房东出售房屋为何被承租人告上法庭

　　[案情简述]兴华商贸中心(以下简称兴华中心)的王总最近遇到了一件烦心事：好端端的突然接到了法院送达的应诉通知书。原来，承租其房屋公司的赢嘉电器销售公司(以下简称赢嘉公司)将其告上了法庭。租户缘何告房东呢?事情还要从头说起：2008年10月兴华中心和赢嘉公司签订了房屋租赁合同，双方约定兴华公司以每月租金4万元将其兴华商贸大厦二楼东区680平米房屋租赁给赢嘉公司办公，租金采取季付方式，租期一年。2009年8月，兴华中心因经营战略调整需要，决定将大厦二楼房屋全部出售。2009年9月初王总有次在电梯间遇到了赢嘉公司的张总，便询问其是否有意购买，张总回答因公司资金紧张，暂时没有在此购买办公用房的打算。获此口信后，兴华中心便遇到海发公司有意购买二楼东区房屋。于是在双方就房价达成一致意见后，2009年9月底，王总代表兴华中心与海发公司签署了房屋买卖合同，将大厦二楼东区以1200万元出售给了海发公司，并完成了房产过户登记手续。就在王总认为事情已经圆满解决之际，没想到却突然接到了法院送达的赢嘉公司的起诉状。赢嘉公司认为，兴华中心侵犯了其承租人的优先购买权，请求法院确认兴华中心与海发公司签署的房屋买卖合同无效，并判令兴华中心按1200万元的价格将房屋出售给自己。
　　[案情分析]王总对赢嘉公司的起诉状感到大惑不解：难道房东卖房还要承租人同意吗?双方的房屋租赁合同中并没有约定赢嘉公司享有优先购买权，赢嘉公司的优先购买权从何而来?况且，即便其享有优先购买权，不也是口头放弃了吗?赢嘉公司的主张到底能否得到支持呢?
　　带着上述问题，王总找到了律师咨询。律师为王总进行了如下分析与解答：一、承租人的优先购买权是指房屋所有权人在出卖其所有的出租房屋时，承租人依法享有在同等条件下优于他人购买该房屋的权利。该权利是一种法定权利，而非约定权利，即便双方在房屋租赁合同中没有对此作出明确约定，承租人也可以依据我国《合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”等相关法律规定，主张其优先购买权。这就是本案中赢嘉公司起诉的基本依据。二、承租人的优先购买权是一种程序性权利，体现为承租人对出租人的债权，该权利要求出租人在出卖房屋时应提前通知承租人，告知其出售房屋的价格、付款方式、付款期限等同等条件。承租人在满足该同等条件的前提下可以优先其他买主购买房屋。法律只是赋予当事人享有在程序上购房的“优先”权，而并没有赋予其在购房时的“优惠”权。三、虽然王总已经口头征求了赢嘉公司是否购买的意见，但是由于当时王总并没有告知其出售房屋的具体价格，因此，这种通知的内容尚不完整。更重要的是，由于这种通知是在电梯内口头进行的，并无任何证据佐证，按照我国《民事诉讼法》所规定的谁主张谁举证的原则，一旦赢嘉公司否认，兴华中心将承担举证不能的责任。因此，从本案的证据情况看，法院认定兴华中心的售房行为侵犯了赢嘉公司的优先购买权的可能性较大。
　　听了律师的一席话，王总有些泄气：这样—来我们不就是坐等败诉了吗?律师笑了，说不然，因为赢嘉公司所提的诉讼请求与最高人民法院新颁布施行的司法解释不符。根据从2009年9月1日起施行的司法解释，人民法院不再支持承租人以侵犯优先购买权为由，提出的关于确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的请求。故赢嘉公司请求确认兴华中心与海发公司签订的房屋买卖合同无效的主张，人民法院是不会支持的。这下，王总高兴了，说，那这样我们岂不是定能胜诉了。律师说，并非这么简单。因为赢嘉公司目前只是不了解最新司法解释的规定，一旦咨询律师后还可以变更诉讼请求，要求赔偿损失。按照新司法解释的规定，赢嘉公司的这一主张是会得到法院支持的，需要确认的是损失数额大小的问题。基于上述分析，律师建议本案可立足于调解解决。
　　果不其然，开庭前赢嘉公司的代理律师向法院提出了变更诉讼请求，要求兴华公司赔偿其另行购买房屋的房价增值损失68万元。2009年10月底首次开庭时，在法院的主持下双方进行了调解，双方同意，本案以兴华中心赔偿赢嘉公司8万元而结案。同时在兴华中心的协调下，第三人海发公司同意赢嘉公司继续以原价格承租房屋一年。本案纠纷得以圆满解决。
　　[律师提示]一、出租人通知承租人行使优先购买权，应采用书面形式并要求承租人签收，通知中应载明房屋面积、出售价格、付款方式等主要内容。
　　二、对于出租人的通知，承租人不能再按照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第118条和《城市私有房屋管理条例》第11条的规定，在3个月内予以答复。若承租人有意购买租赁房屋的，应按照新的司法解释的规定，在收到出租人的通知后，在15日内及时书面回复并要求出租人签收，以保证优先购买权的有效行使。
　　三、按照新的司法解释，在出租人侵害承租人优先购买权情形下，人民法院仅支持承租人请求出租人承担赔偿责任，而不再支持承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。鉴于此，为避免双方关于损失大小的争议，建议双方在租赁合同中对该等损失大小以违约责任的形式作出明确约定。
　　[法规链接]《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号，2009年9月1日施行)
　　第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
　　第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
　　第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
　　第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
　　(一)房屋共有人行使优先购买权的：
　　(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
　　(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
　　(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续