地籍调查中权属核查工作的几点体会

李晨超 沈丹华 范学东

（浙江省测绘大队，浙江 杭州 310030）

1 引言

根据《国务院关于开展第二次全国土地调查的通知》（国发〔2006〕38号）和《浙江省人民政府关于开展第二次全省土地调查的通知》（浙政发〔2007〕15号），为进一步全面掌握温岭市的土地利用现状，建立和完善土地调查、统计和登记制度，达到对土地信息采集、处理、发布、应用全过程的数字化，实现土地资源信息的社会化服务，满足经济发展及国土资源管理的需要。温岭市国土资源局决定在市辖主要城镇约120平方公里的范围内分批开展城镇数字地籍调查工作，并向社会进行公开招标。我单位浙江省测绘大队中标，承担了该项目的地籍调查和测绘工作。权属核查是城镇数字地籍调查工作的核心内容，权属核查是对城镇地籍调查范围内已登记宗地进行实地核实，查实宗地的权属、位置、界址及土地利用状况，以满足地籍管理的需要。

2 权属核查

权属核查应保证地籍资料的现势性、系统性、可靠性、精确性、概括性与完整性。权属核查应遵循多用途的原则，调查的主要内容有：

行政区线、街坊（村）线、保护区线的调查；对宗地权利人的调查；对土地所有权、土地使用权合法性的调查；对土地位置的调查：坐落、宗地四至、所在区、街道、门牌号的调查，对界址点及性质类型的调查；对土地界址、面积、土地用途、权利人所在单位性质、权属性质、使用权类型等的调查；对土地获得方式、取得时间及土地使用年限的调查等；调查宗地建筑占地面积，建筑物用途、结构、层数等。

2.1 未申请登记发证的宗地调查

未申请登记的宗地不进行权属确权，只调查地类

2.2 已登记发证的权属档案整理

2.2.1 采取了对老档案拍照，在Photoshop软件进行批量处理编辑再打印的方法。每宗资料取宗地草图、界址确认表、审批表三部分内容。

2.2.2 地籍调查表是权属调查的原始记录和地籍测绘的依据，一切按规范如实填写。地籍调查表的内容做到图、表与实地一致，项目填写齐全，准确无误，每一本土地证填写一份。每宗分开。按老街坊号或村号整理归档。

2.3 外业核查

按街坊打印地形图,到实地调查权利人姓名、地名、门牌号、现状使用范围、地类。

2.4 装绘界址线

根据地形图上得到的外业核查信息，用CASS6.0软件装绘界址线。

2.5 新街道、街坊划分与新地号编号

街道界线基本按实地调查的权属界线调查成果。街坊界线调查不布设界址点。街坊界线一般以道路中心或边线、河流中心或边线为界进行划分，按道路网进行整个城区统一编号。宗地是地面一块有边界、有确定权利人和利用类别的土地，是地籍最小单元。本测区地籍号划分，按建成区[xxxxxx]-街道（街道办事处）[xxx](按民政局划分标准)-街坊[xxx](此次定义)-宗地[xxxx.xxx]四级划分与编号。由多个土地使用者共同使用同一宗地而其间界限难以划分时作为同一宗地（混合宗），例如居民小区、房改房、村民联建房屋等。同一法人或户主有2块（含）以上且不相邻的用地地块时作为多宗地处理。编号具体办法：宗地采用四位阿拉伯数（0001-9999）顺序编号。此次权属调查后，以后新增的宗地编号从已调查入库最大号开始，再在街坊内依次进行顺序编号。宗地注销后，该宗地编号则不再使用。内外业均完成后，建立了新老宗地号对照表。

2.6 核查数据入库

2.6.1 数据采用软件

后期地籍数据建库采用杰思科地籍数据采集更新软件。

2.6.2 地籍数据建设内容

地籍数据建库包括地形建库、地籍建库、地类建库。地形建库包括点状地物、线状地物、面状地物、文字注记等要素建库及其属性入库。地籍建库包括宗地面、宗地界址线、宗地界址点、街坊面、街道面等要素建库及其属性入库。地类建库包括地类图斑构面及其属性录入。

2.6.3 数据处理

在基础地形图上根据调查界址点形成宗地，并输入界址点、线属性表、宗地属性表、权属调（核）查表，形成其他属性表格，进行地籍图整饰。内业数据处理采用杰思科地籍采集软件。

野外数据采集使用南方CASS6.0测图软件，数据符合杰思科地籍采集软件数据要求。在CASS中以宗地为最小单位进行地类图斑辅助线的提取，在杰思科地籍采集软件数据采集软件里进行构面。

2.6.4 地形数据（图斑）构面

图斑构面以宗地为最小单位。在基础地形图上根据外业调查的土地分类进行构面，按土地的三级分类来进行图斑构面。一些概念模糊的地类按以下原则进行处理。村庄内部零碎的地类如门前屋后小块旱地、花圃等不做图斑构面处理。不同路名及路段的应分开构面，不能构成同一个图斑面，图斑面积小于4m2的进行合并。

2.6.5 宗地数据构面

在基础地形图上根据核查界址点形成宗地，提取界址线层，在不存在圆弧的情况下在杰思科数据采集软件里进行构面。

2.6.6 属性录入

属性分图形属性和属性库数据两种，所有属性有唯一性，分自动赋值和手工录入。自动赋值的属性有：对房屋结构和层次的赋值；对面积字段的赋值；对界址点自动赋值；对界址点坐标赋值；对界址线起始点和终止点赋值；对宗地界址点线赋值；街坊代码自动赋值；要素代码自动赋值；图斑宗地内码自动赋值；宗地主号自动赋值；对控制点坐标自动赋值；注记类进行赋值；计算建筑面积和占地面积。

2.6.7 地形要素的属性录入

线状地物、点状地物的属性录入按CASS5.0生成的编码和杰思科编码一一对应的对照表导入杰思科软件，在杰思科采集软件里自动生存属性代码。地类图斑的属性有：地类代码、所在街坊、要素代码、图斑名称、权属性质、图斑主号。

2.6.8 宗地信息的属性录入

根据调（核）查成果录入信息，主要有权利人、宗地号、土地坐落、四至、土地用途等，所有面积都自动赋值。

2.6.9 原登记库和核查库的属性录入

对于宗地面积因以前发证与此次权属调查不一致，故建立了调查库与登记库两个库。登记库记载原先发证信息，调查库即为本次权属调查结果入库。（即核查表的录入）

3 对权属核查工作的思考及体会

3.1 地籍调查工序多，工作量大，尤其是权属核查工作，某种程度上存在一些难以预计的工作量。而整个工作又必须以质量为根本保证，所以权属核查人员必须有责任心，本着对宗地权利人和地籍管理工作负责的态度，不厌其烦，才能做好权属核查工作。

3.2 权属核查过程中，前期因地方方言导致核查工作人员与当地群众语言沟通有问题，还有部份群众不知地籍调查为何事拒绝与工作人员配合核查工作，给核查工作带来了不小的难度。后在国土局的牵头协调下组织各街道主管领导开宣传会议，按排各村都由村干部陪同核查工作人员一起进行核查工作。这一举措大大降低了核查工作的难度，在以后类似的工作中值得借鉴。

3.3 土地证宗地界线与用地现状不符的几种情况

3.3.1 现状房屋部份改建，导致实际用地现状有一部份在原宗地界线外使用土地，核查时应按原宗地界址线装绘，界址线外使用的土地或者说超占面积用地，应认定为涉嫌违法用地，核查意见中建议国土管理机关去现场土地执法检查。

3.3.2 由于原土地宗地图测量粗差、计算错误造成宗地界线与用地现状不符合的，应以新测地形图为基础，按现状绘制宗地图，并建议地籍管理部门通知权利人变更登记。

3.3.3 现状完全变化，确认实地房屋是原址重建或异地重建的，不绘制界址线，按未发证处理。在核查表上注明重建。并建议地籍管理部门通知权利人尽早办理登记。

4 结束语

权属核查是对已发证宗地进行一次全面复核，对核查中发现的问题进行统一分析和研究处理，在此基础上建立地籍属性库，这是城镇数字地籍调查和地籍管理信息系统建设的重要组成部分，也是第二次全国土地调查的重要内容。数字地籍图形库、属性库、历史库建立后，要形成长期有效的数据库更新机制，保持数据库现势性。只有这样，一次性投入的基础工作，才会在数据的不断更新中更加完善，国土信息的数字化管理才能真正上水平，上台阶。

[1]浙江省城镇数字地籍调查暂行规定，浙江省国土资源厅，2005.