大城市住宅房地产发展与管治研究——以上海为例

◎ 杨上广 王春兰

住宅房地产作为国民经济的一个重要行业，历年来一直为各国政府所关注。随着住宅市场化改革的深入，中国住宅房地产业正日益显示出其在社会生产和居民生活两方面不可缺少的双重功能，并逐步发挥其作为国民经济基础产业的重要导向作用[1]。理论和实践证明，房地产经济和房地产市场的发展，不仅能够提升整个国民经济的发展，同时它也可能成为泡沫经济的主要载体，严重地影响一个国家或地区的经济安全。此外，住宅房地产作为一种重要的社会性产品和民生经济的一部分，也决定了住宅房地产市场与其他要素和产品市场的差异。随着工业化和城市化进程的加快，户籍制度的弱化，中国将步入城市时代，大城市住宅房地产将日益成为普通民众最为关心的社会经济问题之一。当前，房价上升过快、房价收入比过大、供求结构失衡等住宅房地产问题，已经成为中国社会最为敏感的焦点问题之一。在“以人为本”的治国理念下，如何构筑一个“居者有其屋”的城市和谐社会是当前城市政府必须迫切解决的一项重大课题[2]。因此，加强对大城市住宅房地产市场的研究，合理运用市场和政策手段调控住宅房地产市场的健康有序发展，并满足社会不同群体的居住需求成为一项迫切任务。

一、上海住宅房地产发展态势

当前，上海住宅房地产建设呈现四个特征：（1）投资额逐年增长。据相关资料显示，上海房地产投资的第一个高峰出现在1996年，之后步入低谷，1999年成为一个阶段性投资谷底，随后开始回暖上扬，房地产投资逐年增长，与此同时，上海住宅房地产的投资额也呈一路上扬的发展趋势；（2）土地供应量加大。上海土地供应市场化程度不断提高，住宅用地供应不断增加，2006-2008年上海新增经营性项目土地使用权出让面积12927.07万平方米，可建面积15108.66万平方米；（3）住宅建设速度加快。2006-2008年全市住宅建设共投资2578.80亿元，住宅竣工面积7489.82万平方米，销售7860.52万平方米；（4）人均居住面积提高。至2008年底，全市居住房屋总量为3.52亿平方米，城镇居民的人均居住面积从1993年的7.3平方米上升到2008年的16.9平方米，人均居住面积增加了9.6平方米。

上海住宅房地产的销售主要呈现四个特点[3]：（1）房地产交易旺盛。2006-2008年，全市商品房销售面积9016.48万平方米，其中商品住房销售面积7860.52万平方米。（2）二手房交易迅速攀升。根据上海“我爱我家”的统计数据显示：2009年上半年全市二手房住宅成交量为138409套，远超08年全年126684套的成交量。而从一手房、二手房的成交比对来看，2009年上半年上海一手房共成交108183套，一二手房之间的比例为：1∶1.28。（3）商品住宅价格节节攀升。上海市政府推动货币化动迁、内外销商品房交易并轨、降低个人住房贷款标准等“利好”政策推动了房价的上扬。（4）外地人士与境外人士购房踊跃。外地人士和境外人士在沪购房增长十分迅速，已经成为上海房地产市场的一股举足轻重的力量。

二、上海住宅房地产存在的问题

住宅房地产价格上升过快。根据2008年上海住宅房地产发展报告，原先属城乡结合部的中郊环间的预售均价，也已突破20000元/m2大关。在上海所有19个区县中，有14个区县（包括崇明县）的涨幅，都超出全市平均水平。其中，更有黄浦、卢湾、闸北、嘉定4个区的涨幅，甚至超过50%。上海楼市呈现出来的动态不仅表现为价格涨了，更重要的一点是由于中档楼盘价格不断提升，造成上海楼市呈现出中档楼盘空心化的局势。从前是主流消费的中低档价房，现在逐渐被“边缘化”了，只有松江、青浦、嘉定等城市边缘地带才有。

商品住宅供需结构比例失衡是中国沿海大城市房地产发展存在的一个最为显著的问题。从上海商品住宅供给结构看，这个问题主要体现在两个方面：一是中高档房价比例过高，经济适用房太少；二是大房型比例偏多，中小房型过少。而这两种情况下，都会造成购房总价过高，形成房地产结构性过剩。根据国际经验，发展中国家高档商品房在市场中所占的比例应为5%-10%，显然目前上海高价商品住宅所占的比例已超过这一标准的上限。而从商品住宅供给的面积结构看，国内房地产龙头企业万科集团曾在8个城市进行一次住房购买力的调查分析，得出的结论是购房者根据其经济实力可以购买的住宅面积，上海是70平方米，北京是61平方米，深圳是71平方米，南昌是60平方米，成都和武汉为72平方米。但从实际情况看，上海的主力户型是100平方米～115平方米，与理论测算相差30～45平方米。显然，上海房地产市场商品房存在严重的供需结构性矛盾。

住房供求区位结构失衡，主要体现在房价的区位供给与区位需求的不匹配。上海房地产的矛盾主要体现中高端市场火爆、中低端市场冷清的总体格局。由于上海中高价房主要集中在中心城区，因此中心城区的供求比表现为极为悬殊。除徐汇区供求比为“1∶0.99”，基本平衡，略有过剩外，其他所有中心城区的各区，都处于明显的供不应求，甚至严重不足，其中竟有8个区的供求比在“1∶1.30”以上。而与此同时，中低价房集中的松江、宝山、嘉定、青浦、奉贤和崇明郊区楼市，除了近年来别墅较为集中的南汇区外，却出现了与上海楼市总体状态相反的不同程度的供应过剩，其中供大于求最严重的奉贤区竟达“1∶0.70”的供求比。而这些销路不畅的“过剩”住宅房地产，又恰恰都是上海的中低价房。由于就业和居住空间的不匹配，因此，对于上海众多的普通工薪阶层，远郊房价低成本效应无法弥补交通成本和其他搬迁成本，因此，出现了中低价房需求人群与供给区位的矛盾。这一楼市供应区域的结构性矛盾，将随着外环以外土地供应的增加，房地产开发的日益外移，尤其是中低价商品房基地规划郊区化而越来越突出。

上海房地产市场在投资和消费双向拉动有效需求时，也存在其他大城市投资性购房比例过高的现象。目前在上海广泛存在着投资性购房，投资性购房的目的可分为二类，一类旨在“以租养房”，赚取利差；另一类是纯粹的投机行为，通过房屋的买卖行为，获取收益。从房地产交易动向看，上海住房空置率为12.8%，在市中心的黄浦地区，空置率更高达18.2%。专家指出，空置率超过10%就算进入了警戒线水平。近年来，上海房地产市场新建商品住房和二手住房价格上涨，而且呈加速上涨趋势。房地产发展速度惊人的原因，除了人们普遍认同的一些正常因素外，还有一个重要原因就是投资性购房增长较快。由于虚拟需求在没有被真实需求所接替之前，是实质性的空置。这种过大的投资行为将可能造成的“房地产泡沫”对于国家的整个经济安全将会产生重大影响，另一方面，也可能造成房价持续上涨，使许多普通工薪阶层无法买到适宜的居所[4]。

三、住宅房地产高位运行的影响

1.拉大收入分配差距

住宅作为民众最为重要的固定资财，在住房货币化、市场化改革的背景下，住宅房地产的高位运行，无疑会拉大不同阶层的收入分配差距。住宅房地产是一种资产和生产要素，其收入属于市场分配范畴。在房价不断上扬阶段，市场价格将会越来越偏离均衡价格，致使作为市场分配决定要素价格的机制出现扭曲，产生了既无效率又损害社会公平的分配效应，导致在社会经济中，越是富有的人往往越有能力持有更多的住宅等固定资产，而资产价格的膨胀又使得资产升值，从而形成富人越富、穷人越穷的“马太效应”。此外，房价上升往往会产生远远超出资产正常投资时的收益率，因此，会加大社会投机行为。房地产的投机行为又会拉动房价上升，它一方面使得这一行业涌现了许多百万富翁，另一方面，则使得人数更为庞大的中低收入阶层由于昂贵的居住成本而更为贫困，形成了城市社会中受剥夺的人群和改革成本的承受者。住宅房地产高位运行的泡沫分配效应损害了社会的公平性，增大了阶层间的矛盾，从而加大了社会运行风险。

2.降低民众生活质量

按照马克思劳动力再生产理论，居住成本构成了劳动力再生产的一个部分，因此，在劳动力定价时应包含居住成本。但是，由于中国住房货币化改革的不彻底，此外，由于中低端劳动力供给的相对过剩导致的资本取得对劳动力的定价权，因此，在计划经济向市场经济转型过程中，许多中低收入阶层的住房成本往往未被纳入工资体系之中，这就造成了房价的上涨对于他们影响更大。当前在中国许多大城市，绝大多数普通工薪阶层家庭可支配收入的增长远远赶不上房价的上涨，因此根本无力买房，或者只能被迫降低住房面积、住房区位等居住效用来满足居住需求。此外，受收入预算曲线约束，房价的快速上涨也降低了普通民众的生活质量。由于工资收入只是代表收入的来源多少，而实际收入的高低还要看当地的消费水平，如果物价高则实际收入将减少。因而，如果实际收入按工资总收入扣除支付对人们生活水平影响最大房价（或房租）计算，则城市中许多居民的实际收入大大降低，甚至出现负值，尤其对于初中及以下学历人员来说，如果要达到与当地居民相同的生活水准，在很多地区是根本不可能的，他们的工资收入扣除房租后几乎所剩无几，甚至负值。

3.增大经济运行风险

据报道，房地产价格高涨导致上海等长三角商务成本压力不断增大，已成为在长三角地区企业投资的一大“心病”。在地价与房价的交互作用下，长三角用地成本飞涨。再加上前几年盲目性出让土地，眼下长三角各地的用地日益紧缺，土地成本刚性上扬，上海、杭州、南京等城市的地价涨幅居全国前列。由于房价飞涨等商务成本因素，已有许多企业搬离浦东。上海的租金成本尤其是商业租金成本还会逐步提高，将拉动各个行业尤其是服务业价格的上升；租金、工资成本的上扬，会进一步加快制造业的外流[6]。

4.不利于城市产业结构升级

大城市尤其是沿海大城市作为中国经济发展的龙头，如何通过产业结构升级，加大现代服务业和高新技术产业的发展，从而占据世界劳动分工体系和产业链的制高点，成为世界城市体系中的重要节点，在经济全球化日益深入的背景下，具有紧迫性。但是，由于改革开放以来，地方政府一直以“厂商”的角色参与经济建设，GDP往往成为考核政府绩效的主要指标，在此压力下，城市政府为了发展经济，不得不过多地运用修桥修路建房子等固定资产投资的外延型“起吊机经济”发展模式。这种发展模式在加快城市基础设施、房地产和经济发展的同时，也会造成产业结构升级的动力缺乏。此外，地价、房价等商务成本的加大，还会对资本、技术、劳动力等生产要素、企业等进入形成挤出效应，造成其“用脚投票”。因此，房地产价格虚高的传统的土木钢经济增长模式，一方面是通过牺牲一个地方的发展潜力作为代价，另一方面，房地产占用太多的资金流以及其虚高的利润也会使城市政策缺乏动力进行产业升级。

四、世界主要国家的住房制度评析

世界上各个国家的住房制度由于各国市场经济的模式不同有所差异，但又有其共性。世界上住房制度主要可以划分三类：第一类，以美国、英国为代表的欧美发达国家的住房制度；第二类，以瑞典、荷兰为代表的福利国家的住房制度；第三类，以新加坡、韩国为代表的新兴国家的住房制度[7]。剖析并借鉴这些国家的住房政策，对于我们有重要的启示意义。

1.欧美发达国家的住房制度

欧美发达国家既是经济高度发展的国家，又是市场经济成熟度高的国家。其住房制度的特点是，适应市场经济的要求，住房的供给和需求由市场机制调节，政府对低收入者实施住房补贴政策。美国住房制度的主要内容如下：

住房信贷援助制度。美国政府制定住房政策的一个重要指导思想是，在市场经济中住房问题主要应由家庭自主决策，政府给予适当的支持。其中住房信贷援助就是主要的支持方式。美国政府利用发达的金融机构，采用住房抵押贷款的方式，解决住房建设和消费的资金来源问题。美国在1931年通过了“联邦住房贷款法”，建立了12个住房贷款银行，形成了住房借贷银行系统。此外，又分别建立了住房借贷公司（1933年）、联邦住宅局（1934年）、联邦全国抵押协会（1938年），20世纪70年代初，美国又成立了政府全国抵押贷款协会和联邦住宅借贷抵押公司。美国居民相当于房价的70%-80%的购房资金来源于个人住房抵押贷款，美国的大多数家庭依靠住房消费信贷获得自己的住房。

住房信贷保险制度。在实施抵押贷款过程中，为帮助那些缺乏抵押者和共有产权房者或由于房价高抵押不足者解决困难，联邦政府采取了由国家出面对购房者进行担保的政策。美国政府建立的联邦住宅局和联邦抵押贷款协会，根据《住房自有者贷款法》，建立独立的担保基金，实施抵押贷款担保计划。购房家庭如果在若干年后无力偿还贷款，则由出具担保证明的政府管理局负责偿还贷款。住房信贷保险制度大大提高了住房自有化率，并降低了金融机构的贷款风险，提高了向购房者贷款的积极性。

购房减免课税制度。美国政府为了推行住房自有化政策，实行了一种购房优惠政策。根据美国有关税制的规定，采用抵押贷款形式购买住房者，每月归还贷款数额时，可减免一定比例的利息和财产税，主要是贷款利息可抵扣个人所得税，并免交相应的财产增值税。

住房租金补贴制度。美国的住房政策明显向低收入者倾斜，因此，美国政府对低收入家庭实施住房补贴政策。美国政府对低收入户的住房补贴的补助标准，住户自己缴纳的房租为本户收入的25%，租金超过部分由政府付给租房主，对退休老人也实行该项优惠政策。补助的方式通常有两种：一是直接对低收入家庭提供低租金的公共住房；二是向低收入家庭发放住房券。

老人住宅的特殊政策。老年人住宅是随着人口老龄化而出现的特殊人群的住宅问题。美国1965年就颁发了《老年人住宅法》，该法规定，要按老年人的特殊需要规划设计老年人住宅，向他们提供适宜的住房，其住宅成本要使老年人负担得起。美国的老年人公寓分为公立和私立两大类。美国的公立老人公寓由联邦政府及州政府进行管理，费用除由老年人退休金等支付外，不足部分全部由政府负担。私立老人公寓通常由慈善、宗教等团体建造与管理，费用也由这些团体负担，政府予以政策支持和经济帮助。

2.福利国家的住房制度

福利国家住房制度的主要特征是，公共住房占据较大比例，政府的住房补贴面较宽，住房福利被视作公共福利的主要组成。福利国家的住房制度以瑞典最为典型，其主要特点如下：

投资主体多元化。瑞典住宅的建设者有政府、合作社和个人。瑞典作为福利制国家，在住房问题上的社会目标是以合理的价格向全民提供有益于健康的、宽敞的、设备齐全的高质量住房，因此，政府建造公共住房是其重要的政策措施。地方政府所有的住房公司组成的协会管理着全国公有住房，并承担全国四分之一的住宅建设。瑞典的住房合作社是指合作经济原则，由群众集资兴办，不以营利为目的住房合作组织。瑞典的住房合作社联盟是一种住房资金融通、储蓄和建设一体化的互助合作组织。瑞典对私人建房实行鼓励政策，在经济、财政等方面都给予大力扶持，包括长期贷款和利息补贴等。

住房产权多元化。瑞典的住宅所有权可分为三种，即完全个人所有权、合作社所有权和租赁权。在瑞典的全国住房中，属于完全个人所有的占42%；合作社所有的房屋在瑞典全国住房中大约占15%；租赁房在瑞典住房中比例最大，占43%。

实施住房补贴政策。作为一个福利国家，瑞典十分重视推行住房补贴政策，其特点是普遍受益的原则，尽可能缩小国民在住房方面的差别。住房补贴分为两种：一种是面向全社会的，凡建房、买房、更新改造旧房，都可以享受政府的贴息贷款；另一种补贴是针对低收入家庭以及多子女家庭、残疾人和退休老人的。

政府对住房作用性强。瑞典实施住房政策的目的是全面改善居民的居住条件，为此政府积极参与住房管理，制定了一整套政府的住房管理制度。政府在住房政策实施中的作用十分突出，主要表现为三个方面：一是制定法规。如1973年通过的《住宅更新法》，规定房主必须改善不符合最低标准的住房，国家给予贷款和必要的补助，以促进旧住宅现代化；二是经济支持。其指导思想是住房既有商品性又有社会性，对于低收入家庭和多子女家庭，必须予以经济补助；三是政府直接参与管理。如规划住宅区和征购土地、参与有关国家贷款及补贴问题的决策、制定住宅发展纲要和住宅问题的协调以及解决特殊人群的住宅问题等。

3.新兴工业化国家的住房制度

新兴工业化国家的住房制度以新加坡和韩国为主①。新加坡的住房发展，由解决房荒到改善居住条件，再到提高住宅质量标准，先后用了30年时间实现“居者有其屋”的计划，其主要特点如下：

推行住房公积金制度。实行住房公积金制度，是新加坡住房制度的最大特点。公积金制度是一项强制性储蓄制度，由雇主和雇员共同缴纳。1968年开始，新加坡《中央公积金法》修订后，明文规定公积金会员可提取公积金，用于“购买不动产”和“获得购买不动产贷款”。1987年，又制定了特准产业计划，允许所有人都可以运用公积金购买公共住宅，除自己居住外，还可以用于出租。此外，申请购房者还可以申请低息贷款以支付房款。

实施公共住宅合理配售政策。公共住房的建设和分配，是新加坡住房福利的重要体现。自1989年7月3日起，住宅建设发展局把原先的登记制度改为订购制度。每个季度公布今后三个月内建房计划，包括数量、房型、价格和完成的时间，让想买房的人提出申请。如需求大于供给，则由申请人进行抽签，中签者经审查后交付定金，办理购房手续。

促进租房向自有住房转变。当住房短缺问题解决以后，新加坡又推行住房自有化政策，执行“居者有其屋”计划。为此，政府住宅建设发展局建设大量公共住宅，低价向广大中低收入家庭出售，并鼓励私人建房。此外，政府采取了分级补贴办法②对购房者实行补贴。目前新加坡约有80%的居民居住在自有的住宅内，在世界各国中属于住房自有化率很高的国家。

采取集权式共有住宅管理模式。新加坡居民的居住房屋大多数属于公寓式大楼内的单元套房。因此，共有住房和共用设施的管理和维修是一个非常突出的问题。新加坡的共用住宅管理基本上是以住宅建设局，后移交给市镇理事会为中心，吸引居民参与的集权式的管理模式。各区设立办事处和服务组，负责对小区维修、管理、改善公共组屋区内的公共设施。此外，住房的维修管理已实现专业化和社会化。

五、大城市住宅房地产问题的对策协调

1.正确认识房地产商品的双重属性

对房地产属性的科学界定是一切政策的根基，没有对属性的正确认识，就没有了政策的目标指向。中国房地产政策的制定应随着经济发展和保障水平的提高，其经济和社会的双重属性也应该是变化的，并且在社会经济发展的每一个阶段，我们对其属性的界定和分配权重上都应该是科学的、明确的。在市场经济条件下，房地产业生产的产品首先是一种商品。但世界任何一个国家的政府都没有简单地把房地产业生产的住宅单纯归类于商品，而是赋予其商品和公共产品的双重属性。纵观中国房地产市场发展的20多年，拥有公共产品属性的住宅，其社会功能被其强大的经济功能即商品属性所掩盖，其实质是，从一开始就没有一以贯之地坚持住宅的双重属性。改革开放以前，中国一直将住宅定义为一个公共产品的属性，在上世纪九十年代以前，中国的房子都是廉租房。但1998年的房地产市场化改革把所有住房变成商品，这一方面解决住房的有效供给不足，另一方面，也造成了住房公共产品属性的缺失、缺位。过度强调住房的商品属性，赋予其过多的投资价值，就必然导致市场的投资炒作过滥，房价高便在所难免，而房价的飞涨又恰恰印证了市场化程度的非合理性。因此，必须深刻地认识到房地产属性的双重性，将房地产的社会属性提升到与经济属性并重的位置。房地产市场的发展理念和方向应从过去的以增长、效益导向转变到以民生、公平为导向。

2.明确住房政策的基本目标

住房政策的基本目标的确立，是住房制度的基础，有了明确的住房政策目标，才能构筑一整套住房政策体系[8]。从国外情况来看，各国的住宅法和住房计划中，对住房政策的基本目标都做出了明确的规定，其目标往往具有大众性，立足于每一个国民都享有舒适的住房和适宜的环境③。笔者对于1998年的《房改通知》的解读认为，政府对于住房的基本政策和宗旨其实是“放开高端、稳定中端、保住低端”。从本质上，这种指导思想是好的，只是在实际的操作中，政府往往违背初衷。

实施住房供应方式多样化及租售并举的政策，符合住房消费梯形改善的客观规律④，有利于不同收入状况的居民，根据自己的承受能力，选择合适的住房消费方式。笔者认为，政府在住房问题上应“有所为，有所不为”：（1）在住房的基本目标上一定要实行“多数人优先”政策，决不能奉行“富人优先论”；（2）在注意住宅房地产的拉动经济功能同时，更应注重住房的社会功能⑤；（3）在高、中、低端产品市场上实行不同的土地、贷款、税费政策。（4）深化住房货币化改革，尽快将居住成本纳入工资、福利体系中。

3.建立多层次住房社会保障制度

在明确住房政策的基本目标之后，如何建立多层次住房供应尤其是住房社会保障体系成为解决大城市住房的当务之急。一般而言，中高端市场的住房问题应由市场进行解决，而在低端市场上，政府应采取一些特殊的政策措施来帮助那些完全依靠市场解决住房有困难的群体，如住房公积金制度、经济适用房制度、公屋制度、廉租房制度等。在这一层次上，住房保障制度完全是政府的事情，住房困难者需要由政府来解决住房。此外，住房保障制度应该是一个多层次的体系，是一个公平有效的体系。它既有政府向那些完全没有能力购买住房者提供居住条件的责任，也有政府出台相应的土地政策、税收政策、银行信贷政策来帮助经济困难者购买住房的制度。特别是在我国土地产权国有的情况下，政府既有义务也有能力在政策方面来保证民众的住房条件。

当前中国城市应尽快完善住房社会保障制度。首先，应健全最低收入家庭的廉租住房制度。政府应依托社区，对城市贫困阶层进行基本信息调查，并建立信息管理系统，抓紧最低收入家庭纳入廉租住房体系，并根据社会经济发展水平，扩大受益对象。其次，完善低收入家庭的公房租金减免政策。政府应抓紧研究并完善城市低收入家庭公有住房的租金核减办法，合理确定保障水平，让未列入民政救助范围的低收入家庭享受到住房保障政策。再者，完善中低收入家庭的住房保障性政策。对中低收入家庭以贷款方式购买自住中低价商品房的行为，积极实施购房贷款贴息政策，鼓励其通过购买或租赁的方式解决住房困难问题。第四，保持中低价商品房适度的供应量，实行“租售结合”，实施封闭式运作，优先满足中低收入拆迁居民的租赁需求。

4.建立政府调控住宅房地产机制

纵观世界各国政府，在强调市场作为解决住宅的主要手段时，都强调政府对住房的调控作用。由于住房是关系普通大众生活最为核心和敏感的问题之一，因此，政府有必要发挥各种手段进行宏观调控。当前房价太高、上涨太快，多数老百姓买不起房，已成为一种“大城市病”。目前我国许多城市的房价收入比达到10：1以上，高于发达国家2－3倍。由于房价涨得过快，房价和老百姓的收入不成比例，因此，普通工薪阶层根本无力购房。

针对当前房价上涨过快，房产投资行为过重，多渠道的调控制度应出台。第一，建立城市土地储备制度⑥，强化土地一级市场的垄断，增强政府对土地市场的宏观调控能力，防止房地产开发商的恶性屯地炒作行为。第二，利用期房限转、网上备案、提高利率等房贷政策⑦等，挤兑房地产泡沫。第三，增加中低价房供应，保证中低收入阶层所需的经济适用房和廉租房用地和住房需求，使房子不再是吉芬商品⑧。第三，鼓励中等收入者集资建房或非赢利性合伙建房⑨。第四，通过加重商品房的囤积转卖税费负担。除征收个人所得税和营业税外，还按累进税率征收土地增值税；开征级差利得税，即对购买后短期内转让所得利润征收利得税，税率可随住宅拥有年限递减。第五，根据不同市场的需要和经济发展需要，分门别类设定获取土地门槛。如对开发高档的商品房，应提高初拍地价和加重税负，从严控制土地供给总量；对面向普通百姓的商品房用地应降低初拍价格，足量供应。第六，设立房地产预警机制，严防恶意炒作，哄抬房价。

注释：

① 韩国住房制度的要点：扩大庶民住宅的供给；扩大低廉的公共住宅开发用地供给；改善住宅金融制度；通过抑制不动产投机的政策，稳定住宅价格。

② 如一室一套的单元房，政府补贴三分之一；三室一套的，政府只能补贴5%；四室一套的不仅没有补贴，而且按成本价加5%的利润；五室一套的住房，则加收成本价15%的利润。

③ 美国的住宅法规定，尽可能通过私人企业和政府的支持，使每个美国家庭有舒适的住房和适宜的居住环境。瑞典的住房目标是给每个人提供一所足够宽敞和舒适而且环境优美的住宅。新加坡则提出了“居者有其屋”的目标等。当然这是一个长远的目标，需要分阶段达到这一目标。

④ 住房消费客观上是一种梯形消费。一个人一生的不同阶段的收入是有差别的，刚参加工作时的收入不高，又没有积蓄，只能租房住；以后随着工作年限延长、收入增加，购买小户型住房，再以后购买中户型住房；随着收入高、积蓄多，最后购买大户型的舒适住房。

⑤ 对于住宅的商品性和社会性，社会学家侧重于社会性，他们认为住宅是人们恢复体力、调节情绪、融洽关系、享受天伦之乐的场所，是人类安身立命、发展自我的天然港湾；而经济学家则侧重于其商品性，鼓动政府将其作为支柱产业，拉动GDP增长。笔者认为，我国房价过高，有两个原因不可忽视：一是由于住房行政化，各地政府为发展本地经济，将房地产土地收入和税费收入作为了政府财力的重要来源；二是房地产开发商利润过高，成本开支不规范。因此，政府应对住宅房地产有正确认识，在注重住宅商品性的同时，一定要认识其还具有社会性这一方面。在制定住宅房地产政策时，应防止与民争利以及房地产商暴利等行为。社会主义的本质要求中国应实行“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的房地产开发理念。

⑥城市土地储备制度在众多欧美国家盛行，其目的基本上都是为了在土地私有化制的状况下通过对土地事先收购储备，抑制土地投机和地价增长，为城市市民提供廉价的住房和配套的城市生活环境，从而提升社会福利并促进社会经济的均衡发展。实施土地收购储备制度后，土地供应可实行“一个口子进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”城市宏观调控政策。

⑦加息在遏制短期炒作行为的同时也加重了有真实需求的购房利息负担。因此，为了保护真实需求，尤其是中、低收入阶层的住房需求，对购买低价楼盘自住的按揭贷款应实行贴息。当然，必然配套实行科学、严格的审核制度。

⑧商品房价格之所以长期以来一路攀升但需求始终火爆，剔除虚假信息诱发需求膨胀等因素之外，最关键的在于商品房已经成为典型的吉芬商品。吉芬商品是一种需求弹性为负数的特殊商品，专指那些价格上涨而消费者对其需求量不减反增的商品。由于住房是必需品，因此，无论房价涨得多离谱，大多数老百姓除了勒紧腰带购买之外，没有其他更好的选择。更为重要的是，对于吉芬商品的供给者而言，由于涨价不会导致需求下降，即使政府通过宏观调控增加了供给者获取巨额利润的成本，开发商以及炒房者们依然可以通过继续上调交易价格向消费者转嫁成本。因此，增加经济适用房和廉租房的供应量，使老百姓拥有了更多的替代选择，才能找到了将商品房的需求弹性由负数扭转为正数的办法。

⑨建造了德国近1/3住宅的住房合作社（公社）被称为德国“房价的稳定器”。由于合作社的目的是解决社员的住房问题，因此充分体现了住房问题由国家、集体、个人三者共同负担的原则。在德国，政府对合作社建房给予很多方面的政策帮助：其一，提供长期低息贷款保证；其二，提供合理的土地，这些地皮一般位于市郊，甚至是荒地，还有一些城市中的废旧住房；其三，减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较低税率向合作社征收；第四，补贴租金，合作社住宅如用于向社员出租，政府在必要时可补贴部分租金，使房租降低到社员能够负担的水平。

[1]鲍小飞.房地产市场泡沫的形成和预警机制——以上海为实例的研究[D].上海：复旦大学,2005.

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