马连道采购中心区的“破”与“立”

　　马连道采购中心区，北起北马连道，南至区域边界，东起马连道东街，西至羊坊店路。具有优越的交通条件、丰富的土地资源、良好的商业根基和坚实的市场基础，现已经发展成为商业中心区之一。
　　根据北京市宣武区政府2005年的规划，马连道采购中心区将重点发展采购与会展、茶叶茶饮、品牌商业、医药保健、图书文化五个园区。建成后的马连道采购中心区是集商品采购、商业服务、商务办公设施、酒店、文化娱乐为一体的综合性采购中心区。马连道的特色茶叶经营继续保留。规划设计还将涉及马连道地区的街道景观、建筑景观、环境景观、景观小品、道路铺装、植物配置、夜景照明、交通组织、车辆行人组织和无障碍设计等多方面的内容。
　　
　　马连道现状
　　
　　据了解，马连道自20世纪50年代起，就一直是北京市比较重要的仓储、货运区。特别是近年来连锁经营和物流配送广泛兴起之后，马连道形成了以茶叶为龙头，汇集了家乐福超市、北京医药股份公司物流中心、欧倍德家居建材超市、新华书店总店物流中心等大型商业机构的集中地。宣武区政府为了进一步提升马连道地区的商业地位，规划了马连道采购中心区。
　　2005年4月，北京马连道荣获“中国特色商业街”称号。这是中国城市商业网点建设管理联合会和中国步行商业街工作委员会在全国范围内评选十条“中国著名商业街”和十条“中国特色商业街”活动中获得的荣誉，也是自2000年马连道被北京市评为“北京特色商业街”之后，赢得的又一块金字招牌。
　　作为一个从不产茶的纯销售地区，茶叶经营一直是马连道采购中心区的支柱产业。从20世纪90年代中期，马连道出现第一家茶叶小商铺开始，到现在的10多年时间里，马连道已经发展成华北最大的茶叶批发市场，年交易额约占内地茶叶年交易额的1/10。拥有茶商800多家，各类茶叶经销网点1000多个，全年茶叶销售额超过10亿元。目前，全国7％的茶叶销售量都来自马连道茶叶一条街。如今，这里积聚了马连道、京马、京闽、京鼎隆、信益祥、国际等多家大茶城，全国六大类茶叶品种及“全国十大名茶”都有经营。产品远销美国、韩国、俄罗斯、日本、中东、东南亚等国。
　　
　　马连道茶叶市场不仅是自然形成的，而且还是一个市场群，是一个体系，一个完整的系统。这里的市场有国有企业投资建的，有茶商承建的，有茶商合伙、地方政府支持建立的。
　　相比之下，区政府规划中的采购与会展、品牌商业、医药保健、图书文化等园区显然并没有形成气候。已经建成的号称全国最大的纺织品商场——中家纺只经历了短时间的挣扎就已经名存实亡；医药物流中心、新华书店总店物流中心并没有起到物流中心的作用。
　　规划中描述的马连道采购中心区，是以大宗采购为支撑，具备专业化、批量化、国际化特征，集商流、物流、信息流、资金流为一体，各种功能相互配套，服务设施先进齐全的新型商业区域，是京城最大的“采购航母”。从目前的情形看，这一规划显然没有落实。
　　
　　经营管理迷失
　　
　　茶叶经营有明显的下滑趋势
　　马连道作为北京茶叶经营特色街区，其批发业务曾辐射华北等地。由于近年在天津、济南、沈阳等地茶叶市场不断兴起，外地批发客商逐渐减少。马连道大批茶商不得不以零售业务为主，部分商户面向个人零售占到30%左右，其余多为北京地区的单位团购。
　　批发功能正在退化，门面产品趋同性越来越明显，零售消费正取代批发交易；经济效益普遍下降，现在马连道茶商中真正有利润的不到30％，而另30%处于亏损，40%持平；茶商流动性加大，茶商随季节而流动，茶季来，其他时间走；对新产品的屏蔽作用越来越大。
　　目前国际金融危机的影响越来越大，茶叶内销的疲弱在马连道已有所显现。商铺关门或急于转租铺位、顾客稀少的现象十分普遍。据国际茶城的张老板介绍，目前该茶城有30多个空铺位，几乎占整个茶城的1/3。为了吸引消费者，销售人员纷纷从柜台中出来，手拿装着散装茶叶的盘子高声叫卖，几乎要把顾客拉进他们的柜台里。同业竞争激烈。
　　事实上，与制造业相比，马连道受经济降温的影响较小，茶叶经营不利更多的是自身存在的问题。产品相同的商铺密集，普遍缺少个性化，仍以价格作为最主要的竞争手段。对产品质量缺少监督，几乎每家商铺的柜台里都有销售人员在挑捡茶叶中的杂质。在完全开放的环境中进行这样的操作是不符合相关标准的，茶叶的卫生状况令人担心。在食品安全备受关注的今天，有关部门对马连道地区经营的茶叶监管有明显的漏洞。
　　
　　商业布局不合理
　　从来往和停靠于马连道的车辆以及商铺的仓库情况看，此地的批发功能并不强大，而是以零售为主。如果我们观察到的是真实的情况，那么，作为一个以零售为主的商业区，马连道缺少相应的配套服务。比如餐饮、休闲、娱乐设施少，只有在百安居三楼上有一块儿童游乐的区域很受欢迎，其他的乏善可陈。整条街除了茶叶外，可供选择的商品品种少，难以聚集人气和商气。而以目前的经营方式和销售人员的素质，原本蕴涵着很高文化价值的中国茶却变成了低档商品。
　　在马连道采购中心区除了一家较大的超市外，摄影器材城、家居用品商场都孤立于茶叶经营之外，很难形成合力，共同营造马连道的品牌效应。已经出现的情形是，经营茶叶以外商品的场地很快被茶叶经营者挤占，而茶叶经营者过多，超过了市场需求，经营每况愈下。
　　茶叶经营仍以初级产品为主，深加工产品只有个别企业经营。这一方面是我国茶产业链还不够长，另一方面说明马连道采购中心区没有发挥其应有的窗口指导作用。
　　
　　未来仍可期
　　
　　整合现有资源，重新定位
　　从宣武区政府对此地的规划看，马连道采购中心区是京城最大的“采购航母”。其经营范围广泛，内容多样，茶叶只是其中之一。然而，现实情况却与规划相去甚远，茶叶之外的经营步履维艰。因此，与其被动地接受市场的选择，不如主动出击，由政府引导，重新定位，紧紧围绕茶叶经营，特别是以零售业态为主，整合现有资源，打造马连道地区的核心竞争力。
　　从目前情况看，我国经济下滑已成定局，这恰恰是企业重新洗牌的机会。地区政府可以抓住时机，向企业提供信息，搭建交流平台，制定优惠政策，引导、帮助茶叶经营企业兼并重组，淘汰落后企业，最终形成几个有实力的品牌店。事实上，这正是国际零售业正在做的事，而那些成功的零售企业也是通过这样的过程壮大起来的。如果说国际零售巨头的形成主要是市场作用使然，那么，在我国的国情下，政府指导和帮助下整合的效率或许会更高。
　　
　　发挥窗口作用，拉长茶产业链
　　茶产业不仅仅指茶饮料，还包括含有茶叶的食品，既有主食，也有副食和零食。近年来，茶米饭、茶面包、茶点心、茶饼干等已经面市，受到消费者的广泛欢迎。但以茶为主体的大众化、多样性的市场需求，并未得到茶产业的有效回应。在社会商品不断丰富的今天，药垫、磁枕等各种保健品琳琅满目，而市场上除了屈指可数的几种茶饮料外，纯天然的茶叶保健产品仍是难觅踪影。这一点在马连道体现得非常明显。
　　马连道虽然不产茶，却是一个窗口，既可以引导消费，也可以给生产者提供信息，指导甚至投资生产企业进行茶叶深加工，并由此获得有马连道品牌的深加工产品。同时，可以把马连道发展成为一个综合性茶叶市场，不仅销售全国各式各样茶叶，还可以销售茶书、茶叶机械等，提供生产加工、冷藏保鲜、包装设计、物流配送、茶文化推广、茶艺表演等配套服务。与茶有关的产品多种多样，各类服务经营活动也有待进一步开发。
　　此外，政府的监管要到位。茶叶毕竟是食品，关系到人们的身体健康。到目前为止，虽然还没有出现有关茶叶的安全事故，但应未雨绸缪，加强产品质量监督，杜绝在店堂内加工茶叶及类似现象出现。
　　
　　培训销售人员，使其成为茶文化的传播者
　　中国茶文化源远流长，且不说与茶叶有关的故事多多，就是饮茶的讲究和程序也是可以作为一门学问被认知和传播的。没有哪一种商品能负载如此多的文化价值，但消费者能在马连道了解到的只是被夸大的保健作用。这种低级的甚至是不负责任的促销手段只会降低茶叶本应具有的高附加值。
　　政府可牵头对茶叶销售人员进行上岗前的培训，让他们知道卖茶叶和卖别的商品不同，卖茶和种茶更是不同，这是一种高雅的、有文化品味的工作。使他们通过培训了解茶叶、茶道、茶文化。在如今这个物质极其丰富的时代，人们已经愿意为服务买单，大众文化已经成为可供消费的高价值商品。如果在马连道的茶叶销售人员都能对茶文化有所了解，在销售过程中能给消费者一种文化方面的享受，这将成为马连道独特的品牌价值。
　　除以上三点之外，建议区域政府加强马连道地区的服务功能，特别是以茶叶为主导的特色服务业，比如茶特色餐馆、不同档次的茶馆。据了解，马连道整条街目前只有一家茶馆，而且不是全天营业。区域政府还应协助加强宣传，通过各种方式让全国乃至全世界知道马连道，知道能在马连道买到最好的茶。