论优先购买权的种类及适用条件

罗爱玲

中图分类号:DF521 文献标识码:A

内容摘要:优先购买权属物权性质,由法律直接规定,当事人不能自由创设。主要有:承租人的优先购买权、共有人的优先购买权、合伙人的优先购买权、股东出资优先受让权。

关键词:优先购买权 承租人 共有人 合伙人 股东

优先购买权是指特定人,依法律规定,在特定的买卖关系中,于所有人出卖财产(动产或不动产)时,依法享有在同等条件下,优先于其他人购买的权利。优先购买权的主体是特定的人,即特定的公民、法人或政府。优先购买权要由法律来规定,不能由当事人自由创设。优先购买权一般是基于优先购买权人与财产出卖人有一定的关系,如共有关系、租赁关系等,且必须在同等条件下,才能行使。优先购买权在性质上,由于它具有排斥第三人的效力,所以属于物权性质,但这种物权既不是用益物权,也不是担保物权,而是属于形成权的物权取得权。

优先购买权是对出卖人的所有权所施加的负担,其目的是保护权利人获得某种物或者权利的特殊利益,这对于权利人个人及经济秩序的稳定发展具有重要的意义。

承租人的优先购买权

承租人的优先购买权是指公民、法人作为承租人时,对于出租人在出卖其出租物时,在同等条件下,有优先于他人购买的权利。

(一)承租人优先购买权的法律特征

1.承租人的优先购买权必须由法律法规直接规定。由于优先购买权是一种能对抗第三人的民事权利,具有物权性质,根据物权法定原则,优先购买权必须由法律来创设,当事人之间不得约定优先购买权。我国国务院在1983年12月颁布的《城市私有房管理条例》中规定“房屋所有人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权”。1988年1月,最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》有相同的司法解释,这是承租人享有优先购买权的法律依据。

2.承租人的优先购买权是一种具有物权性质的请求权。承租人的优先购买权是优先购买权人依法对出卖人即出租人享有的一种具有物权性质的请求权。关于承租人优先购买权的性质,世界各国民商法及有关解释中有不同的观点,许多国家都把承租人的优先购买权作为一种债权请求加以规定,认为承租人的优先购买权仅具债权效力,即承租人对于出租人之买卖契约订立有请求权,因为承租人的优先购买权本身不是直接对物享有权利,不能直接对抗第三人。出租人出卖房屋,承租人依同样条件声明购买的,出租人有承诺出卖的义务。如果出租人出卖房屋不通知承租人而与第三人订立买卖契约,承租人不能主张优先购买该房屋,只能主张对于出租人请求损害赔偿。另一种观点认为,承租人的优先购买权应列入物权范畴,如日本、德国、我国的台湾地区。我国民商法对承租人的优先购买权是否属于物权性质没有明确规定,但从最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》 的规定来看,应属于物权性质。该意见规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。因此,承租人的优先购买权应是一种基于物权性质的请求权。

3.承租人的优先购买权是一种附条件的形成权。所谓形成权,是指权利人利用法律赋予的权利,以其独立行为使权利发生变动。承租人的优先购买权的形成权,即指优先购买权人依自己一方的意思,形成以义务人(出租人)与第三人同等条件为内容的契约,无须义务人的承诺。承租人行使优先购买权后,依法排除了出租人把其财产出卖给他人的可能,而在双方之间形成买卖的权利义务关系。由于承租人必须以同等条件为前提,因此,承租人的优先购买权是一种限制条件的形成权。

4.承租人的优先购买权是一种专属权。所谓专属权是指某民事权利属于某特定的民事主体。承租人的优先购买权是承租人根据法律规定产生的,这种权利仅属于承租人本身,不能转让和继承。但是,承租人承租的房屋用以家庭成员共同使用,那么,承租人死亡时,承租人的家庭成员也应视为有优先购买权。

(二)承租人优先购买权的适用条件

1.承租人和出租人之间必须有合法有效的租赁合同。承租人的优先购买权是基于租赁合同的成立而享有的一项民事权利,它是在出租人房屋上增加的一种合法的负担。因此,如果租赁合同不成立、终止或无效,承租人即不享有优先购买权。

2.承租人必须在同等条件下行使优先购买权。承租人的优先购买权不是以优于第三人购买条件而取得出租人的房屋,而是按照等价有偿的原则,在同等条件下享有优先购买权。在非与第三人同等条件下,承租人即不享有优先购买权。同等条件主要是指价格条款,还包括法律规定的限制条件等。

3.承租人的优先购买权必须要在一定期限内行使。为了保障交易安全,促进正常财产流转,有效保护承租人和出租人的合法权益,应当规定承租人优先购买权行使的期限。我国国务院《城市私有房屋管理条例》及最高人民法院司法解释均规定优先购买权的行使期限为3个月,《合同法》只规定为“合理期限”。

共有人的优先购买权

共有人的优先购买权是指共有人的财产有偿转让给第三人时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。我国法律关于共有人优先购买权主要适用于按份共有,对于共同共有,只有在财产属于一个整体或配套使用时,共有人出售财产时,其他共有人才有优先购买权。

(一)共有人优先购买权的法律特征

1.共有人优先购买权必须由法律直接规定。民事主体是否享有及在何种条件下享有优先购买权,必须由法律直接规定,不得由当事人之间自由约定。这是因为,共有人优先购买权具有物权性质,而物权的种类和内容都是法定化的,这就是物权法定主义原则。

2.共有人优先购买权是一种物权请求权。共有人将自己的份额出售时应当通知其他共有人,其他共有人也有权请求共有人在同等条件下,把出售的份额转让给自己,享有优先购买权的人可以请求人民法院宣告其买卖无效,并有权请求出卖人继续履行义务。

3.共有人优先购买权是一种期待权。共有人的优先购买权并不是在任何时候都享有的一种现实权利。在出卖人出卖其财产以前,优先购买权人仅仅存在实现优先购买权的可能性,而只有当出卖人出售自己的共有财产份额时,优先购买权人才能行使自己的优先权,把这项权利的可能性变为现实性。

4.共有人优先购买权是一种附条件形成权。共有人优先购买权只依自己单方面的意思表示的行为,就能引起民事法律关系的产生、变更或终止,从而排除了共有人把其财产出售给第三人的可能性。由于共有人的优先购买权是以同等条件为前提,因此,共有人优先购买权是一种附条件形成权。

(二)共有人优先购买权的适用条件

1.共有人优先购买权必须有按份共有关系的存在。在一切财产关系中,对所有权的法律保护具有最高的效力。法律之所以赋予按份共有人有优先购买权,是基于共有人对共有物的所有关系而对共有人所有权的一种法律保护。因此共有人优先购买权必须以按份共有关系的存在为前提。而法律之所以要对按份共有人的共有物所有权以共有人以优先购买权的方式进行保护,是因为共有物往往是不可分割的特定物,即使是可分割的共有物,一方共有人对其应得部分的处分,也可能影响其他共有人对共有物的使用、管理、维修、收益及损害等,使其他共有人的所有权得不到可靠完整的保护。

法律为什么没有规定共同共有存续期间的优先购买权?因为,共同共有关系存续期间,共同共有人不能在共有财产中确定自己的份额,不能转让自己的权利,因此也就不存在优先购买权。但在共同共有关系终止时,共同共有财产分割后,一个或者数个共有人出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用,其他共有人有优先购买权。

2.共有人优先购买权必须在同等条件下行使。财产买卖必须贯彻等价有偿的原则,使共有人优先购买权的行使,既不损害出卖人的合法权益,又不损害购买人的合法权益。共有人优先购买权不是以优于他人的购买条件而取得出卖财产的优惠权,而是按照等价有偿的原则,履行买卖合同中同等的义务,行使优先购买权。

3.共有人优先购买权必须在一定期限内行使。共有人优先购买权必须在一定期限内行使的理由,与承租人优先购买权必须在一定期限内行使基本相同。关于共有人优先购买权的期限,我国法律未作规定,属立法之欠缺,尚须加以完善。依笔者之见,共有人优先购买权行使的期限,与承租人的优先购买权行使期限应当相同。

合伙人的优先购买权

合伙企业合伙人的优先购买权,虽然与共有人的优先购买权有相似之处,但二者又具有不同的适用条件,因此,合伙人的优先购买权不能按共有人的优先购买权来对待。

(一)合伙人优先购买权的法律特征

1.其他合伙人优先购买权是法定的物权。其他合伙人优先购买权属于物权性质,物权的法定主义原则要求物权设定时要由法律规定而不能由当事人自由设定。

2.其他合伙人优先购买权是物权请求权。由于其他合伙人优先购买权可以宣告出卖人与第三人的买卖行为在未通知其他合伙人购买情况下无效,因此,其他合伙人在优先购买权可以对抗第三人,属于物权上的请求权。

3.其他合伙人优先购买权是一种期待权。其他合伙人优先购买权在合伙人转让其财产份额前,仅仅是一种可能,只有在合伙人正式转让其财产份额时,其他合伙人优先购买权才能变成现实,因此,它是一种期待权。

4.其他合伙人优先购买权是一种附条件的形成权。即其他合伙人优先购买权必须在同等条件下才能实现,否则,其他合伙人的单方意思表示不发生法律效力。

(二)合伙人优先购买权的适用条件

1.必须与转让人同为一合伙企业的合伙人。合伙人的优先购买权属于优先购买权的一种,而优先购买权必须以特定的身份为前提。合伙人优先购买权也不例外,拥有与转让人同为一合伙企业的合伙人的身份,是合伙人享有优先购买其他合伙人转让其在合伙企业中的财产份额权利的身份性要件。

2.其他合伙人的优先购买权必须在同等条件下行使。这是民事活动必须遵循等价有偿原则的体现。当有意购买合伙人所转让的财产份额的人中既有其他合伙人,又有合伙人之外的第三人时,只有在同等条件下,其他合伙人才享有优先购买权。如果其他合伙人所提供的条件低于他人,则其不能再主张优先购买权。

3.必须经过其他合伙人的一致同意。合伙企业的设立是以合伙人相互之间的人身信任关系为基础的,具有很强的人合色彩,因此,合伙人的相对稳定是合伙企业事务顺利进行的重要前提,一旦缺失信任,就意味着合伙体的解散。这就必须对某个合伙人将其在合伙企业中的财产份额转让给他人时进行限制,这种限制就是必须经其他合伙人的一致同意,缺一不可。

4.其他合伙人优先购买权必须在一定期限内行使。对此,我国《合伙企业法》没有作出明确规定,而世界许多国家都对其他合伙人优先购买权的行使期限作出规定。笔者认为,在我国的立法完善中,必须规定其他合伙人优先购买权的行使期限。

股东的优先购买权

股东的优先购买权是指有限责任公司的股东转让出资时,或公司(有限责任公司和股份有限公司)新增资本时,其他股东或原有股东在同等条件下,有优先购买的权利。股东的优先购买权又分为股东新股认购优先权和出资受让优先权两种。

(一)股东出资受让优先权

我国《公司法》规定:“股东之间可以相互转让其全部出资或部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时,必须经全体股东过半数同意;不同意转让的股东应当购买该转让的出资,如果不购买该转让的出资,视为同意转让。经股东同意转让的出资,在同等条件下,其他股东对该出资有优先购买权”。

由于股权具有自益权和共益权的内容,又由于股权具有可转让性,因此,作为具有资合兼具人合的有限责任公司的股东,在转让其出资时,必须涉及到其他股东和公司的利益。因此,为了保持股东之间的密切关系和股东的利益,法律赋予了其他股东对同一公司中的股东转让出资时,在同等条件下有优先购买权。但前提条件是转让出资的股东,与其他享有优先购买权的股东,必须是同一有限责任公司的股东。如果是转让出资股东所在公司以外的第三人,或其他公司的股东,则不享有优先购买权。

(二)原有股东的新股认购优先权

无论是有限责任公司还是股份有限公司,公司在设立后需要通过投资者的投资来增加公司的资本,增强自己的实力,满足生产经营中不断增加的资金需求。而开辟公司资金来源的一个好途径是:有限责任公司增资,股份有限公司发行新股。增资也好,发行新股也好,购买者要么是公司的原有股东,要么是公司原有股东以外的人。在公司筹集资金中,赋予原有股东对新股的优先购买权,有其重要的意义。

在有限责任公司中,由于公司兼具资合与人合的因素,其股东比较固定,股东之间关系比较密切,所以,当公司需要增加资本时,应当由本公司的股东首先认缴,以尽量不增加新股东,防止发生新增股东而破坏公司原有股东之间紧密关系的情况。同时,公司新增资本时,若原有股东没有优先购买权,那么,原有股东在整个公司中所持资本比例必然下降,表决力降低。且原有股东的资本积累会与新股东共享,所有这些,都会损害原有股东的自益权和共益权,因此,我国《公司法》赋予有限责任的公司在新增资本时,原有股东有优先购买权。

在股份有限公司中,公司在发行新股时,若原有股东没有新股购买优先权,那么,在公司向第三人发行新股时,原有股东的资本积累将与新股东共享。同时,原有股东在公司中原有资本总额所占的持股比例必然下降,造成原有股东的表决力削弱,原有股东的股利和剩余价值财产分取利益减少,而且上市公司的原有股东还会蒙受股价下跌所造成的损失。因此,维持原有股东比例上的地位,使原有股东不因新股发行而损害其利益,法律必须有赋予原有股东对新股发行有优先购买权。我国《公司法》规定,公司发行新股,股东大会应当对向原有股东发行新股的种类及数额作出决议。由此可见,我国公司法对股东的新股优先购买权持肯定态度。

参考文献:

1.刘俊海著.股东诸权利如何行使与保护.人民法院出版社,1995

2.尹田著.法国物权法.法律出版社,1998

3.王利明著.民商法研究.法律出版社,1999