福州房贷全面收紧

张 芬

对于银行突如其来的信贷严控举动，人们更关心的是，这样一个敏感的政策会持续多久?经过调控政策“洗礼”的楼市会否出现新变化?

从去年年底至今年年初，国家为抑制高房价使出了连环招，密集出台信贷、税收、土地等一系列楼市调控政策。继规定二套房首付必须四成以上、调整“营业税优惠政策”、九部委联合打击开发商囤地、出台“国十一条”之后，国家近期开始在银行信贷方面下功夫，资金是房地产业赖以生存的“血液”，收紧房贷等于掐住房地产业的“喉咙”。

不少人预感楼市离泡沫破灭不远了，房价很有可能会下跌。新一轮调控的力度是否会像2007年般下重手呢?房价会如那些想买却买不起的购房者所期望般下降吗?

量降价不降

随着一揽子房地产调控措施的落地，我们明显感受到过去一段时间国家陆续出台的政策所产生的效果，然而，与旨在打压房价过快上涨背道而驰，房价是越压越涨。

根据海西房产网的数据显示，今年1月，福州楼市销售均价再度刷新纪录，报出10448元／平方米，环比上涨1225元／平方米，涨幅达到13.28％，同比则有相当大的变化，上涨了57.84％。整体均价之所以上扬，一方面是由于去年房价急速飙升，市场的“惯性”对价格仍然保持比较高的期望；另一方面在于短期内的签约量主要集中在平层大户或别墅，成交总价高。从数据上看，买房时机确实不如去年。

由于房价不断上涨，越来越多的购房者选择持币观望，加之受国家坚决打击投资投机购房行为的影响，福州楼市的销售量明显疲软，一手房和二手房的成交量都急剧下滑一半左右。2010年1月，总签约套数为2240套，环比减少2235套，日均签约72.25套，环比下降49.94％；签约面积约255567平方米，环比减少261339平方米，日均签约8244.09平方米，环比下降50.55％，两组数据双双缩水过半。

“现在正是买卖双方市场博弈的时候，买方看到政策的变化，停下买房脚步开始观望，而卖方受到之前旺市影响，咬紧价格不松动。”家天下房产董事长林斌兵告诉记者，今年年初尽管在政策调控后，市场成交量出现明显的下滑趋势，而房价却始终保持在高位。

高层对于目前楼市陷入价涨量跌的胶着状态很是担忧，不得不使出收紧银行信货这个杀手锏，以打破目前的僵局。

银行普遍收紧

2月3日，中国银行率先声明取消首套房贷利率7折优惠。“对于新申请贷款，我们会根据客户的信用情况、抵押资产的质量等实行差别化利率定价。调整后基本都在8.5折以上，要想低于8.5折，肯定是特别特别困难了。”中国银行福州分公司信贷部相关人士连用了两个“特别”，向记者表示7折优惠今后将会难得一见。

据记者了解，早在去年年底，包括建行、招商银行等多家商业银行已经开始了“明松暗紧”的首套房贷利率提升政策，只是谁都不愿意挑明，而中国银行这次把银行叫停“首套房贷利率7折优惠”的窗户纸捅破。

有部分银行个贷中心负责人仍表示，银行收紧信贷属于商业行为，是出于对银行利润和承担风险的考虑，过多的利率优惠会大大降低银行的利润率。然而，更多的业内人士一致认为，银行房贷由二套房蔓延至首套房的收紧，主要是抑制房价过快上升的政策导向使然，央行对2010年新增贷款总量严格控制，银行只能对每月的放贷量精打细算。

1月份的信贷已经超过1万亿，引起了监管机构的关注，央行立马于1月14日宣布提高银行存款准备金率0.5个百分点。由于1月上半月贷款冲得太猛，贷款额度提早用完，加之存款准备金率上调，福州多家银行因此暂停或推迟个人房货发放。“信贷额度多的时候，一切都没问题，可以贷给公司，多的也可以零售，但一旦信贷额度紧俏，银行就要考虑一下该把资金投向哪边了。”上述中国银行福州分公司信贷部相关人士透露。

银行收紧信贷对楼市产生的影响是整体性的，不论是一手房还是二手房、首套房还是二套房。

看好后市走向

对于银行突如其来的信贷严控举动，除了对今年房价向下调整有了更多期待外，人们更关心的是，这样一个敏感的“收紧”政策会持续多久?经过多个调控政策“洗礼”的楼市会否出现新的变化。

“从前一段时间央行上调存款准备金率，到如今福州各主要商业银行放缓1新增信贷的步伐，其目的都在于回收市场的流动性。”在福州大学房地产研究所王阿忠看来，房价上涨过快与流动性过剩有很大关系，必须通过信贷政策来进行调控，减少市场货币供应量，从而抑制房价过快上涨。

目前，房价已与普通民众的收入水平严重脱节。“收紧银行信贷将进一步加重观望气氛，特别是中小开发商的资金链会受到影响，房价可能在短期内会出现适当回调，盘整时间大概就在3、4月。一直期待抄底的购房者或许应该抓住机会，一旦过了政策消化期，房价预计还会有20％的上扬空间。”双安房产总经理郑爱新认为。

在业内人士看来，福州楼市整体上升还比较平稳，没有出现如北京、上海等一线城市房价短期内翻番的情况。而且，去年商品房卖得太好了，福州的开发商大多不存在资金压力，没有任何降价促销的理由。从供求方面看，上海新村、王庄地块的拆迁，福州“四环”浮出水面等城市化步伐都将带来大量的刚性需求，与福州土地供应吃紧形成鲜明对比，供不应求让开发商对今年的楼市依然充满信心。加上老百姓普遍感觉手头的钱经不起花，购买力不断下降，通胀预期心理也驱使那些以求资产保值的人出手。

种种迹象都表明，收紧房贷可以对房价的回调起到立竿见影的效果，但就整体形势而言，市场仍然存在推高房价的原动力，距离泡沫破灭还需更长的时间。