楼市政策走向有很多揣测。“政策影响非常明显”，福州一位业内人士表示，从3月初福州的土地拍卖会就可以看出，除了因特殊情结高价拿下的五一路地块外，其它地块价格都比较理性，这说明开发商现在也在观望政策走向，拿地比较谨慎，没有出现去年追高的现象。

而在促销方面，因楼市陷入观望，福州一些开发商也开始打折促销，推出特价房，市区某楼盘部分房源最高可优惠20万元。这是自去年楼市一路凯歌后，市场出现的少有的集中优惠。

业内人士江南客认为，目前市场有了一些松动的迹象，但是这并非由市场恐慌引起，而是市场的一个微调。他判断，各大开发商对于前景的判断各不相同，有些开发商会在营销策略上做一些调整，进行打折促销。

后市影响

楼市是个“政策市”，“两会”上针对高房价的一系列调控风声给虎年楼市定下了平稳的基调。中庚地产黄海雄指出，在“两会”渐渐尘埃落定之后，今年楼市整体走向将趋为平稳，价格大起大落的可能性“几乎没有”。

当记者询问“两会”后是否将迎来新一轮调控风暴时，黄海雄表示：“政府显然无意打压房地产，只是有必要控制房价的快速上涨。因此估计后续不会出台太猛烈的政策，更多的是对之前政策的深化和执行细则。”

飞扬大丰富策划公司总经理何建平则认为，“两会”后今年楼市的走势将呈现“先抑后扬”的态势，在5～8月出现小幅的价格回调和盘整，下半年后，如果经济大环境持续复苏，房价依然会稳步上涨。

房地产专家刘福泉也表示，福州在两岸三通和“海西”的区域利好之下，房价在短期内可能受政策影响而出现短期震荡，但长期来看仍是向上态势。