开往“房地产春天”的地铁

张 芬

作为高速便捷的市内交通方式，地铁不仅提高人们的生活品质，同时还使得沿线楼盘受追捧，推动城市地产进入下一个“春天”。

福州即将进入地铁时代。没有堵车、准时发车停靠，并花几分钟就可以从五四北起始站到达世茂百货群众路站，这一目标有望在2014年伴随着福州地铁1号线的建成而实现。

如今，随着城市规模的不断扩大，越来越多的人把交通配套作为购房投资时考虑的重要因素。福州地铁的落成将给榕城楼市带来什么?福州城市地产格局将发生怎样的变革?

沿线房价随地铁起飞

福州建地铁1、2号线获国务院批准的消息一经传出，原本已高唱凯歌的房价再次被注入一剂“强心针”，地铁沿线的大部分楼盘均价普遍上涨，一些位于黄金地段的项目涨幅甚至超过50％。记者从毗邻地铁1号线群众路站的群升国际御园售楼部了解到，目前该楼盘的售价是12000元起／平方米，均价达到17000元／平方米，而就在五个月前，现阶段的最低售价还是当时的销售均价。

自从得知福州将建地铁，房地产开发商们就打起“地铁牌”，在其楼盘广告中标明与地铁站的距离优势，吸引了不少福州市民的目光。地处火车南站附近的领秀新城楼盘的工作人员告诉记者，受地铁等交通配套完善的影响，售楼部的人气比以往旺了许多，随着地铁工程的展开，后期开发的项目价格有可能继续走高。“地铁作为高速便捷的交能继续走高。“地铁作为高速便捷的交通方式，扩大了城市居民的生活半径，从国内外城市的经验来看，凡是地铁通到的地方，房价几乎都有一个飞跃式上涨。”九歌万派地产机构董事长刘波预测，到2014年，仓山区的房产均价至少可以提升到12000元／平方米左右。

近年来，越来越多的地产大鳄有意进驻福州，地铁绝对是不容忽视的因素之一。在去年6月12日的福州土地拍卖会上，万科瞄准并拿下的地正是经过地铁1号线的周边地块。并且，此次拍卖会上，还出现了中海地产的身影。一位接近福州万科地产的业内人士表示，一般情况而言，商业配套和交通便利成为地铁站点附近的最大优势，但必然带来噪音、治安管理等负面因素。因此，地产商一般会选择开发小户型，把依赖公共交通、对噪音等因素不敏感的年轻人锁定为目标居住群。

带动城市地产新变革

福州房地产市场，一直以来基本依靠区位来决定价格，一般来说，距离市中心越远，价格相对越低。有地产专家认为，随着地铁的修建，“地铁房产”将极大稀释市区和郊区的固有观念，这种“以地段论价格”的格局将会发生根本性改变。从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组。

福州地铁1、2号线就像十字一样，连接东西，贯通南北，而地铁4、5号线则相当于环城地铁线，圈起了未来福州最为发达的核心区域，将农村变城区，郊区变市区。目前，不少购房者因为有了地铁而愿意选择以往不予考虑的距离市区较远的楼盘。中庚集团执行总裁黄海雄分析，地铁的建设可以引导中心区人口向周边疏散，扩大城市生活圈，实现市区上班城郊居住的“钟摆式”生活方式，大大削弱新楼盘的“郊区孤岛”效应。

地铁的空间辐射是几何级的，将大大改变福州城区的空间结构，五四北板块、城南板块、金山板块，还有闽侯地区都被纳入福州的“城区”范围。“对于地产商而言，老城区的土地寸土寸金，没有足够的实力‘啃不动，地铁的开通则让外城土地投资价值凸显，这对于中小地产商而言，无疑是个很好的机会。”开诚地产副总裁郑景枫表示，地铁将改变福州城市地产未来5年，甚至10年的开发格局，使郊区新地块开发相对于老城区来说前景预期更胜一筹。

切莫过度透支交通的升值预期

福州眼下靠近地铁的地段中，车未通楼先热。福州地铁一宣布立项时，沿线的开发商们峰拥而至，购房者也趋之若鹜，房价就水涨船高。

地产专家刘福泉认为，地铁附近站点的楼盘价格定位太高是不理性的，因为地铁站点附近的房子不是高端购房者的首选，主要客户是中低收入人群。而且，由于福帅中心市区总体面积较小，地铁将使城市进一步加速外扩，未来可开发的地块和楼盘将增多，房子供应量也会增大，从长远看，这会降低城市的相对房价。

“事实上，房地产市场跟随交通的发展，其根本还是要随着入住人口的需求来发展，但在现如今投资如此旺盛的市场环境下，无论是高速沿线、地铁沿线、三通概念都已经有过热之嫌。长此以往，地产项目将反受牵连。”刘福泉说。

北京大学中国经济研究中心曾经公布对全世界交通与房产的调查报告，报告认为房地产商对交通以及城市规划的认识不够，仅凭炒作交通而不提高项目自身的品质必然赢不得大市场。市场有其滞后性与盲目性，地铁沿线房价过高会导致有居住需求的人群被压制在市中心，政府原先通过改善交通疏导人群的目的不能得到实现。福州地铁与楼市的“共赢”必然是通过有序的调控措施才能真正实现打通榕城交通动脉，引领房产健康发展的初衷。