中国楼市不会马上崩溃

丁 刚

关于房地产市场崩溃的说法最近占了上风，让那些想买房又看着房价往上蹿的人更不敢买房。按照传统的经济学理论，这些预测和分析可能没错，但放到中国却未必有效。中国房地产市场不会崩溃，房价适当调整可能会有，但在一些大中城市还会走高。这是由中国的基本国情决定的。

现在中国的问题是希望拥有自己房子的人太多，等着买房子的人太多，人们手中的钱太多。我说的不是这部分人在中国居民总数中的比例，而是这部分人的总量和他们持有货币的总量。

我们以往过多关注的是中国贫富差距在拉大的现实，而一个被忽视的问题是，富人和中产阶层在中国虽是少数，甚至在一些地区是极少数，但他们的总量在世界上却是罕见的，况且这个群体正以前所未有的速度在增加着。而最关键的是，它的经济能量和市场导向的力量是巨大的。

社科院最近发布的经济蓝皮书说，全国85%的家庭买不起房，房价远远超出家庭收入，我不怀疑这个数据的真实性。但只有把这个数据放到中国13亿人口、经济高速增长的大背景下去看，才能准确把握。即便只有15%的人买得起房，中国房地产的发展也远远满足不了这部分人的需求，更何况还有不少的家庭随着经济的发展，不断加入到可以买得起房的行列之中。

这个道理用不着复杂的演算。北京的常住人口2007年时大约为1700万，约560万户。从近年来人口增加的幅度看，总户数现在应当达到600万户。如果按照社科院的报告，85%的家庭买不起房，那也就等于是说15%的家庭买得起房，放到北京就是90万户。根据北京市的规划，“十一五”期间每年提供的住宅总面积是2500万平方米，而北京待售房屋平均套型面积约为140平方米，按这个面积算，平均每年最多可提供20来万套住房。只要能买得起房家庭的1/4要买房，房子就会不够。实际的情况是，这些人很可能会买第二套房子。

需要加以说明的是，这个计算很不精确。从北京住房的需求看，一是北京买得起房的家庭在全市家庭中所占的比率，肯定要远高于全国平均数；二是每年都有相当数量的家庭加入到可以买得起房的行列中；三是全国还有很多家庭打算在北京买房；四是只有买房可能最能保值。

这就是北京的实际，中国的实际，任何脱离了这个实际的解读，可能都是不对的，不管你用的是哪个著名经济学家的理论，或是在哪个国家得以证实的经济学原理。中国的特殊性就在于此。

的确，中国存在着严重的贫富差距。但中国人多，能买得起房的人的比例就是再小，总量也不会太小。这些人的购买力更不可小视。更何况我们几乎是从城市居民私房拥有率的零点起步，如果未来80%的中国人将在城市居住，需要多少房屋？

正是这样一种拥有私产、过上好日子的欲望在驱使着越来越多的中国人加入到购房者大军的队伍中。有些学者用房价与租金的比例或是收入比例等国际惯例来说明房价太高，但就像很多类似的国际惯例“水土不服”一样，这些惯例在中国恐怕也未必适用。

13亿人从无产到有产，是一场人类历史上划时代的所有制变化“运动”。尽管他们只拥有房屋，不拥有土地，但这已经是史无前例了。经济学在相当的程度上是一门经验科学，我敢说世界上没有一个经济学家有过中国这样的经验。怎样估计这场“运动”对政治、经济、文化、法律，以及人们的道德观念的影响，应该都不过分。我真心希望经济学家们能够从人口总量的角度来思考一下中国的房价问题，否则永远也无法找到解决问题的方法。▲（作者是人民日报高级记者。）