脆弱的碧桂园

文｜本刊记者 刘建华 广州报道

脆弱的碧桂园

文｜本刊记者 刘建华 广州报道

水城渗水 长沙碧桂园威尼斯城的房屋一如其名，漏水、渗裂。

在碧桂园现在的产业链条上，核心是拿地、卖房，被忽略的则是建房。这是投诉倍增的原因，也是中国房地产业的真相

“即使不是一个楼脆脆，也是一个楼漏漏。”长沙碧桂园威尼斯城的业主罗邵波愤怒地下了个定语。

漏水，裂缝，维修。

漏水，裂缝，再维修。

罗邵波近两年时间里都在做同样的事情。这个听起来名字相当不错的 “翠漾花岸别墅”，是罗邵波和妻子胡雅敏举全家之力，在2007年以123万的价格购下的房产。但是没完没了的裂缝让这个家无法居住。

楼漏漏

2009年8月，忍无可忍的罗邵波终于开始怀疑楼房主体结构有问题，他最后要求碧桂园物业公司把墙全打掉。

打开后，所有的人都傻眼了，从一层到四层，楼梯间一共有3根柱子是从中间错开的，墙壁和柱子也不在同一个平面上，从墙根到墙顶，肉眼就能看出墙壁是歪的。

这个房子是歪的。

罗邵波随后委托湖南中大建设工程检测技术有限公司对该工程进行质量鉴定。鉴定小组成员于2009年10月19日、10月23日到现场对该楼房上部主体结构进行外观质量、混凝土强度、截面尺寸、钢筋配置、框架柱垂直度、楼板厚度、填充墙砖强度、填充墙砂浆强度共8个项目的现场检测。

鉴定结果显示：多层板板底出现的裂缝，是由于混凝土早期的干缩引起的。严重影响楼板的耐久性、整体性及使用性；该工程所测填充墙程砖强度推定值等7个项目不满足设计及验收规范要求。

在长沙碧桂园，越来越多的业主发现了自己的房屋出现了质量问题。罗邵波开始了自己的投诉之路。看起来，这是一起简单的房屋纠纷，在中国各大城市里，这样的故事每天都在上演。

但对碧桂园来说，这道小小的裂缝，在全国各地已经渐渐曼延扩大开来。

广东韶关，碧桂园水木春华的业主谭钜陷入了同样的麻烦中，他在2008年一次性付清69万人民币购买了韶关6街209号的一套联体别墅，购房合同规定收楼日期是2008年10月15日。但是，准备收楼时谭钜却看到房子和花园并未真正完工，后花园里工人还在填土、砌围墙，草也还没有种植，房子内的餐厅与楼梯扶手、铁栏杆还在打磨、涂漆，更令谭钜不能接受的是，在验房过程中还发现近50多项未达标需返工，根本没有达到入住的基本要求。

2008年11月1日，谭钜再次盼来了碧桂园的收楼通知，一家人再去看自己未来的新家时，工人还在屋内屋外施工。在销售顾问钟小姐的陪同下，他们发现地板漏水、墙壁开裂等一共有45处需要翻修。

此后一年多时间，谭钜前后五次接到通知收楼，但每一次他都发现旧问题没有解决，新问题则越来越多。

继长沙碧桂园威尼斯城被媒体曝光后，巢湖碧桂园银屏秀色苑被指为“未验收就交房”，广州凤凰城凤馨苑的业主们则投诉碧桂园产品换概念，台山碧桂园则出现了楼体中发现破竹子代替水泥砖头，锈钢管穿通栋梁，房屋主梁有裂痕等现象。

一时间，针对碧桂园房屋质量的投诉越来越多，“质量门”风波让中国最大的“地主”正在吞下昔日疯狂扩张的恶果。

造房迷局 层层转包的建造商们最终使房子的“质量”失去了控制。

脆弱的根基

在最初“像卖白菜一样卖房子”的时期，碧桂园房子的质量还是有口皆碑。华南碧桂园的业主黄平海对自己的房子就很满意，他在这儿住了十年。不过，那是初创时期的碧桂园产品。

碧桂园创始人杨国强出身于泥水匠，做过建筑包工头。最初的发家故事在财经界耳熟能详。 1993年，杨国强在时任新华社记者王志纲提议下创建了碧桂园学校，终于将“4000户只卖了3户的烂盘子”成功销售，开始了其地产神话。2006年7月，碧桂园集团悄悄转变工商登记上的“身份”，摇身一变成为外资企业，经过一系列重组活动，剥离了学校、医院、自来水厂、高尔夫球场等房地产之外的业务，成立碧桂园控股公司，并于2007年中在香港成功上市。

碧桂园成功的一个秘诀现在广为人知：拿地，疯狂拿地。

在快速扩张的阶段，碧桂园不仅成为国内大“地主”之一,销售业绩上也鲜有能出其右者。碧桂园控制房地产开发产业链过程的“一条龙”方式被业内认为是控制生产成本的典范,但该模式却也成为其楼盘出现质量问题的根源之一。有业内人士说，碧桂园集团扩展得太快，资金链供应不上，公司管理制度不完善、质量监督方面顾此失彼也是出现质量问题的主要根源。

越来越多的事实证明，碧桂园将建筑工程外包，自己建的房子越来越少了。这对以建筑起家的杨国强来说，是一个巨大的转变。

“这已经不是多年前的碧桂园了，逐渐成了一个靠土地赚钱的地产商了。”碧桂园的新业主大部分都这样认为。在记者调查中发现，顺宏房地产开发有限公司是韶关碧桂园的建设单位、施工单位是广东腾越建筑工程有限公司、监理和设计单位分别是佛山市顺德区保顺工程建设监理有限公司和佛山市顺德区博意建筑设计院有限公司，这些相关单位与碧桂园有着千丝万缕的关系，但又不仅仅如此。

层层转包的建筑商们寻找利润的方法很简单。碧桂园一管理层工作人员透露，碧桂园发包工程的参考价计算方式相当苛刻，腾越公司（碧桂园集团下属建筑公司）给班组的单价低于社会上的平均价很多，外包单位根本不可能按照这个价找到人做。

但是外包者还是出现了，承包者从一开始就没有想着按合同、图纸与规范做，而是想着如何偷工减料，如何虚开签证，通过增加工程来提高单价等。低定价的外包工程从一开始就埋下了隐患。佛山市顺德区保顺工程建设监理有限公司杨工，证实韶关碧桂园水木春华一期分包给了多个施工队作业，由于各个施工队的水平问题，在验收时存在着很普遍的质量问题，有的甚至一户就发现有四五十处需要维修。

在另一个环节上也出现了问题，监管缺位。

范绍祥2006年应聘到碧桂园房地产公司，担任工程部负责质量安全的工程师。2006年9月，他作为业主方碧桂园房地产公司的代表，负责长沙碧桂园威尼斯12区项目的验收工作。据范介绍，在建筑工地上，一般有施工队、监理公司和甲方工程师三类人，施工队负责施工，监理公司负责监督和检查施工队是否按照图纸和质量控制标准施工，甲方工程师则代表开发商对工程验收。

范绍祥刚到工地，就发现梁柱钢筋有问题，模板漏浆。范提出了整改意见，工程队进行了整改。不久后又发现了新的问题，范的意见慢慢起不了作用。因为施工队经常在夜里加班，后来范绍祥被要求必须按时下班，不允许加班。

承包者因低价格偷工减料、弄虚作假却无人监管，碧桂园房子里的“裂缝”就这样被隐藏起来，但是纸里总是包不住火。碧桂园房屋“质量门”事件正在掀开这个房地产企业的短板。

越来越多的事实证明，碧桂园将建筑工程外包，自己建的房子越来越少了。

这对以建筑起家的杨国强来说，是一个巨大的转变。

长沙碧桂园楼盘存有大量质量问题，在碧桂园集团内部都是公开的秘密。2009年12月7日，碧桂园投资者关系部主管刘嘉毅飞赴长沙处理碧桂园长沙项目因为施工质量问题引起的纠纷。刘嘉毅称：“这样的问题不仅碧桂园存在，很多在全国扩张的开发商都会存在，公司在全国这么多项目，我们不可能每个项目都由自己的建筑队伍施工，这并不现实。”

碧桂园方面表示，长沙碧桂园的质量问题并不是碧桂园的嫡系建筑“部队”所为，而是建筑外包之后的雇佣军造成的后患。“这是我们建筑外包的首个试点项目，出现了问题是我们监管还不到位。”

卖房子的地产商只“承认”自己监管不到位，但是监管地产商的部门却没有发出声音。

碧桂园扔掉了什么

“一年一个碧桂园”，曾经是前些年杨国强最喜欢的一句口号。如今的碧桂园显然已远远突破“一年一个”的目标，但其“克隆”战术的精髓却始终未变。凭着“一条龙”式的运营模式，碧桂园一路高歌猛进。按照当下的趋势，碧桂园的外包之路仍将继续。

疯狂扩张也给它带来了前所未有的资金压力。2008年2月底止，碧桂园旗下取得国土证的建筑面积达到4300万平方米，当中完成建筑但未出售面积约为63.42万平方米，而正在施工面积约1038万平方米。

地王，这是碧桂园赢得的第一个称号。为什么不是“房王”？没有人质疑。人们都以惊异的目光看着碧桂园的“财富光环”。碧桂园还在继续拿地，2009年12月22日，由碧桂园、富力和雅居乐组成的联合体以255亿元的天价夺得了占地面积263.952万平方米、总建筑面积438万平方米的广州亚运城地块，刷新了中国地王的纪录。“255亿的天价，对于房地产企业来说，在资金上肯定会造成一定的压力”，北京大学公共经济研究中心研究员、房地产专家韩世同说。

据不完全统计，碧桂园共有51个发展项目分别处于不同的发展阶段，其中广东省内的有19个，其余项目共涉及国内9个省市。遍及全国各地的项目，仅靠碧桂园“嫡系部队”施工已经远远无法满足扩张的需要，于是自其2007年在香港上市之后便开始工程外包。

拿地、建房、卖房是房地产企业的三个重要环节。

但碧桂园要做的大部分事情可能是，“拿地”，然后“卖房”。房地产业最重要的一环——建房，正在成为碧桂园最薄弱的环节。韩世同认为，建房这个环节迟早会转向外包，这就要求碧桂园必须在监管方面加强，不能再走低价格路线，要求高素质的施工队伍。如果运营机制过渡成功的话，有助于其专业化、正规化。但现在，碧桂园还是以小企业的管理方式去管理一家大企业，缺乏规范化管理，对于远在千里之外的众多项目鞭长莫及，监管缺位，施工队偷工减料、楼盘频频出现质量问题就情理之中的事。

罗邵波还在等碧桂园给他一个说法，他有点迷惑，自己买到的究竟是不是房子，还是只挂着“碧桂园”三个字的一堆钢筋水泥。