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中国地产市场有“泡沫”么?

2010-04-21丹尼尔.因狄维格里奥

市场瞭望·投资者 2010年7期
关键词:泡沫房价贷款

丹尼尔.因狄维格里奥 周 愿

美国地产市场历经了泡沫破裂的痛苦后,终于回归理性。那么中国市场有泡沫么?如果有,又该从中吸取怎样的教训?

纽约《时代周刊》在3月5日有一篇文章,论述了经济发展到什么程度时候可以成为“过热”,或者仅仅是“增长量惊人”。毕竟,单纯的增值不能一概认定为“泡沫”。此番讨论引发了一个更深刻的问题:如何在资产泡沫萌生初期查出它们?

要生成泡沫实际上不那么容易,但泡沫同样可能难以避免,在通胀一触即发时想鉴别泡沫也十分困难。现在中国政府采取了一些措施,如控制资产价格的飙升,但这些措施必须建立在“有泡沫”的基础上。问题就在于,真的“有泡沫”了么?

有许多办法解决泡沫问题,但我认为最好的应该是重评估资产价格。美国就有前车之鉴——房地产市场的创伤还历历在目,要好好吸取教训。是什么导致了房价的猛涨?

实际上,让我们稍微回头看看就能窥见些端倪。首先可能是投资理念的改变。如果某个经济理论让人们放弃股票市场而转向地产业,那么必定导致股市下跌房价上涨。基于这种现金流转,且投资理念的改变是永久的,那么房价上涨就是合理的。但美国不是这种情况,确实有部分投资者的确是转变了投资方向,但其他投资品种的价格依旧高涨。

另一种可能原因是经济的合理增长。举例来说,如果一国经济在飞涨,其国民就有能力购买更多东西。当需求增长,价格也随之增长。与其他投资品相比,居住性住房价格随着消费者需求的增长而增长。而黄金这样的品种,和居民的收入相关性不大。

让我们回到美国房产泡沫的问题中去,很明显个人收入增长不能与房价增长相适应。根据美国经济分析局的资料,我分析了2001年~2006年(泡沫顶峰)的相关数据,美国个人收入增长率为30%——这并不坏,但房价却增长了77%。如果房价的增长也是30%就无可非议,但这并非事实。

如果人们工资不够,又哪来的钱买房?贷款又再次加剧泡沫。如果要求购房者必须付现,普遍的房价泡沫就不会那么糟糕。这样人们就没能力买更多的房子——即使想买电无能为力。因此,宽松的贷款限制也成为了造就泡沫的一大推手。

那么对中国,很难说中国处在地产泡沫中。如果房价增长大大高于其个人收入,且贷款限制很低,那么问题就很可能发生。当然从宏观面上看,有许多因素一直在变化,那么就先从一些简单的方面开始考虑,而中国的其他经济特征则表示她是健康的。

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