中国地产市场有“泡沫”么?

丹尼尔.因狄维格里奥 周 愿

美国地产市场历经了泡沫破裂的痛苦后，终于回归理性。那么中国市场有泡沫么?如果有，又该从中吸取怎样的教训?

纽约《时代周刊》在3月5日有一篇文章，论述了经济发展到什么程度时候可以成为“过热”，或者仅仅是“增长量惊人”。毕竟，单纯的增值不能一概认定为“泡沫”。此番讨论引发了一个更深刻的问题：如何在资产泡沫萌生初期查出它们?

要生成泡沫实际上不那么容易，但泡沫同样可能难以避免，在通胀一触即发时想鉴别泡沫也十分困难。现在中国政府采取了一些措施，如控制资产价格的飙升，但这些措施必须建立在“有泡沫”的基础上。问题就在于，真的“有泡沫”了么?

有许多办法解决泡沫问题，但我认为最好的应该是重评估资产价格。美国就有前车之鉴——房地产市场的创伤还历历在目，要好好吸取教训。是什么导致了房价的猛涨?

实际上，让我们稍微回头看看就能窥见些端倪。首先可能是投资理念的改变。如果某个经济理论让人们放弃股票市场而转向地产业，那么必定导致股市下跌房价上涨。基于这种现金流转，且投资理念的改变是永久的，那么房价上涨就是合理的。但美国不是这种情况，确实有部分投资者的确是转变了投资方向，但其他投资品种的价格依旧高涨。

另一种可能原因是经济的合理增长。举例来说，如果一国经济在飞涨，其国民就有能力购买更多东西。当需求增长，价格也随之增长。与其他投资品相比，居住性住房价格随着消费者需求的增长而增长。而黄金这样的品种，和居民的收入相关性不大。

让我们回到美国房产泡沫的问题中去，很明显个人收入增长不能与房价增长相适应。根据美国经济分析局的资料，我分析了2001年～2006年(泡沫顶峰)的相关数据，美国个人收入增长率为30％——这并不坏，但房价却增长了77％。如果房价的增长也是30％就无可非议，但这并非事实。

如果人们工资不够，又哪来的钱买房?贷款又再次加剧泡沫。如果要求购房者必须付现，普遍的房价泡沫就不会那么糟糕。这样人们就没能力买更多的房子——即使想买电无能为力。因此，宽松的贷款限制也成为了造就泡沫的一大推手。

那么对中国，很难说中国处在地产泡沫中。如果房价增长大大高于其个人收入，且贷款限制很低，那么问题就很可能发生。当然从宏观面上看，有许多因素一直在变化，那么就先从一些简单的方面开始考虑，而中国的其他经济特征则表示她是健康的。