政经

房地产政策过于和风细雨

上调营业税只能收到短期之效。只要货币提供源源不断的流动性,只要政府不动用物业税对房地产投资红利进行再分配,边边角角的改革无关大局

特约撰稿叶檀

中央经济工作会议与其后的国务院常务会议,房地产政策总的倾向是和风细雨,没有大动干戈,也不敢大动干戈。

总体而言,房地产政策的特点是市场的归市场,政府的归政策,鼓励自住性与改善性购房,抑制投机性购房需求,同时以大规模的保障性住房建设抑制快速增长的房价。

具体的政策改变目前只有营业税一条。去年国务院“131号文”明确,实行一年的营业税优惠政策,在今年年底到期,国务院常务会议上恢复为——个人住房转让营业税征免时限由两年上调到5年。

从以往的经验来看,上调印花税与营业税只能收到短期之效。股市固然在“5•30”上调印花税后猛跌,而后又开始上涨,直到货币泡沫被刺破、实体经济下挫,市场才掉头向下。而营业税、契税等也是常用的房地产调控手段,在上一轮房价的上涨周期中,税收政策包括一两次的低频率加息,同样没有收到政策效果。相反,出现了税收上调、加息后房价反而闻声上涨的反常现象,政策成为房地产市场的反向指标。直到全球经济紧缩之后,房地产市场才急转直下,土地流拍、物业成交惨淡。

自从2008年年底的房地产刺激政策出台后,房地产可以用烈火烹油形容。如《中国房地产报》所说,营业税下调这项旨在促进改善性住房消费的税收优惠政策,在2009年二手房交易中起到了立竿见影的效果。我爱我家提供的数据显示,当前北京二手房市场中,房龄在2到5年的次新房的交易量,占到整体二手房市场的40.21%。而税率占到5.5%的营业税,是其成本较高的支出部分。北京今年1-11月份二手房签约达到了23万套,超过2008年总量的3.3倍。

遗憾的是,我们无法判断到底是什么造成了房地产市场的火爆情况,因为今年的房地产市场火爆是数重政策叠加的结果。如10万亿的天量信贷,房贷三分天下有其一;如房贷与税收的优惠政策,刺激了一手房与二手房的成交量;如从今年4月开始,东部沿海地区有越来越多的资金退出实体经济,转战投资市场,房地产成为最大的受惠行业。如果没有天量信贷,如果没有从实体经济撤出的资金,如果没有巨大的投资红利,仅靠营业税调整会起到多大的交易,笔者对此严重存疑。

对于房地产这一重要的投资品而言,要衡量政策的力度有两个关键指标:一是流入房地产的资金是否能够托起市场大盘,货币流动性是否能够节节上升;二是除营业税、契税以外至关重要的房地产物业税是否会推出。只要货币提供源源不断的流动性,只要政府不动用物业税对房地产投资红利进行再分配,边边角角的改革无关大局。

考虑到营业税并非关键性质,调整营业税只是个投石问路的举措,政府正在试探房地产市场的承受底线,如果房地产价格不管不顾继续疯狂上涨,预计二手房贷的优惠政策、开发商资本金下降等优惠政策将陆续取消。现在决策者与开发商互相怕,决策者担心房地产过冷或过热,使地方政府失去重要财源、固定资产投资直线下降,影响上下游60个行业的生计,同样担心过热的市场引发民怨、触发通胀预期,招致不可预料的后果。

尽管存在种种不确定因素,可以肯定的是,明年房地产价格不会如今年一样疯狂。最重要的原因是货币流动性下降,信贷估计在7万亿左右,从实体经济撤出的资金不可能比今年更多,明年还将推出大量楼盘,以弥补2008年投资的不足。有人会拿小城镇建设大做文章,但试想一个最简单的问题,从农村转移到小城镇的居民有多大的购买能力?他们买得起几百万以上的高档楼盘吗?

政府采用保守疗法医治中国的房地产市场,目前和风细雨的政策被市场解读为房地产行业的利好,而疾风暴雨的政策却会使中国实体经济立足未稳的窘况浮上台面。

保守疗法属不得已,象征着房地产成为中国经济的阿喀琉斯之踵,绝不应该以“红肿之处,艳若桃花”的无厘头乐观主义态度加以解读。