房产投资回报空间不再巨大

张 芬

房价不断攀升是投资者们乐意看到的，但繁荣的身后也隐藏着危机，楼市泡沫迅速膨胀，使得人们开始担心投资房产的价值回报。

2月5日，声称欲动用数亿资金、抄底哈利法塔的温州企业家们从迪拜回国，带队的阿联酋温州商会会长陈志远告诉记者，此行未购买一套房产。2月2日出发前，该团另一发起人金华温州商会会长姜勇忠表示，他们有意购买包括哈利法塔在内的迪拜房产。然而。4天内，温州企业家们都是只看不买。

“迪拜短时间内还很难看到回升迹象。”温州本土经济学者马津龙认为，迪拜危机爆发至今不足1年，当地经济未来预期不明，以致人们很难判断迪拜房地产走势。

与迪拜低迷的楼市形成鲜明对比，中国的房地产市场却热情高涨，房价不断攀升是投资者们乐意看到的，但繁荣的身后也隐藏着危机。楼市泡沫迅速膨胀，使得一些业内人士担忧中国楼市是否会重蹈迪拜的覆辙?

泡沫正在蔓延

人们已经领教了2009年楼市的疯狂，都以为2010年的楼市能够缓下脚步歇一歇，可是事与愿违，虎年的房地产似乎更加“来势汹汹”。

海南，无疑是2010年年初房地产界最引人关注的热点。海南国际旅游岛的建设上升为国家战略发布至今才两个月，虽然现在看来，这还仅仅是一个概念，但海南的房价却涨到了令所有人瞠目结舌的地步。不仅海口、三亚等区域中心城市的房价连番暴涨，就连琼海、博鳌、文昌等二线城市的商品房价格也正以令人难以置信的速度狂飙突进。在房地产规模仅次于海口的三亚，2010年1月开盘的楼盘中，出现了每平方米7万余元的“天价房”。

“坐火箭速度”飙升的房价吸引了众多投资客争先恐后前往海南，几千亿资金也随之流人海南楼市。“可是，海南经济一直不算发达，一年的GDP总量为1 600多亿元。人均每年可支配收入13000多元，农村的就更少了，才4000多块钱，不要说买一平方米的房子了，按海景房来说，连0.3平方米都买不到。”福州大学房地产研究所王阿忠分析，从短期看，海南房地产已经形成了一定的泡沫，因为大量的热钱进入，把房地产的价格迅速拉上去；从中长期看，这个泡沫是可以逐步消化的，现在中高收入群体到海南二次购房的需求大大增加，但需要警惕的是。不要把现在短期的泡沫变成一个中长期的泡沫，不能让房地产绑架海南国际旅游岛的发展。

而在福州本土市场，一个新“地王”诞生了!2月4日，福州举行2010年首次土地拍卖会，王庄地块以成交总价60亿元创福州地价新纪录。对此，成功摘得王庄地块的江西正荣集团相关人士接受记者采访时表示，正荣集团之所以敢在福州拿地，主要是看好海西的发展前景。业内预测，高达8653元／平方米的楼面均价，意味着该项目的销售单价将接近两万。开发商竞相高价拿地，被推高的地价又直接导致高房价，加上投资投机购房者哄抬，其中存在多少泡沫就可想而知了。

“政策”滋润

是什么原因使海南房价近期大幅上扬呢?有分析人士认为，金融危机发生以来，全国多数城市的楼市剧烈波动，而海南成为全国为数不多的房价呈稳步增长态势的省份之一。2009年的岁末，国家又给海南岛包了一个“大红包”，那就是国务院批准通过建设海南国际旅游岛，在这个重大利好的刺激下，海南房价，扶摇直上。

福建与海南有着相似的情况，海西经济区的提出也为福建经济的发展给足了想像空间。福州身处海西经济区建设的中心，不断加速的城市化进程必然带来房地产市场的兴旺，在刚性需求和投资需求共同作用下，房价节节攀高。

2009年，政府实行积极的财政政策和宽松的货币政策，货币供给量比2008年增长30％，新增贷款10万亿元。“钱多如洪水，总要找个去处。实体经济消化不了这么多钱，于是大量的钱就流入股市、楼市，泡沫逐渐膨胀，特别是在一些国家发展政策倾向高的区域，房价很容易借‘题材之手肆意上涨，所以会出现投机者携巨额现金赴海南，一买就是数套、数十套房子的现象。”双安房产总经理郑爱新说。

而且，在房地产市场供给与需求严重失衡的情况下，土地供给量相对较少，陷入“僧多粥少”的局面，土地溢价现象严重，房价飙升后的房地产泡沫已经被无限吹大。

自住可以买入

现阶段的房价已经到达一个阶段性顶点，家庭房价收入比接近30：1，租金比500：1左右，新盘空置率50％以上的一线城市已经达成了房地产泡沫破裂的必备条件，最终有效需求者购买力不足无力接盘，出租所得租金远远不够支付按揭，一线城市的房价连最基本的投资价值都失去了，如果再没有政策调整，剩下的就只有等待泡沫破灭。

无论是2009年底的“国四条”，还是今年1月份的“国十一条”，所有议论的焦点都是如何稳定房地产市场，并遏制房地产市场的大幅波动，其根源就是目前一线城市及一些大中城市房地产泡沫严重，为的就是避免崩盘。所以，2010年的房价不再会有2009年那样暴涨的温床，但为了防止严重依赖房地产的中国经济崩溃，政府也不会让房价下跌，至少不能短时间内骤降，因为房价一旦下跌，连锁反应将非常明显。

鉴于政府此时敢于抛出一些控制房价过快上涨的信息，是希望投机者减少，使2010年房价易于保持稳定，因此，不少业内人士认为2010年投资房产不再有巨大的回报。

“业界普遍预计2010年房价还会在目前的基础上涨20％，整体是平稳的，自住者可以入手，但买房投资要谨慎。”郑爱新表示。