经济适用住房的经济学分析

陈瑞芳



经济适用住房的经济学分析

陈瑞芳

（漳州职业技术学院 经济管理系，福建 漳州 363000）

经济适用住房政策对降低房价和满足中低收入家庭的住房需求起到了非常重要的作用，但其“保障性质”在房地产日益市场化的进程中被弱化。从经济学角度，分别从成本、博弈、寻租、效用最大化、市场失灵几个方面进行分析，从中发现经济适用住房存在供不应求和管理制度缺陷等问题。为此我们必须把经济适用住房政策规范化，使其成为真正利国利民的好政策，解决中低收入家庭的住房问题，以利于社会的和谐稳定发展。

经济学；经济适用住房；成本；博弈；寻租

经济适用住房政策是我国住房保障政策的重要组成部分，建立以经济适用住房为主的保障性住房供应体系，是适应社会主义市场经济和我国国情，加快住房建设，使住房产业成为新的经济增长点，保护中低收入家庭和不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求的客观要求。经济适用住房政策自1998年实施以来，对降低房价和满足中低收入家庭的住房需求、改善居民居住条件起到了非常重要的作用，但同时也面临着经济适用住房不经济、滋生腐败和没有效率的诘难，其“保障性质”在房地产日益市场化的进程中被弱化:供给不足；管理存在制度缺陷。

一、经济适用住房的成本分析

目前在房地产开发与建设过程中发生的相关成本支出，可细分为几百项，不同的房地产公司在会计核算中对一些明细成本项目的归类口径也不尽相同，成本的归集与分配方式也不统一，使得房地产业的成本资料在一定程度上不能直接对比。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。开发成本按照国家计委和建设部联合发布的《经济适用住房价格管理办法》(计价格[2002]2503号)的规定；税金依照国家规定的税目和税率计算；利润按照不超过上述开发成本中的(1)至(4)项费用之和的3%计算[1]。经济适用住房成本对经济适用住房价格具有重要影响。

在经济适用住房的建设过程中，会出现相应的开发建设成本外，主要涉及机会成本和监管成本。机会成本是为了得到某种东西必须放弃的其他东西。开发商可以选择开发利润率高的高档商品房也可以选择开发利润率低的经济适用住房，那么开发经济适用住房的机会成本就是放弃开发高档的商品住房的利润回报。很显然，开发商作为追求利润最大化的理性人，会选择开发利润高的高档商品房，而放弃开发经济适用住房的意愿。除了这个机会成本外还存在着监管成本。监管成本不仅包括政府在进行监管的过程中所必然发生的信息搜集成本、规章制度的制定成本和政策实施过程中协调各方利益所耗费的直接成本，而且还包括规避责任、腐败、逆选择及道德风险的成本。从机会成本的角度来看，监管为社会带来的收益未必一定大于监管所耗费的资源在其它社会用途上为社会带来的收益。由于政府和开发商之间存在成本的信息不对称，政府若要有效而准确地掌握和控制成本信息，就必须做大量复杂的调查、统计、鉴别和核对工作，其间会遇到难以估计的困难和阻力，从而导致高昂的监管成本。由于机会成本和监管成本的存在导致经济适用住房供不应求。

二、经济适用住房的博弈分析

信息不对称是博弈论的一个重要假设。各方存在着博弈，比如政府与开发商；开发商与申购者。开发商与申购者存在着一个混合博弈，因为一方的最优策略选择取决于对方的选择，对方的选择又影响着一方的选择，如此循环反复。如果非中低收入申购者选择购房，则开发商的最优选择是谨慎的监督；但如果开发商进行谨慎监督则非中低收入申购者最优的选择是选择不购房；而如果非中低收入申购者选择不买房，开发商最优的选择是不实行必要的监督；但开发商不进行监督，非中低收入申购者最优的选择是选择购房……虽然要看对方的选择是如何才做出自己的选择[2]。但开发商作为追求利润最大化的“理性人”会选择不进行监督。如果开发商不进行监督，那非中低收入申购者就会选择购房。假设开发商进行监督时销售经济适用住房所得收益为R，对非中低收入申购者购房不进行监督其所获得的收益为r(由于非中低收入申购者的购房增加了销售量，所以r>R)。开发商为进行监督而付出的调查费用为f，可知，当非中低收入申购者购房时，开发商会选择不进行监督(r>R-f)；当非中低收入申购者不购房时，开发商仍然会选择不进行监督(R>R-f)即开发商的最优策略是不进行监督。另外，假设非中低收入申购者不购房时的收益为0，购房时的收益为I，非中低收入申购者为购房付出的代价为g。由于开发商一定会选择不进行监督策略，可知，非中低收入申购者一定会选择购房。此时双方的收益均为最大，而且没有单独改变策略的动力。在经济适用住房市场中，博弈初期当信息不完全时，非中低收入申购者可能为了规避风险而选择不购房，但当进行了一定次数的博弈时，收益信息和对手策略对双方来说都己经透明，非中低收入申购者必然会与开发商进行合作博弈，即非中低收入申购者通过一定的购房行为购经济适用住房从而挤占本应属于中低收入人群的利益。具体矩阵如表1。

表1 开发商—非中低收入申购者的博弈矩阵

在现实生产中，作为房地产开发商在建设商品房的同时，建设经济适用住房，这一措施不仅可以取得范围经济，而且也可以享受到政府给予的各方面优惠政策。因为开发商以政府划拨方式取得土地，可以获得城市郊区的开发用地，而基础设施建设费等减半征收，并且在实际操作层面可以通过种种手段规避政府的成本监管等。这样看来，房地产开发商应该会多提供经济适用住房，但实际不然，因为开放商与政府存在着博弈。在我国住房保障制度的问题上，政府的加入让这场博弈变得更加复杂。如果政府严格执行国家的住房保障制度，划拨土地、减免配套费建设经济适用住房，将减少当地政府的财政收入但可能受到上级政府、当地居民和舆论的好评；如果政府不执行国家的住房保障制度政策，开发商可以获得更多的土地用于开发高档商品房，拉动当地GDP增长，增加当地政府的财政收入，但会导致中低收入家庭买不起房子，遭受上级政府、当地居民和舆论的谴责。作为开发商，如果严格执行经济适用住房的政策，企业利润下降；如果不执行经济适用住房的政策，企业利润增加。所以政府和开发商达成的最优策略为政府严格执行相关政策；开发商不执行经济适用住房的相关政策（具体矩阵见表2）。在这个博弈中，每个局中人都有两个策略，即执行政策和不执行政策。假设如果政府执行政策，可获得收益为4，如果不执行政策，可获得收益为2；如果开发商执行政策，可获得收益为2，如果不执行政策，可获得收益为4。对于理性的局中人来说，执行政策是政府的最优策略，不执行政策是开发商的最优策略。因此也会导致经济适用住房供不应求。

表2 政府----开发商的博弈矩阵

三、经济适用住房的寻租活动分析

政府作为特殊的利益主体，在其政策目标选择中面临着利益冲突。一方面，为实现城市的社会稳定和社会公平，需要解决中低收入家庭的住房困难，为此要在稀缺而宝贵的城市土地资源中划出一定份额，安排经济适用住房开发项目；另一方面，经济适用住房要吸引开发商投资，保障开发商的合理收益水平，政府又得降低土地出让价格，给予税费减免优惠待遇，因此就减少了政府财政收入。因此从理性经济人角度分析，由于政府官员缺乏对市场监管的利益动机，因此经济适用住房政策执行多年政府监管始终缺位。政府既干预开发商又干预卖给谁。政府手中有权力，个别官员代表政府行使这些权力的时候，就想拿这些权力到市场上去寻找一个价格换得自己的好处即寻租。经济适用住房由政府划拨建设用地由于行政划拨的透明度低，许多开发商为了牟取自身的经济利益，而拉拢、腐蚀政府决策者，致使各种寻租活动泛滥。而一些政府官员贪污腐败，运用手中的权力人为地“创租、抽租”，诱使开发商向他们贿赂，与他们分享经济利益，进一步加剧了寻租活动的经常性和普遍性并且滋生了政府官员的贪污腐败。由于经济适用住房土地是行政划拨，而土地的正常出让费却很高，于是握有土地划拨权力的政府部门和开发商之间就可能出现权力和金钱的交换，开发商以给政府官员较低的贿赂换取超值的土地产生寻租。价格管理部门拥有最终的价格决定权，不能排除部分政府官员利用手中的权力为自己寻租[5]。同时由于含有政府的福利补贴，经济适用住房进入房地产市场在价格上较商品房有很大的优势，且经济适用住房供不应求，于是拥有经济适用住房的团体和潜在购买者之间又会在交易环节滋生寻租活动。虽然经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。但在审核这一环节就存在些问题，比如收入标准，申请人提供的资料仅限于显性工资而那些隐形工资如股息、红利、奖金等就没办法全部获得；还比如说住房面积低于15平方米，更是无从查清。经济学已证明，寻租并不是简单地将一部分利润转移进官员的腰包，寻租给社会福利造成的损失要大于官员贪污所得金额的数倍。所以寻租活动的存在会导致经济适用住房供不应求和管理制度存在缺陷。

四、经济适用住房的效用最大化分析

经济适用住房的补贴方式主要有两种，一是实物补贴方式，即“砖头补贴”（划拨用地补贴），即通过优惠政策降低经济适用住房的销售价格，从而提高购买者的支付能力，其补贴需要房屋的成功销售才能最终得到落实。二是货币补贴，即“人头补贴”，主要通过政府对中低收入群体直接给予经济支持来达到政策目标。目前在我国实行的是“砖头补贴”方式，根据《经济适用住房管理办法》等法律法规，经济适用住房的建设主要享受以下优惠政策：一是建设用地实行行政划拨，免除了土地出让金；二是建设和经营中的行政事业性收费减半；三是小区外基础设施建设费用完全由政府负担。我国通过这些政策来减少经济适用住房的开发成本，进而降低其市场价格，对具备购买资格的中低收入者进行间接的经济支持。也就是国家现行的经济适用住房政策是通过减免土地出让金、开发过程中的有关税费减半以及控制开发商只能获得3%的利润等措施来降低房价，从而使中低收入家庭能够买得起房子。实际上，可以把这种补贴方式改为直接给中低收入家庭提供数额不等的现金补贴或发放住房补贴券，由中低收入家庭根据自己的需要直接到市场上租赁或购买住房。实行这种货币化的补贴方式，政府和开发商都不再介入经济适用住房的分配过程，可以给中低收入家庭更多的租房或购房的选择权，有利于发挥市场机制的作用[3]。

根据经济学的消费者均衡理论，任何一个理性的消费者在用他一定的收入消费任何商品时为了从中获得的效用最大。消费者的无差异曲线是用来表示两种商品的不同数量的组合给消费者带来相同效用的一条曲线。在偏好不变的前提下，消费者从这条曲线上的各点所代表的商品组合中得到的满足程度是一样的。预算线表示在消费者收入和商品价格为一定的条件下，消费者用全部收入所能购买的不同的商品组合。在一个坐标轴里一个消费者所面对的无差异曲线是可以无限的，而所面对的预算线只有一条。无差异曲线和预算线有三个位置关系：相交、相切、相离。只有预算线BL和无差异曲线IC相切的点才是消费者获得最大效用水平的均衡点。“人头补贴”直接将现金补贴给居民，使居民的现金收入增加，居民所面对的预算线就向外平行移动从BL1移到BL2，所以居民增加住房消费的同时还不减少其他商品的消费。如图1所示。在图1中，横轴表示住房消费，纵轴表示其他消费，IC曲线表示无差异曲线，BL表示预算线，A点和B点是IC2与的BL1相交点，E是IC0与的BL1相切点。进行补贴之后切点移到了F点。从图可以看处如果是“人头补贴”的话，可以增加中低收入家庭的实际收入，从而使预算线向外平移达到新的均衡点。但目前我们实行的是“砖头补贴”，没有直接落实到中低收入家庭手中，多了一个中间环节，所以会滋生腐败行为，造成管理制度存在缺陷。

五、经济适用住房的市场失灵分析

房地产开发商以追求利润最大化为目的，其“理性经济人”本性直接地体现商业行为中。只要有需求就有供给[4]。开发商可能冒着违规售房的风险，销售给高收入者而获得净收益。房地产开发商从自身经营利益出发，同样缺乏监管销售对象的利益动机，纵容甚至促使了部分高收入者也成为经济适用住房的拥有者的现状。经济适用住房的开发得到了政府的政策倾斜，实际上享受了政府的政策性资源，但作为“理性经济人”的开发商不会就此满足，他们不惜铤而走险去追求利益最大化。我国城镇居民的住房需求远远没有得到满足，单靠市场来调节住房的供求是不够的。这个时候就存在市场失灵现象，即当居民的购买欲望与购买能力不能统一时，仅仅依靠价格调节并不能实现资源最有效配置。边际私人成本与边际社会成本，边际私人收益和边际社会收益的偏离，从而导致了市场的失灵。由于公共物品的存在导致市场失灵，市场无法有效率的配置公共物品，这就需要政府介入。

图1 消费者均衡曲线图

公共物品在现实经济中是广泛存在的，由于其非排他性和非竞争性的特点，消费者都想无偿使用这些产品，于是就出现了“搭便车”现象。经济适用住房过度市场化，政府将保障性住房过多地推给了市场，交给企业生产经营，且政府的政策不到位，结果出现了社会福利的损失。同时，无论各国住房保障体制中的何种模式、何种手段，都毫无例外地需要政府的财政支持作为后盾，尤其是需要财政资金的投入，否则就无法实施。财政支付能力是保持住房保障体制运行可持续性的基础性因素，在很大程度上决定了住房保障体制运行的效果。政府向居民提供的一种公共产品，其效用就是通过支付转移的方式实现社会收入的再分配，使广大中低收入和最低收入居民家庭也能够享受经济发展的利益，保持分配公平和社会稳定。因此经济适用住房的供给受到中央和当地财政资金的限制还是供不应求。

外部性指的是私人收益与社会收益、私人成本与社会成本不一致的现象。可分为正外部性和负外部性。所谓正外部性简单地说就是当一方的经济活动对另一方产生有利影响，这项经济活动具有正外部性。开发经济适用住房能够增加社会福利，给社会带来好处，而开发商的利润限制在3%，开发商开发经济适用住房的行为给社会带来好处但开发商自己所获取得私人利益却很低。具体表现在一方面，缓解住房矛盾，对于构建和谐社会起到重要作用；另一方面，经济适用住房的存在对商品房有一定的替代作用，对商品房的需求有一定的抑制作用，从而抑制整个社会对房地产业的投资、投机需求，控制房价的飙升。开发经济适用住房这项活动具有正外部性，会导致厂商的最优产量水平小于社会最优产量，导致资源配置无法达到帕累托最优。存在正外部性时，给予正外部性的产生者提供相当于外部收益的财政补贴，鼓励其把产出量扩大到社会最大效率的水平，使外部效应内在化，在基础设施领域采用“谁投资，谁受益”的政策；在环保领域采用“谁污染，谁治理”的政策。因为开发经济适用住房这项活动具有正外部性，所以还是会出现供不应求。

公共物品和外部性的存在导致了市场失灵。根据英国经济学家凯恩斯的理论，要解决市场失灵，弥补市场机制的缺陷，实现资源的最优配置，则需要政府运用财政政策积极干预经济，进行宏观调控。而经济适用住房制度的产生，就是我国政府对住房市场进行宏观调控的一种手段，以期解决住房供需矛盾和市场失灵，形成合理的住房供需结构，推动整个中国房地产市场的发展，从而带动社会经济的全面发展与进步。

综上所述，通过对经济适用住房制度的经济学分析，种种原因使得经济适用住房存在着供不应求的现象还是比较明显的，需要各方努力加大对其进行投资。除了政府部门加大重视力度，提高积极性外，还应该建立和完善对政府和开发商的激励机制。总之，如何解决中低收入家庭的居住问题已成为一个日益突出的重大社会问题，因此如何做好住房保障工作已成为社会和谐稳定发展的关键问题。为此我们必须把经济适用住房政策规范化，使其成为真正利国利民的好政策，解决中低收入家庭的住房问题，以利于社会的和谐稳定发展。

[1]陈凤华.关于经济适用住房成本核算问题的探讨[J].中国商界(下半月)， 2008 (08):63.

[2]尚宇梅.经济适用住房建设中的三方博弈[J].城市开发，2008(16):80-81.

[3]龙驰.住房政策中“砖头补贴”与“人头补贴”的经济学分析[J].中国房地产金融，2004(07):36-37.

[4]谢瑾，徐苗新.经济适用住房问题探讨[J].科技情报开发与经济，2007 (17):142-143.

[5]田海宁.经济适用房政策存在的问题及对策[J].山西建筑，2008 (12):225-226.

An Economic Analysis of affordable housing

CHEN Rui-fang

( Department of Economy and Management, Zhangzhou Institute of Technology , Zhangzhou Fujian 363000, China)

Affordable housing policy to reduce prices and to give a hand to the families with middle and low income and to meet the housing needs of families with middle and low income from time to time. But its "protection nature" in the real estate market in the process of growing has been weakened. Hereby the author make costs analysis, game analysis, rent-seeking analysis and maximization of utility analysis from the point of view of economics, and then analyzes further the existing problems and the causes for them during the course of the implementation of affordable houses policies. From the analysis found that the existence of affordable housing in short supply and management system deficiencies and other issues.

Economics; Affordable Housing; costs; game; rent-seeking

2009－08－15

陈瑞芳 (1981－)，女，福建漳州人，助教，硕士研究生，主要研究方向为经济学、会计。

F293.3

A

1673-1417（2010）01-0033-05

（责任编辑：马圳炜）